Văn phòng Hà Nội: Nguồn cung tăng tốc, cuộc đua giữ chân khách thuê nóng lên

Thị trường văn phòng Hà Nội trước sức ép nguồn cung mới - Ảnh minh họa

Thị trường văn phòng Hà Nội quý III/2026 đón nguồn cung mới đáng kể, trong khi hoạt động thuê phục hồi với diện tích hấp thụ thuần tăng 34% theo quý. Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy tại cả hai phân khúc Hạng A và Hạng B vẫn chịu sức ép khi nguồn cung bổ sung tăng nhanh, đặt ra yêu cầu cạnh tranh mới về chất lượng và vận hành.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường ghi nhận thêm 59.724 m² diện tích cho thuê thuần (NLA) từ một dự án Hạng A mới tại Starlake Tây Hồ Tây. Nguồn cung này đưa tổng diện tích văn phòng Hà Nội lên khoảng 1,86 triệu m², tăng 3% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt hơn 110.100 m² NLA từ 4 dự án, gồm 3 Hạng A và 1 Hạng B, phần lớn tập trung tại khu vực phía Tây. Xu hướng này phản ánh quá trình hình thành các cụm văn phòng quy mô lớn với hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đồng thời, khách thuê đang mở rộng tìm kiếm ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống để tối ưu chi phí và tiếp cận không gian làm việc chất lượng hơn.

Ở chiều cầu, diện tích hấp thụ thuần trong quý đạt 12.423 m², tăng 34% theo quý và 173% theo năm. Qua đó, tổng diện tích hấp thụ 9 tháng đầu năm đạt 39.267 m², cho thấy nhu cầu mở rộng hoặc dịch chuyển văn phòng của doanh nghiệp vẫn hiện hữu, dù thị trường có thêm nhiều lựa chọn.

Ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, nhu cầu thuê văn phòng Hạng A chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và không gian làm việc linh hoạt. Nhóm khách thuê này ngày càng ưu tiên tòa nhà có chất lượng vận hành tốt, tiêu chuẩn bền vững rõ ràng, hỗ trợ thu hút nhân tài và nâng cao trải nghiệm nhân viên.

Về tỷ lệ lấp đầy, phân khúc Hạng A đạt 74,1%, giảm 4,9 điểm phần trăm so với quý trước và 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Văn phòng Hạng B duy trì mức 83,4%, gần như không đổi theo quý nhưng giảm 5,5 điểm phần trăm theo năm.

Theo Cushman & Wakefield, điều chỉnh ở cả hai phân khúc chủ yếu đến từ nguồn cung mới. Với Hạng A, diện tích bổ sung trong 9 tháng đầu năm tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ. Trong khi đó, Hạng B chịu tác động từ 4 dự án gia nhập thị trường trong giai đoạn quý III/2025 - quý III/2026. Dù vậy, nhu cầu thuê Hạng B nhìn chung ổn định nhờ lợi thế chi phí, nhất là tại các tòa nhà có vị trí thuận lợi và kết nối giao thông tốt.

Giá thuê chào trung bình của văn phòng Hạng A trong quý III/2026 đạt 854.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,9% theo quý và 1,4% theo năm. Ở phân khúc Hạng B, giá thuê đạt khoảng 561.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và 0,8% theo năm. Mức tăng nhẹ cho thấy chủ đầu tư ưu tiên giữ giá ổn định, đồng thời sử dụng ưu đãi và nâng chất lượng dịch vụ để tăng sức cạnh tranh.

Đến năm 2028, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 340.000 m² diện tích văn phòng mới, trong đó phía Tây chiếm gần 250.000 m². Nguồn cung tương lai tiếp tục củng cố vị thế khu vực này, đồng thời khiến cạnh tranh giữa các dự án gay gắt hơn. Tiêu chí lựa chọn của khách thuê cũng thay đổi: bên cạnh vị trí và chi phí, tiêu chuẩn xanh, hiệu quả năng lượng và chất lượng không gian làm việc ngày càng được cân nhắc.

Toàn bộ dự án hoàn thành trong 9 tháng đầu năm 2026 đều đã đạt hoặc đang trong quá trình đạt chứng nhận LEED; phần lớn dự án tương lai cũng phát triển theo định hướng tương tự. Điều này cho thấy ESG đang dần trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường. Các tài sản đáp ứng kỳ vọng mới có cơ hội duy trì sức hút, trong khi dự án chậm thích ứng sẽ phải cải tạo, nâng cấp và tái định vị.

Ông Thuận Nguyễn nhận định, lợi thế cạnh tranh của tòa nhà văn phòng trong giai đoạn tới không chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê mà khả năng mang lại giá trị dài hạn thông qua trải nghiệm người lao động, hiệu quả vận hành và tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ ngày càng quyết định việc thu hút, giữ chân khách thuê và định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Đây cũng là động lực thúc đẩy các chủ đầu tư đổi mới sản phẩm, nâng chất lượng dịch vụ và thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp thuê văn phòng.

Sự phục hồi nhu cầu chưa đồng nghĩa thị trường hết áp lực. Khi nguồn cung mới tiếp tục hiện diện, khách thuê lựa chọn và khả năng đàm phán tốt hơn, còn chủ đầu tư phải chứng minh giá trị tài sản. Quản lý chuyên nghiệp, tiện ích và môi trường làm việc sẽ góp phần tạo khác biệt.