M&A bất động sản: Doanh nghiệp đề xuất linh hoạt nghĩa vụ tài chính

Gỡ nút thắt trong chuyển nhượng dự án được kỳ vọng tạo dư địa mở rộng hoạt động M&A bất động sản - Ảnh minh họa

Linh hoạt hơn với chuyển nhượng dự án

Việc sửa đổi, hoàn thiện các quy định về kinh doanh bất động sản đang được doanh nghiệp quan tâm, nhất là các nội dung liên quan đến chuyển nhượng dự án, đặt cọc, ủy quyền ký hợp đồng và điều kiện tài chính của chủ đầu tư.

Liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, được quy định tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại diện Sun Group cho rằng Dự thảo quy định điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng là vấn đề đầu tiên cần được nghiên cứu theo hướng linh hoạt hơn. Bởi yêu cầu này có thể làm tăng áp lực vốn, kéo dài giao dịch và thu hẹp khả năng tái cơ cấu dự án.

Theo doanh nghiệp, nên cho phép các bên thỏa thuận về việc kế thừa, tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại trong quá trình chuyển nhượng dự án, thay vì bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước thời điểm chuyển nhượng. Cách tiếp cận này, theo Sun Group, sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động M&A dự án, đồng thời vẫn bảo đảm trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Trước kiến nghị này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đối với các ý kiến liên quan đến chuyển nhượng dự án, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát để bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các luật có liên quan. Mục tiêu của cơ quan soạn thảo là vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước.

Một vấn đề khác được doanh nghiệp đặt ra là quy định về ủy quyền ký hợp đồng. Đại diện Viglacera cho biết, khoản 5, Điều 13 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo Viglacera, cần làm rõ quy định này có áp dụng đối với việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp hay không.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư hoạt động theo mô hình tổng công ty với các công ty con, chi nhánh trực thuộc. Vì vậy, cần xác định rõ trường hợp chủ đầu tư ủy quyền cho đơn vị trong cùng hệ thống ký kết hợp đồng có được phép hay không, tránh phát sinh vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Không chỉ siết chặt, cần giảm chi phí thực thi

Cho rằng Dự thảo bổ sung quy định về công khai thông tin, điều kiện kinh doanh, kiểm soát giao dịch, thanh toán, chuyển nhượng dự án và hệ thống thông tin bất động sản là những chính sách cần thiết. Tuy nhiên, bà Bùi Thị Hải Yến, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Hanel lưu ý một chính sách tốt không chỉ được đánh giá ở mức độ chặt chẽ của quy định mà còn ở chi phí xã hội để thực hiện. Trong đó, mỗi quy định mới cần được đánh giá trên cả chi phí công và chi phí tư.

Cụ thể, khi ban hành một quy định mới, cần đánh giá rõ sẽ làm phát sinh thêm những chi phí gì và tác động ra sao đối với doanh nghiệp, người dân. Chẳng hạn, đối với những bất động sản hiện hữu đang có nhu cầu giao dịch mà phải chờ được cấp mã thì mất thời gian mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng. Vì vậy, đối với các quy định mới, cần xác định rõ thời điểm áp dụng.

Như vậy, trọng tâm của quá trình hoàn thiện pháp luật không chỉ nằm ở việc bổ sung thêm quy định mà còn ở khả năng tháo gỡ các điểm nghẽn trong thực thi. Khung pháp lý rõ ràng, đồng bộ và có chi phí tuân thủ hợp lý sẽ giúp doanh nghiệp tái cấu trúc dự án, huy động nguồn lực và nâng cao tính minh bạch thị trường.

Theo bà Yến, sau gần 2 năm triển khai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, đồng thời tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích của người dân. Tuy nhiên, Luật vẫn chưa giải quyết được những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay. Dự thảo hiện tập trung nhiều vào việc hoàn thiện các công cụ quản lý, trong khi điểm nghẽn lớn nhất lại nằm ở khâu tổ chức thực thi pháp luật.

“Vì vậy, chúng tôi đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật ngay từ giai đoạn xây dựng luật”, bà Hải Yến nêu ý kiến.