Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều chưa cải thiện

Nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội giảm mạnh trong quý I/2025

Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2025 ghi nhận mức cung mới thấp kỷ lục trong 5 năm qua. Cụ thể, thị trường chỉ đón nhận 619 căn hộ mới, trong đó phần lớn (55%) đến từ một dự án nhà ở giá trung bình tại khu vực phía Tây. Các dự án hiện hữu ở khu Đông và khu Nam chiếm phần thị phần còn lại. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 4.200 căn, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức khiêm tốn 16%, tương đương 689 căn hộ được giao dịch thành công.

Theo ông Sơn Hoàng - Phó Giám đốc Định giá và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam, mặc dù nhu cầu thị trường chung ảm đạm, nhưng ở các dự án có chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận doanh số khả quan, với tỷ lệ hấp thụ lên đến 80%. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng và những vướng mắc pháp lý đã thúc đẩy cả chủ đầu tư và người mua mở rộng phạm vi hoạt động sang các khu vực vệ tinh để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Song song đó, người mua cũng gia tăng sự quan tâm đến thị trường thứ cấp, đặc biệt là các dự án đã giải quyết được các vấn đề pháp lý.

Thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025 ghi nhận sự chững lại sau giai đoạn sôi động cuối năm 2024, tương tự như diễn biến tại TP Hồ Chí Minh. Nguồn cung mới hạn chế, chỉ đạt khoảng 3.100 căn, giảm mạnh 60% so với quý trước và 27% so với cùng kỳ năm trước.

83% nguồn cung mới đến từ các khu đô thị phía Đông và phía Nam, cho thấy sự tập trung nguồn cung tại các khu vực này. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 4.700 căn, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 56%, tương đương khoảng 2.650 căn giao dịch thành công. Lượng cung lớn từ năm 2024 tạo ra nguồn cung thứ cấp dồi dào trong năm 2025. Sức hấp thụ của sản phẩm mới giảm xuống còn 73%, trong khi hàng tồn kho chỉ đạt tỷ lệ bán ra 30%.

Ông Sơn Hoàng cho biết, giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp cung cấp nhiều lựa chọn đa dạng hơn. Người mua có xu hướng dịch chuyển sang thị trường thứ cấp và các tỉnh lân cận, nơi có mức giá hợp lý hơn và tiềm năng tăng trưởng nhờ hạ tầng phát triển.

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong quý vừa qua ghi nhận sự ổn định về giá sơ cấp, duy trì ở mức 3.648 USD/m2. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, khiến thị trường diễn biến chậm.

Trong khi đó, tại Hà Nội, tốc độ tăng giá sơ cấp đã có dấu hiệu hạ nhiệt, chỉ còn 6% so với quý trước, đạt mức 3.083 USD/m2. Sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp của các dự án mở bán năm ngoái và sự đa dạng của các sản phẩm mới từ các dự án nằm cách trung tâm thành phố chưa đầy 1 giờ lái xe là những yếu tố chính tác động đến sự thay đổi này.

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đang chứng kiến sự dịch chuyển đáng chú ý về cán cân cung - cầu trong giai đoạn cuối năm 2025 và những năm tiếp theo. Dự báo, TP. Hồ Chí Minh sẽ đón nhận khoảng 5.900 căn hộ mới, trong khi Hà Nội dự kiến ghi nhận con số ấn tượng hơn, đạt 14.400 căn.

Trong 3 năm tới, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh được ước tính tăng thêm khoảng 56.000 căn, tương đương với dự báo tại Hà Nội. Tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở xu hướng phục hồi nhu cầu. Sau khi chạm đáy vào năm 2023, nhu cầu căn hộ được dự báo sẽ khởi sắc ở cả hai thị trường, nhờ nguồn cung mở rộng ra các khu vực ngoại thành với mức giá hợp lý hơn.

Về giá bán, đến năm 2028, giá căn hộ trung bình tại TP Hồ Chí Minh được dự báo duy trì ở mức khoảng 4.300 USD/m2, trong khi tại Hà Nội, con số này có khả năng đạt khoảng 3.500 USD/m2. Sự chênh lệch này phản ánh đặc thù thị trường và tốc độ phát triển khác nhau giữa hai thành phố lớn nhất cả nước.

Theo ông Sơn Hoàng, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội ghi nhận sự phục hồi chậm trong quý I/2025 do nguồn cung mới hạn chế. Trong bối cảnh nhu cầu thị trường còn trầm lắng, các dự án có uy tín vẫn đạt doanh số bán hàng khả quan, đặc biệt là tại các khu vực vệ tinh. Điều này cho thấy, người mua nhà đang có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn căn hộ có giá cả hợp lý hơn trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ.

"Thị trường căn hộ tại hai thành phố lớn này được kỳ vọng sẽ phục hồi trong thời gian tới. Sự phục hồi này sẽ được thúc đẩy bởi khung pháp lý mới và sự phát triển của các dự án cơ sở hạ tầng", ông Hoàng nhận định.