Nghị quyết 201: Đột phá chính sách cho phát triển nhà ở xã hội

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - Ảnh: VGP/Dương Tuấn

Ông Lê Hoàng Châu mở đầu bằng nhận định đầy hào hứng: Nghị quyết 201 là một văn bản mang tính đột phá thể chế, mở ra hướng đi mới để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc thực tiễn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội (NOXH) suốt thời gian qua. Với hiệu lực thi hành ngay từ ngày 1/6/2025, Nghị quyết thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021-2030, đồng thời đáp ứng kỳ vọng chính đáng của hàng triệu người lao động.

Không chỉ đánh giá cao tính kịp thời, ông Châu còn nhìn nhận Nghị quyết 201 là kết quả tích lũy từ thực tiễn và kinh nghiệm chính sách. Dù Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều cải tiến, song ông cho rằng nếu không có những cơ chế đặc thù như trong Nghị quyết 201, việc triển khai NOXH trên thực tế sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

“Chúng tôi từng nhận định Luật Nhà ở 2023 có chính sách NOXH tốt nhất trong 30 năm qua, nhưng rõ ràng khi triển khai thực tế vẫn còn một số vướng mắc. Việc ra đời Nghị quyết 201 của Quốc hội về một số cơ chế đặc thù sẽ thúc đẩy phát triển NOXH không những đến năm 2030 mà cả giai đoạn sau đó”, ông nói.

Ông Châu cho biết, trong hơn ba năm đầu của giai đoạn 2021-2030, cả nước mới hoàn thành được hơn 10% chỉ tiêu về NOXH, riêng TP. Hồ Chí Minh - nơi có nhu cầu rất lớn - mới chỉ đạt hơn 6% chỉ tiêu được giao (thực hiện được hơn 6.000 căn trong tổng số 100.000 căn được giao). Theo ông, điều này cho thấy không thể tiếp tục thực hiện mục tiêu 1 triệu căn NOXH theo cách làm cũ. Cơ chế đặc thù là lựa chọn tất yếu, và Nghị quyết 201 chính là bước ngoặt mang tính quyết định.

Vị này đặc biệt đánh giá cao hai nhóm chính sách nổi bật của Nghị quyết 201: (1) thể chế hóa tầm nhìn chiến lược về phát triển NOXH và (2) cải cách thủ tục hành chính một cách vượt trội.

Về nhóm chính sách thứ nhất, ông đặc biệt nhấn mạnh việc thành lập Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia (thể chế hóa chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị). Đây là lần đầu tiên Việt Nam có một cơ chế tài chính bền vững, không chỉ dành cho xây dựng NOXH mà còn hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, từ giao thông, trường học, y tế đến cây xanh, công viên trong các khu NOXH. Đặc biệt, ông cho rằng việc bổ sung đối tượng hưởng chính sách là cán bộ công chức, viên chức nhà nước là điểm rất nhân văn, phản ánh đúng thực tế của cuộc sống đô thị hiện nay.

“Trước đây, công chức có khi phải đi bốc thăm để mua NOXH, mà không phải lúc nào cũng được. Giờ đây, nếu chính sách được hướng dẫn và thể chế hóa tốt, họ sẽ được tiếp cận nhà ở một cách công bằng và hợp lý hơn”, ông Châu nói.

Đồng thời, ông Châu ghi nhận điểm mới tích cực là Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia cũng sẽ hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê – một mô hình rất phù hợp với thực tiễn nhu cầu tại đô thị lớn và các khu công nghiệp.

Về nhóm thứ hai, ông Lê Hoàng Châu đánh giá rất cao các cải cách mạnh mẽ về thủ tục đầu tư. Theo các quy định trước đây, một dự án NOXH mất rất nhiều thời gian để hoàn thành các bước thủ tục. Giờ đây, thời gian có thể được rút ngắn từ vài trăm ngày đến hơn ba năm, theo ông, đó là một đột phá lớn về chi phí, thời gian và năng lực quản trị.

Cụ thể, ông chỉ ra các vướng mắc nổi bật từng xảy ra, chẳng hạn như việc quy hoạch chi tiết 1/500 thường bị “tắc” do vượt trần dân số, nhất là với dự án NOXH có mật độ căn hộ cao hơn do diện tích căn hộ nhỏ hơn so với dự án thương mại. Hay như thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư vốn yêu cầu sự phù hợp quy hoạch phân khu 1/2.000, nếu không đáp ứng sẽ kéo theo hàng loạt thủ tục khác bị đình trệ.

Những điểm này, theo ông, đã được Nghị quyết 201 tháo gỡ bằng các cơ chế rõ ràng: cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, không phải làm quy hoạch chi tiết, miễn giấy phép xây dựng nếu dùng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình; chủ đầu tư dự án NOXH được quyết định giá bán NOXH theo các tiêu chí quy định của Luật Nhà ở, của Nghị định 100 của Chính phủ…

Không chỉ đề cao những đột phá tại Nghị quyết 201, ông Châu cũng kỳ vọng vào quá trình thể chế hóa tiếp theo, đặc biệt là nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 201 sẽ được Chính phủ ban hành trong tháng 6 này. Theo ông, các văn bản dưới luật cần tiếp tục bảo đảm tính rõ ràng, đơn giản, dễ triển khai, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả người mua và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông cũng không né tránh các khó khăn hiện hữu. Ông chỉ rõ ba thách thức lớn cần được tiếp tục tháo gỡ. Thứ nhất là vấn đề quỹ đất: nhiều địa phương chưa chủ động giải phóng mặt bằng cho các dự án NOXH, trong khi đây là khâu then chốt. Thứ hai là tín dụng cho chủ đầu tư: hiện nay họ vẫn chưa được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội như người mua nhà. Thứ ba là lãi suất vay của người mua vẫn ở mức cao (6,6%), trong khi trước đây là 4,8%. Do đó, cần làm sao cho người mua NOXH được vay với lãi suất 4,8% như trước đây, và được vay trong vòng 25 năm.

Trách nhiệm của doanh nghiệp như thế nào? - ông Châu đặt câu hỏi và khẳng định, về phía doanh nghiệp phải tháo gỡ được nghi ngại của người dân khi mua NOXH về chất lượng NOXH không được tốt.

“Bây giờ Bộ Xây dựng tăng cường hậu kiểm để đảm bảo chủ đầu tư phải chính trực, nhân văn, làm dự án với tất cả tấm lòng vì người dân, vì đối tượng được hưởng chính sách NOXH. Cho nên phải bảo đảm chất lượng NOXH và phải bảo đảm giá thành, giá bán NOXH”, ông nói.