Lệch pha cung - cầu “bóp méo” thị trường bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản cuối năm 2021 và 7 tháng đầu năm 2022 đã có sự thích ứng và từng bước phục hồi trở lại, mặc dù có thể chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh đã hình thành một số khu đô thị mới, hiện đại có quy mô diện tích hàng trăm hecta với kết cấu hạ tầng đồng bộ, đầy đủ tiện ích và dịch vụ. Đây là mô hình cần được khuyến khích phát triển trong bối cảnh Việt Nam thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang tồn tại một số dấu hiệu đáng quan ngại, cần nhanh chóng khắc phục, thay đổi để có thể phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Ảnh minh họa.

Qua số liệu khảo sát của HoREA có thể thấy nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn thì năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 bằng 53,6%, năm 2020 bằng 39,2% và đáng báo động năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế thành phố phục hồi và tăng trưởng ấn tượng, có nhiều lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch, nhưng chỉ riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó nguồn cung nhà ở cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, hiện thị trường bất động sản đang xuất hiện tình trạng “lệch pha”, rất thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

Tình trạng “lệch pha” thể hiện rõ nhất là nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp rất sẵn nhưng thiếu vắng nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân ngày càng “vắng bóng”.

Cụ thể, năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Ngược lại, năm 2020, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Đồng tình với quan điểm này, một số chuyên gia cho rằng tình trạng “lệch pha” cung cầu đi đôi với “lệch pha” phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Thực tế, thời điểm hiện tại đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng/căn, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng/căn và các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp không phù hợp thực tế, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Những vấn đề này có một phần xuất phát từ hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị “ách tắc” do vướng mắc quy định pháp luật, buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có sổ đỏ, nên từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có 1 dự án đủ điều kiện chuyển nhượng.

Thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu “giảm tốc”, phát triển chậm lại, giao dịch kém. Thị trường thứ cấp cũng đang rơi vào “trầm lắng”, giảm thanh khoản. Người có nhu cầu ở thật khó mua được nhà hơn thời điểm trước đây do giá tăng cao và niềm tin vào thị trường sụt giảm mạnh.

Để khắc phục tình trạng này, LS. Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, trước hết cần tập trung thực hiện chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu.

Cụ thể, thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch để các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài được tiếp cận nguồn lực đất đai công bằng; Thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án để Nhà nước sử dụng vào các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương.

“Cách làm này rất minh bạch, bổ sung thêm nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn được thời gian làm thủ tục “định giá đất cụ thể”, vừa giúp cho cán bộ, công chức không bị rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư định lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, bổ sung nguồn cung đang thiếu trên thị trường bất động sản hiện nay”, LS. Nghiêm nêu quan điểm.