Mở đường cho nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội

Cơ hội mới cho người mua nhà ở xã hội (Ảnh CP))

Khơi thông Quỹ đầu tư phát triển địa phương và nâng cao vai trò chủ đạo của Nhà nước

Trong bức tranh tài chính phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), vướng mắc lớn nhất nhiều năm qua nằm ở cơ chế lựa chọn chủ đầu tư và nguồn vốn triển khai. Quy định hiện hành buộc chủ đầu tư NƠXH phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã vô hình trung khép lại cơ hội tham gia của các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách. Trong khi đó, hệ thống Quỹ đầu tư phát triển địa phương trên cả nước đang quản lý nguồn vốn chủ sở hữu dồi dào nhưng lại thiếu hành hành pháp lý để trực tiếp bỏ vốn xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thực tế thí điểm tại một số địa phương như Hà Tĩnh hay Ninh Bình cho thấy, khi giao Quỹ đầu tư phát triển địa phương trực tiếp làm chủ đầu tư, hàng trăm căn NƠXH chất lượng cao đã được hoàn thành với giá thành rất hợp lý, đáp ứng đúng nhu cầu của công nhân và người lao động. Tuy nhiên, nếu không được luật hóa chính thức trong Luật Nhà ở, mô hình hiệu quả này không thể mở rộng trên phạm vi toàn quốc.

Phân tích sâu về giải pháp huy động nguồn lực tài chính công, một số đại biểu Quốc hội đưa ra con số thực tế rằng tổng nguồn vốn của các Quỹ đầu tư phát triển địa phương trên cả nước hiện đạt khoảng 60.000 tỷ đồng. Từ thực tiễn đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào Luật Nhà ở hình thức đầu tư bằng nguồn vốn hợp pháp của quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, đồng thời trao quyền cho Quỹ đầu tư phát triển địa phương trực tiếp làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê. Bên cạnh đó, các khoản tiền nhà đầu tư nộp thay thế quỹ đất 20% tại các dự án thương mại phải được hạch toán riêng và bắt buộc tái đầu tư 100% cho các dự án NƠXH khác.

Đồng quan điểm về việc quản lý chặt chẽ nguồn thu ngân sách dành cho phát triển nhà ở, đại biểu Quốc hội Phùng Khắc Tài (Đoàn Khánh Hoà) lưu ý rằng đối với Quỹ nhà ở địa phương, các khoản thu từ bán tài sản công hay đấu giá đất về bản chất là thu ngân sách nhà nước, nên phải được hạch toán đầy đủ vào ngân sách theo đúng Luật Ngân sách. Theo Đại biểu, Quỹ nhà ở chỉ nên đóng vai trò là đơn vị quản lý phát triển, được ngân sách cấp vốn điều lệ và phân bổ dự toán chi đầu tư công khai, tránh tình trạng phát sinh các khoản chi nằm ngoài sự phê chuẩn của Hội đồng nhân dân.

Ở một góc nhìn khác về vai trò chủ đạo của Nhà nước tại các khu vực đặc thù, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thành Trung (Đoàn TP. Hồ Chí Minh) phân tích rằng, tại các địa bàn biên giới, hải đảo, vùng sâu vùng xa, nhu cầu nhà ở thường nhỏ lẻ, chi phí thi công cao trong khi khả năng thu hồi vốn thấp nên doanh nghiệp không đăng ký đầu tư. Nếu chỉ trông chờ vào nguồn lực xã hội hóa thì lực lượng vũ trang và cán bộ tại các địa bàn chiến lược sẽ rất khó khăn về chỗ ở. Vì vậy, Luật Nhà ở cần duy trì song song cả hai hình thức: Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng vốn đầu tư công và doanh nghiệp đầu tư; trong đó thị trường tham gia ở nơi có điều kiện, còn Nhà nước chủ động đứng ra ở nơi thị trường không thể đáp ứng.

Quản lý giá bán lại và chính sách nhân văn cho người yếu thế

Bên cạnh bài toán nguồn cung, việc người dân tiếp cận nhà ở xã hội đang gặp rào cản lớn do thiếu các sản phẩm tín dụng dài hạn. Các gói vay ngắn hạn với lãi suất thả nổi khiến người làm công ăn lương chịu áp lực trả nợ vượt quá khả năng chi trả. Mặt khác, tình trạng mua đi bán lại NƠXH sau 5 năm để thu tiền chênh lệch hàng trăm triệu đồng đang làm méo mó chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Đề xuất giải pháp tín dụng dài hạn và công cụ chặn đứng trục lợi, đại biểu Quốc hội Hoàn Văn Nghĩa (Đoàn Quang Ngãi) cho rằng, phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp phải được xác định là trụ cột an sinh quốc gia. Đại biểu đề xuất sửa đổi luật để thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dài hạn từ 25 đến 30 năm dành cho người mua và thuê nhà ở xã hội. Đồng thời, để ngăn chặn tình trạng mua bán trao tay trục lợi, Luật phải quy định cứng nguyên tắc khống chế: giá bán lại NƠXH sau 5 năm không được vượt quá giá mua ban đầu cộng với chi phí trượt giá và chi phí bảo trì, cải tạo đã qua kiểm định.

Bổ sung khía cạnh an sinh nhân văn đối với các đối tượng yếu thế, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thanh Bình (Đoàn Hà Tĩnh) nhấn mạnh, khi xảy ra sự cố cháy nổ tại các chung cư cao tầng, hệ thống thang máy buộc phải ngừng hoạt động. Do đó, đại biểu đề xuất bổ sung nguyên tắc bắt buộc ưu tiên bố trí vị trí căn hộ tại các tầng thấp (từ tầng 1 đến tầng 3) cho các hộ gia đình có người cao tuổi, người khuyết tật, người vận động khó khăn khi họ mua hoặc thuê nhà ở xã hội để bảo đảm an toàn tính mạng tối đa khi có sự cố.