Hải Phòng: Gỡ nút thắt, phát triển tiềm năng thị trường bất động sản

Ảnh minh họa.

Giữ vai trò là một trung tâm lớn về kinh tế, giáo dục, y tế và khoa học công nghệ của vùng duyên hải Bắc Bộ, thành phố Hải Phòng được xác định là đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế; có vị trí chiến lược quan trọng về quốc phòng, an ninh.

Trong 5 năm gần đây, Hải Phòng được đánh giá là thành phố có nền tảng kinh tế phát triển nhanh và bền vững, đặc biệt là ở sự tăng trưởng tương đối mạnh mẽ của thị trường bất động sản so với các tỉnh lân cận khác.

Tiềm năng, lợi thế

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng Hải Phòng có vị trí kết nối giao thương đặc biệt, là một trong ba vị trí tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, tam giác kinh tế sôi động nhất cả nước.

Hải Phòng là một trong 5 tỉnh, thành phố có tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) cao nhất cả nước năm 2021. Tốc độ GRDP của Hải Phòng luôn thuộc tốp đầu. Quý I/2022, Hải Phòng nằm trong nhóm 6 tỉnh, thành phố có tốc độ tăng GRDP hơn 10%. Hải Phòng cũng là địa phương luôn dẫn đầu thu hút đầu tư nước ngoài (FDI).

Bất động sản, với vai trò là bệ đỡ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư, luôn là thị trường tiềm năng. Hải Phòng có đủ các điều kiện để trở thành một thị trường bất động sản sôi động, phát triển lành mạnh.

Theo Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hải Phòng Nguyễn Văn Tùng, một trong những yếu tố góp phần đưa Hải Phòng vươn lên mạnh mẽ như hiện nay là chính sách phát triển đồng bộ trên cơ sở hệ thống quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh từ Quy hoạch chung xây dựng thành phố đến các quy hoạch cấp dưới như hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị; phủ kín quy hoạch phân khu đối với 7/7 quận; quy hoạch chung 10 thị trấn; quy hoạch nông thôn mới cho 139/139 xã; quy hoạch mở rộng 55 khu, cụm công nghiệp, với tổng diện tích 22.944ha; triển khai hàng loạt các quy hoạch chi tiết 1/500 phục vụ các dự án phát triển đô thị.

Trên cơ sở định hướng của Bộ Chính trị và Quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16/9/2009, thành phố đã tập trung nguồn lực để phát triển đô thị theo 3 hướng đột phá, diện mạo đô thị Hải Phòng ngày càng văn minh, hiện đại.

Kết cấu hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông có bước phát triển đột phá, giúp Hải Phòng khẳng định vai trò là đầu mối giao thông quan trọng và cửa chính ra biển của các tỉnh phía Bắc, kết nối vùng với khu vực và quốc tế.

Việc chỉnh trang, nâng cấp đô thị trung tâm có nhiều chuyển biến rõ nét. Việc đẩy mạnh triển khai nhiều dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng thương mại, du lịch, dịch vụ, làm thay đổi tích cực diện mạo đô thị trung tâm thành phố.

Hạ tầng khu công nghiệp được đầu tư phát triển nhanh theo hướng đồng bộ, hiện đại với 13 khu công nghiệp, tổng diện tích 6.556ha, đóng góp hơn 60% giá trị sản xuất công nghiệp thành phố.

Thành phố thu hút được nhiều tập đoàn, công ty lớn hàng đầu thế giới và trong nước đầu tư với công nghệ hiện đại, tiên tiến, sản phẩm có giá trị gia tăng cao, tham gia mạng sản xuất toàn cầu và thúc đẩy phát triển nhanh các ngành công nghiệp hỗ trợ... Những thành tựu này của thành phố chính là tiền đề, động lực thu hút sự phát triển của thị trường bất động sản tại Hải Phòng.

Còn đó nút thắt

Cũng theo Chủ tịch Nguyễn Văn Tùng, trong vài năm gần đây, nền kinh tế đô thị Hải Phòng tăng trưởng mạnh nhất trong hệ thống đô thị toàn quốc, dự báo quy hoạch cách đây hơn 10 năm đến nay đã không còn phù hợp với tốc độ tăng trưởng của thành phố Hải Phòng.

Quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025 đã bộc lộ nhiều vướng mắc bất cập, không còn đáp ứng được yêu cầu phát triển trong thời kỳ mới, đã và đang phải điều chỉnh cục bộ nhiều lần, song không tránh khỏi sự thiếu đồng bộ, ảnh hưởng đến sức phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

Công tác quản lý quy hoạch xây dựng tại Hải Phòng đang còn tồn tại một số vấn đề liên quan đến việc nắm bắt thông tin về quy hoạch cho các doanh nghiệp và người dân, như việc cung cấp thông tin của các đồ án quy hoạch, các khu cụm công nghiệp, các vị trí kêu gọi đầu tư... vẫn theo hình thức truyền thống, chưa thực sự thuận lợi cho công tác xúc tiến đầu tư.

Hiện nay, Quy hoạch sử dụng đất và Quy hoạch xây dựng có nhiều nội dung mâu thuẫn với nhau, như thời kỳ (thời hạn) quy hoạch không thống nhất (ví dụ quy hoạch sử dụng đất có thời gian quy hoạch là 10 năm, kỳ kế hoạch 5 năm thì quy hoạch xây dựng có thời hạn ngắn hạn là 5 năm, 10 năm; dài hạn là 20 năm và dài hơn).

Trên địa bàn thành phố Hải Phòng hiện có 110 dự án phát triển nhà ở và phát triển khu đô thị có quyết định giao đất, một số dự án đã hoàn thành và bàn giao nhà. Tuy nhiên, nhiều dự án, chủ đầu tư không có khả năng tài chính vẫn được giao đất làm chậm tiến độ thực hiện dự án, dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài không kết thúc được.

Bên cạnh đó, còn một số vướng mắc cần sớm tháo gỡ trong luật liên quan đến đất đai và thị trường bất động sản như vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể là hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu; vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Bất cập giao dịch về nhà đất, khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định cấu trúc bất động sản Hải Phòng vẫn đang còn thiếu căn hộ, cao ốc hiện đại, những dự án khu du lịch nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, Hải Phòng chưa có quy hoạch chung, thiếu tính định hướng chiến lược và đang phát triển manh mún. Vì vậy, những giải pháp khắc phục đối với thị trường bất động sản Hải Phòng cần hướng vào việc thúc đẩy nguồn cung.

Một số giải pháp

Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hải Phòng Nguyễn Văn Tùng cho biết Ủy ban Nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 12/2019/QĐ-UBND ngày 22/4/2019 về Quy chế phối hợp trong việc xây dựng, duy trì hệ thống thông tin, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hải Phòng cùng các Nghị quyết liên quan khác. Trên cơ sở đó, Hải Phòng đang triển khai xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 5 năm theo quy định.

Sau khi Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến năm 2040 tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, thành phố triển khai ngay việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, đồ án quy hoạch chung xây dựng các thị trấn, quy hoạch chung xây dựng các xã trên địa bàn các huyện làm cơ sở để kêu gọi các nhà đầu tư.

Cùng đó, Hải Phòng tổ chức lập Đề án số hóa cơ sở dữ liệu về quy hoạch xây dựng sử dụng chung trên địa bàn thành phố (Giai đoạn 1 sẽ dự kiến hoàn thành trong năm 2022). Đề án này không chỉ phục vụ nhu cầu quản lý mà còn thiết lập một hệ thống dữ liệu và công cụ phục vụ công khai thông tin quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị nhằm đảm bảo sự thống nhất và phù hợp quy hoạch giữa các ngành, khớp nối giữa các quy hoạch liền kề.

Đối với các tổ chức, cá nhân và cộng đồng, hệ thống cung cấp thông tin nhanh chóng, đầy đủ, chính xác, thúc đẩy xúc tiến đầu tư, giảm thiểu rủi ro cho các nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh, sản xuất, đầu tư vào địa bàn.

Hải Phòng cũng tập trung nguồn lực để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị; chỉ đạo các sở, ngành có liên quan xây dựng Kế hoạch thực hiện Chỉ thị 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ; xây dựng kế hoạch phát triển các loại hình nhà ở công nhân, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp của thành phố.

Thành phố tổ chức các đoàn thanh tra, kiểm tra các dự án phát triển nhà ở, dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố; phối hợp với các đoàn thanh tra, kiểm tra Trung ương, bộ, ngành về kiểm tra các dự án phát triển nhà ở, dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố, trên cơ sở đó nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động của thị trường; thanh kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.

Các địa phương cần thành lập các trung tâm giao dịch bất động sản, tạo điều kiện cho người dân giao dịch bất động sản hợp pháp tại sàn giao dịch, hạn chế mua bán lòng vòng và mua bán bất hợp pháp, gây thất thu về thuế của Nhà nước.

Ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, thời gian tới, thành phố cần tập trung các phân khúc bất động sản công nghiệp - "xây tổ đón đại bàng"; bất động sản nghỉ dưỡng, các căn hộ, dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở xã hội; phân khúc đất nền...

Cùng với đó, thành phố có những chủ trương chính sách cởi mở, tích cực chuyển đổi số, cải cách thủ tục hành chính, minh bạch quy hoạch xây dựng..., tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

"Với những lợi thế vốn có và chiến lược phát triển mạnh mẽ, những năm tới, kinh tế xã hội thành phố Hải Phòng sẽ bứt tốc, trong đó thị trường bất động sản sẽ rất sôi động, hấp dẫn bậc nhất cả nước", ông Nguyễn Quang Văn nói.