Hạ tầng mở đường, bất động sản bán lẻ và văn phòng Hà Nội bứt tốc

Hạ tầng được đầu tư mạnh đang tạo nền tảng giúp thị trường bán lẻ và văn phòng Hà Nội chuyển mình

Bán lẻ phân hóa mạnh

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý II/2025 tiếp tục duy trì trạng thái ổn định, bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động. Điểm nhấn lớn nhất trong giai đoạn này đến từ việc thành phố đẩy mạnh đầu tư hạ tầng - yếu tố then chốt tạo nền tảng cho các phân khúc bất động sản, đặc biệt là bán lẻ và văn phòng.

Theo kế hoạch, Hà Nội sẽ nâng tỷ lệ đầu tư hạ tầng lên 7% GDP trong năm 2025, tương đương khoảng 87 nghìn tỷ đồng (3,4 tỷ USD) được phân bổ cho 12 dự án giao thông trọng điểm, bao gồm nhiều cây cầu lớn vượt sông Hồng và tuyến Vành đai 4 - Vùng Thủ đô. Việc đồng thời triển khai chiến lược phát triển hạ tầng và nhà ở được kỳ vọng sẽ mở ra không gian tăng trưởng mới, thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản Thủ đô trong trung và dài hạn.

Trong nửa đầu năm 2025, phân khúc bán lẻ ghi nhận những tín hiệu tích cực với tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê tầng trệt trung bình đạt 1,3 triệu đồng/m²/tháng. Hoạt động cho thuê diễn ra sôi động nhất ở nhóm thương hiệu F&B, cửa hàng tiện lợi và chuỗi dịch vụ trải nghiệm, trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế.

Savills Việt Nam nhận định, xu hướng tiêu dùng bền vững và sự hồi phục của dòng vốn đầu tư bán lẻ quốc tế đang tiếp tục hỗ trợ phân khúc này. Tuy nhiên, thị trường cũng bắt đầu thể hiện rõ sự phân hóa về vị trí và mô hình kinh doanh.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội phân tích, tại khu vực trung tâm, nguồn cung mới rất hạn chế - chỉ khoảng 4.800 m² cho thuê thuần trong ba năm tới. Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm đang ghi nhận nguồn cung dồi dào cùng sự đa dạng trong mô hình bán lẻ. Dự kiến, khoảng 172.000 m² không gian bán lẻ mới sẽ được hoàn thành trước năm 2027, góp phần mở rộng đáng kể nguồn cung của toàn thị trường Hà Nội.

Trong số các khu vực mới nổi, Tây Hồ và phía Đông Hà Nội được xem là hai “điểm nóng” nhờ sự xuất hiện của loạt dự án quy mô lớn như Lotte Mall West Lake, Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates. Những dự án này không chỉ tạo cú hích cho nguồn cung mặt bằng bán lẻ, mà còn góp phần định hình lại bản đồ tiêu dùng đô thị của Hà Nội.

Đáng chú ý, ông Powell nhấn mạnh rằng thị trường bán lẻ hiện không còn là kênh đầu tư thụ động. Bán lẻ đang được các chủ đầu tư nhìn nhận như tài sản vận hành, đòi hỏi chiến lược quản lý chủ động, đầu tư làm mới không gian, nghiên cứu hành vi khách hàng và hoạt động quảng bá chuyên biệt. Việc định vị đúng tập khách hàng mục tiêu sẽ quyết định sức sống dài hạn của một trung tâm thương mại.

Văn phòng duy trì ổn định

Song song với đà hồi phục của phân khúc bán lẻ, thị trường văn phòng Hà Nội cũng giữ được nền tảng ổn định. Tính đến hết quý II/2025, tổng nguồn cung đạt 2,28 triệu m² diện tích cho thuê ròng (NLA) trên 193 dự án, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và ngoài trung tâm.

Giá thuê trung bình đạt 564.000 đồng/m²/tháng, công suất cho thuê khoảng 83%, phản ánh nhu cầu tương đối ổn định từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, khu vực trung tâm (CBD) vẫn ghi nhận tình trạng thiếu hụt nguồn cung hạng A, qua đó duy trì mặt bằng giá thuê cao và tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối.

Theo các chuyên gia Savills, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm đang diễn ra mạnh mẽ khi doanh nghiệp tìm kiếm mặt bằng rộng hơn, giá thuê cạnh tranh hơn, đồng thời tiếp cận các khu đô thị mới có hạ tầng đồng bộ. Đặc biệt, sự phát triển của các tổ hợp thương mại - văn phòng - giải trí tại phía Tây và các đại đô thị phía Đông đang hình thành những cực tăng trưởng mới, mở ra chu kỳ phát triển tiếp theo cho thị trường bất động sản Hà Nội.

Giới chuyên gia đánh giá, với việc hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, quỹ đất mở rộng và tốc độ đô thị hóa nhanh, Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển đô thị. Sự chuyển dịch về địa lý của hai phân khúc bán lẻ và văn phòng sẽ tạo nên mặt bằng thị trường cân bằng hơn, đồng thời kích thích nguồn cầu mới từ tầng lớp trung lưu và nhà đầu tư nước ngoài.

Cùng với xu hướng phát triển “đô thị đa cực” và “sống - làm việc - giải trí” tại cùng một địa điểm, thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn 2025-2030 được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng bền vững, dựa trên nền tảng vững chắc của đầu tư hạ tầng, quản trị tài sản và đổi mới mô hình vận hành.