Mua lại căn hộ khi vẫn tồn kho căn hộ?

“Nhà nước mua lại nhà thương mại làm nhà tái định cư” là một phương cách đã được đặt ra đến ba lần. Liệu vào lần này có “quá tam ba bận” chăng?

Lần thứ ba

Lần thứ ba kể từ năm 2011, phương kế “Nhà nước mua lại nhà thương mại làm nhà tái định cư” lại được Bộ Xây dựng nêu ra.

Cùng một nội dung, chỉ có khác nhau về hình thức. Nếu hai lần trước đây chỉ là đề xuất của ngành xây dựng trên cơ sở tập hợp ý kiến đề nghị từ các doanh nghiệp và hiệp hội bất động sản, thì vào trung tuần tháng Giêng năm 2013, hội thảo “Thị trường bất động sản phía Nam – Giải cứu tài chính hỗ trợ doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm từ các tổ chức tín dụng” tại TP.HCM là một sự tiếp nối của Nghị quyết 02 của Chính phủ, với một trong những nội dung quan trọng của nghị quyết này là cho phép chuyển đổi công năng dự án nhà thương mại sang loại nhà phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực tế, và đặc biệt để đạt tới một độ khả thi nào đó, lại là một khoảng cách khá lớn. Điều này đặc biệt được ứng nghiệm đối với thị trường BĐS.

Liệu những tích lũy từ thu nhập hợp pháp có đủ mua "Nhà ở xã hội"?

Trong cuộc hội thảo vừa qua tại TP.HCM, nhiều ý kiến đã tỏ ra hoài nghi về khả năng chuyển đổi nhà thương mại thành dạng tái định cư. Chính những nhân chứng trong thực tế đã trở nên sống động nhất khi đưa ra những dẫn chứng sinh động nhất.

Một trong những nhân chứng như thế là Nguyễn Văn Đực – giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, khi ông dẫn ra con số cho biết hiện thời Hà Nội còn tồn đến 10,000 căn hộ tái định cư, còn ở TP.HCM là 5,400 căn hộ loại này, mà như vậy thì Nhà nước phải mua lại các chung cư thương mại để làm gì? Tồn kho là do diện tích lớn, giá bán cao, tổng giá trị hơn 1 tỷ đồng. Nhà nước mua 1 căn hộ 1 tỷ đồng đem về để trong kho chờ người dân tái định cư mua chăng?

Lần thứ hai

Thái độ nghi vấn của nhiều chuyên gia đối với chủ trương “Nhà nước mua lại nhà thương mại làm nhà tái định cư” là có cơ sở, kể cả việc xét đến khía cạnh chủ trương này đã bị bỏ lửng sau lần thứ hai được đưa ra.

Lần thứ hai ấy - vào tháng 5/2012, cũng với sự xuất hiện của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cũng với thái độ khá tự tin trước báo chí kèm theo một thông điệp chưa có tiền lệ: Nhà nước sẽ có kế hoạch mua lại nhà chung cư từ quý 3/2012.

Vào thời điểm đó, theo ông Nam, chắc chắn Ngân hàng nhà nước sẽ ngồi lại cùng Bộ Xây dựng để soạn thảo bộ tiêu chí về những BĐS sẽ được Nhà nước mua lại.

Trước đó, từ cuối tháng 2, đầu tháng 3/2012, chính quyền TP.HCM đã lần đầu tiên đưa ra một phương án làm ấm lòng giới doanh nghiệp BĐS của thành phố này: sẽ sử dụng quỹ công mua lại một lượng nhà tồn đọng của các doanh nghiệp BĐS để phục vụ cho công tác tái định cư đến năm 2015. Chỉ ít ngày sau đó, đến lượt UBND thành phố Hà Nội nêu ra một chủ trương tương tự. Dường như ánh sáng đang bắt đầu lóe ra cuối đường hầm cho phân khúc bị ám ảnh nặng nề nhất này.

Dù không nói rõ Nhà nước sẽ dùng đến nguồn tiền nào và bao nhiêu tiền để mua lại lượng nhà chung cư tồn đọng, nhưng thông tin mà thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nêu ra có thể sẽ tác động ít nhất về tâm lý đối với thị trường. Hệ quả hiển nhiên mà giới đầu tư và cả những người mua để ở đều hiểu rõ là nếu chính sách mua lại nhà càng triển khai sâu, hiện tượng tiết cung càng tăng lên, do đó nhà càng dễ bán, thậm chí mặt bằng giá còn có thể nhích lên đôi chút so với thời lao dốc cuối năm 2011.

Nếu bộ tiêu chí BĐS được Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước hoàn thành và được Thủ tướng chuẩn y, thị trường BĐS sẽ có thêm một yếu tố pháp lý nữa để… tiêu thụ sản phẩm. Bộ tiêu chí này càng sớm ra đời, sản phẩm càng có cơ hội tiêu thụ mau chóng, và như một trần thuật của ông Nguyễn Trần Nam, việc tiêu thụ nhà chung cư là nhằm cứu ngân hàng chứ không chỉ riêng doanh nghiệp BĐS…

Thế nhưng thực tế lại phản bác. Suốt từ giữa năm 2012 đến nay, người ta vẫn chưa thấy tăm hơi về bộ tiêu chí cho vay BĐS đâu.

Bế tắc!

Cũng còn một lý do rất đáng kể khác mà Hà Nội và TP.HCM cần xem xét. Người dân tái định cư chỉ được bồi thường 300-500 triệu đồng. Nay mua căn nhà 1 tỷ đồng và nợ lại 500 triệu đồng thì khả năng chi trả rất thấp. Bởi người dân tái định cư đa số là những người không làm ra tiền. Do đó theo ông Nguyễn Văn Đực - giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, chuyện chuyển nhà ở xã hội sang nhà ở tái định cư là không khả thi.

Thậm chí, ngay đến số liệu tồn kho căn hộ mà còn vô cùng bất nhất thì làm sao có thể giải được bài toán ‘thanh lý’ căn hộ cho êm xuôi.

Vào giữa năm 2012, một báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết Hà Nội tồn kho trên 100,000 căn hộ, TP. HCM tồn kho hơn 47,000 căn hộ.

Nhưng theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, con số chính thức về hàng tồn kho theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của 44 tỉnh thành tính đến 30/8/2012 chỉ có 16,469 căn hộ chung cư, trong đó TP.HCM 10,108 căn, Hà Nội là 3,292 căn. Tổng giá trị hàng tồn kho 40,750 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo báo cáo hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên 2 sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho BĐS rơi vào khoảng hơn 83,804 tỉ đồng, tức gấp đôi con số mà Bộ trưởng xây dựng công bố.

Bộ phận nghiên cứu thuộc Dragon Capital lại công bố một con số khác: 35,000 căn hộ. Còn theo số liệu khảo sát của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, lượng căn hộ tồn kho tại TP.HCM là 18,000 căn. Savills Việt Nam thấp hơn một chút: 14,500 căn.

Đó là chưa tính đến khoảng 66,000 căn hộ sẽ được tung ra thị trường Hà Nội trong vòng ba năm tới.

Xem ra Bộ Xây dựng vẫn đang lúng túng trong chính cái nội hàm của họ.

Thành thật mà nói, cho tới giờ này vấn đề ‘giải cứu’ thị trường BĐS cũng vì thế vẫn treo lơ lửng, còn tình thế của phân khúc căn hộ vẫn chưa có lối ra.

Theo Vietstock