Gỡ “nút thắt” pháp lý cho nhà ở xã hội: Mở rộng cơ chế, rút ngắn thủ tục

Cơ chế mới cho phép linh hoạt quy hoạch, mở rộng đối tượng thụ hưởng, tạo cú hích tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP về một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật trong phát triển nhà ở xã hội. Động thái này được kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn về quy hoạch, thủ tục đầu tư và đối tượng thụ hưởng, qua đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội trong bối cảnh nhu cầu vẫn ở mức cao.

Theo nội dung nghị quyết, việc xử lý vướng mắc về quy hoạch đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân sẽ được thực hiện theo những nguyên tắc, trình tự cụ thể, bảo đảm thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành nhưng linh hoạt hơn trong tổ chức thực thi.

Cụ thể, việc lập mới, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực hình thành đô thị khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính các cấp và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Quy định này nhằm bảo đảm tính liên thông giữa quá trình sắp xếp địa giới hành chính với định hướng phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, quy hoạch chi tiết được phép lập mới, điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu; hoặc đồng thời với quy hoạch chung trong trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu. Tuy nhiên, quy hoạch chi tiết chỉ được phê duyệt sau khi quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt. Cách tiếp cận này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, hạn chế tình trạng “chờ quy hoạch” kéo dài như trước đây.

Một điểm mới quan trọng là việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với trường hợp khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn. Nội dung này được thực hiện theo quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Theo giới chuyên gia, đây là bước đi có tính chất đột phá, mở ra khả năng linh hoạt hơn trong việc hình thành dự án, đặc biệt tại các địa phương đang thiếu quỹ đất sạch, quỹ đất phù hợp quy hoạch.

Về loại hình phát triển, nghị quyết quy định rõ: tại các thành phố trực thuộc Trung ương và những khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh, nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân phải là nhà chung cư. Quy định này phù hợp với đặc điểm quỹ đất hạn chế và yêu cầu sử dụng đất hiệu quả tại khu vực đô thị.

Đối với các khu vực còn lại, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được trao thẩm quyền quyết định loại hình nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, bảo đảm phù hợp quy định pháp luật và thực trạng địa phương. Việc phân cấp này được đánh giá giúp địa phương chủ động hơn trong phát triển mô hình nhà ở phù hợp điều kiện kinh tế – xã hội, thay vì áp dụng một khuôn mẫu chung.

Nghị quyết cũng có những điều chỉnh đáng chú ý liên quan đến đối tượng được hưởng chính sách. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhà ở vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở, sẽ được mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định thông thường.

Quy định này được xem là giải pháp nhân văn, góp phần bảo đảm quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất, đồng thời hạn chế phát sinh khiếu nại trong quá trình triển khai các dự án phát triển hạ tầng, kinh tế - xã hội.

Bên cạnh đó, nghị quyết mở rộng đối tượng được hưởng chính sách sang nhóm lao động hợp đồng không xác định thời hạn hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang làm việc tại các đơn vị công an. Nhóm đối tượng này được mua, thuê mua, thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, với điều kiện về nhà ở và thu nhập áp dụng tương tự đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, việc mở rộng nhóm thụ hưởng sẽ góp phần tăng tính bao phủ của chính sách, đồng thời phản ánh đúng nhu cầu thực tế về chỗ ở ổn định cho lực lượng thực thi nhiệm vụ đặc thù.

Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 13/2/2026 và được thực hiện đến hết ngày 28/2/2027. Trường hợp luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh hoặc nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới có hiệu lực sau thời điểm nghị quyết này được thông qua và trước ngày 28/2/2027, các quy định tương ứng trong nghị quyết sẽ chấm dứt hiệu lực.

Giới phân tích cho rằng, với hàng loạt cơ chế tháo gỡ về quy hoạch, thủ tục đầu tư và đối tượng thụ hưởng, Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP được kỳ vọng tạo cú hích cho phân khúc nhà ở xã hội, vốn đang thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, yếu tố quyết định vẫn là sự chủ động của địa phương trong tổ chức thực hiện, cũng như sự tham gia tích cực của doanh nghiệp trong phát triển dự án.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc theo hướng thực chất và bền vững hơn, việc hoàn thiện khung pháp lý cho nhà ở xã hội không chỉ giải quyết bài toán an sinh, mà còn góp phần cân bằng cung - cầu, tạo nền tảng ổn định cho thị trường trong trung và dài hạn.