Kỳ vọng nào cho cổ phiếu bất động sản?

Thống kê cho thấy, trong khoảng 1 tháng qua, mức tăng giá cổ phiếu của nhiều tên tuổi lớn đã đến 2 chữ số như NVL (+37,21%), PDR (+36,36%), VHM và VIC tăng ít hơn đạt lần lượt 7,07% và 5,51%. Bên cạnh đó, một số cổ phiếu vốn hóa nhỏ và vừa cũng giao dịch tích cực với DIG (+24,88%), HQC (+24,41%), DXG (+20,675), KDH (+11,09%)….

Đây là diễn biến khá bất ngờ bởi kỳ báo cáo tài chính quý III/2023 ghi nhận lãi ròng toàn ngành BĐS giảm 39,1% so với cùng kỳ năm trước và cũng là nhóm giảm lợi nhuận mạnh nhất toàn thị trường. Thậm chí, số liệu từ VIS Rating chỉ ra dòng tiền hoạt động kinh doanh nhóm BĐS đã giảm mạnh kể từ năm 2022 do hoạt động mở bán mới suy giảm, dẫn đến nguồn tiền mặt sụt giảm, kéo theo tổng nguồn tiền mặt của các công ty đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Sự hồi phục của thị trường BĐS sẽ đến khi hài hòa được lợi ích của ba bên là chủ đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý

Một số ý kiến nhìn nhận, “sóng” cổ phiếu BĐS vừa qua chỉ mang tính đầu cơ, đi cùng với đó là tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường chứng khoán hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi trong đà tăng điểm vừa qua như: Lãi suất duy trì mức thấp, kinh tế vĩ mô hồi phục, FED có khả năng không tăng lãi suất, thị trường chứng khoán Hoa Kỳ phục hồi…

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự vận động của cổ phiếu dựa trên những kỳ vọng trong tương lai. Nhóm BĐS dù vẫn khó khăn, song có nhiều kỳ vọng phục hồi. Trao đổi với Thời báo Ngân hàng, ông Trương Hiền Phương – Giám đốc cấp cao CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam đánh giá, sự phục hồi của cổ phiếu BĐS đến từ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án và giải pháp hỗ trợ thị trường của Chính phủ.

Cụ thể, 3 dự án luật quan trọng với ngành BĐS là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý và hỗ trợ nguồn cung mới cho thị trường trong thời gian tới. Theo chương trình Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV vừa qua, Quốc hội sẽ chưa biểu quyết thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mà chuyển sang kỳ họp tiếp theo, lý do bởi một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu. Trong khi đó, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều đã được Quốc hội thông qua.

Thực tế, đã có những dự án BĐS “vướng mắc” được tháo gỡ. Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã ra văn bản số 4206 về việc căn nhà ở thấp tầng thuộc một phần khu I và V, dự án Aqua City, xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, trước đó cũng đã có những quyết định tháo gỡ cho các dự án NovaWorld Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận) và NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Một yếu tố hỗ trợ khác cho cổ phiếu BĐS là thói quen của nhà đầu tư Việt. Ông Phương nhìn nhận, nhóm BĐS có tính vốn hóa lớn trên thị trường chứng khoán. Do đó, nhóm này thường sẽ dẫn sóng VN-Index trong các nhịp tăng điểm. Mặt khác, nhóm này còn có sự biến động lớn trong vài phiên, xa hơn là 1 tuần, 1 tháng. Chính tính chất dễ lướt sóng, dễ tìm kiếm lợi nhuận ngay lập tức đã khiến BĐS thu hút dòng tiền lớn từ các nhà đầu tư.

Khi định giá cổ phiếu, thông thường nhà đầu tư sẽ định giá thông qua chỉ số P/E (giá trị cổ phiếu hiện tại/giá trị lợi nhuận trên mỗi cổ phần). Với kết quả kinh doanh quý III/2023 và 9 tháng đầu năm 2023 không mấy tích cực, rõ ràng định giá P/E của nhóm BĐS hiện ở mức khá cao. Tuy vậy, ông Phương cho rằng, cách định giá này chưa tính đến tiềm năng tăng trưởng trong tương lai của nhóm BĐS.

“Một khi thị trường BĐS hồi phục, nguồn cung được khơi thông, doanh nghiệp BĐS sẽ có dòng tiền để trả nợ vay trái phiếu và phát triển các dự án mới trong tương lai. Điều này hoàn toàn có cơ sở khi Chính phủ, NHNN và các Bộ ban ngành có liên quan đều đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường này”, ông Phương phân tích.

Mặt khác, một động lực tăng trưởng trong tương lai của nhóm này đến từ mức giá cổ phiếu đã giảm rất sâu so với vùng đỉnh. Vị đại diện từ KIS Việt Nam nhìn nhận: “Cổ phiếu BĐS trong năm 2022 đã giảm mạnh và chiết khấu sâu do nhiều thông tin bất lợi từ thị trường trái phiếu. Các nhà đầu tư, nhất là đầu cơ, coi đây là cơ hội tốt để giải ngân vào nhóm này. Trong bối cảnh cung cổ phiếu không nhiều, cầu cổ phiếu rất mạnh, nhóm này đã tăng rất mạnh hơn 1 tháng qua và vẫn có khả năng tiếp tục tăng trong thời gian tới”.

Còn ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch Fiin Group thì cầu BĐS dân cư năm 2024 là lớn, nhưng vấn đề vẫn là phía cung khi pháp lý ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và khả năng trả nợ ngân hàng vẫn là một thách thức lớn. Ông cũng nhấn mạnh, triển vọng năm 2024 của nhóm BĐS chưa rõ và phụ thuộc vào việc tháo gỡ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp, nợ vay BĐS. Ông Thuân lưu ý: “Nợ xấu trái phiếu BĐS vẫn tăng cao và tăng rủi ro nợ xấu cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có bộ đệm vốn thấp”.

Ngoài ra, ông Thuân còn cho rằng, sự hồi phục của thị trường BĐS sẽ đến khi hài hòa được lợi ích của ba bên là chủ đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý. Với việc chủ đầu tư giảm giá, ngân hàng giảm lãi suất và cơ quan quản lý đồng hành trên diện rộng, hỗ trợ pháp lý, tạo điều kiện trên diện rộng, khi đó thị trường sẽ có điểm mở.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.