Nguồn cung văn phòng hạng B đang dịch chuyển mạnh ra khu Nam Sài Gòn

Khi chi phí đất đai và xây dựng tại khu vực trung tâm TP.Hồ Chí Minh tăng phi mã, văn phòng hạng B đang dần "biến mất"

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm (CBD) ngày càng khan hiếm và chi phí tăng cao, thị trường văn phòng hạng B tại TP.Hồ Chí Minh đang chứng kiến một sự dịch chuyển đáng chú ý. Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank Việt Nam, khu vực trung tâm hiện không có nguồn cung văn phòng hạng B mới nào gia nhập, buộc các chủ đầu tư phải tìm kiếm cơ hội tại những khu vực xa trung tâm.

Đây là một sự thay đổi đáng kể, bởi văn phòng hạng B vốn được xem là "xương sống" của thị trường, đáp ứng nhu cầu thuê của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia.

Sự thiếu vắng nguồn cung hạng B mới tại khu CBD không phải là ngẫu nhiên. Knight Frank chỉ ra một vài nguyên nhân cốt lõi như chi phí đất và xây dựng tại trung tâm TP.Hồ Chí Minh đã tăng vọt, khiến việc phát triển dự án hạng B với giá thuê phải chăng trở nên bất khả thi. Các tòa nhà hạng B yêu cầu diện tích sàn lớn (từ 600–1.000 m²/tầng), đòi hỏi diện tích đất tối thiểu khoảng 1.300–1.500 m². Đây là một điều kiện cực kỳ khó đáp ứng tại khu vực "đất vàng".

Nhiều dự án văn phòng hạng B tiềm năng vẫn đang "đứng bánh" do vướng mắc pháp lý hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính và vận hành. Tình trạng này đã kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung.

Ông Alex Crane - Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam cho biết: “Nhu cầu đối với không gian văn phòng tầm trung vẫn là động lực chính tại khu CBD, nhưng nguồn cung lại chưa theo kịp. Hiện nay, một khách thuê cần 2.000 m² diện tích văn phòng – một yêu cầu khá tiêu chuẩn cho các tập đoàn đa quốc gia – thì chỉ có hai lựa chọn tại trung tâm, và cả hai đều là những tòa nhà đã được xây dựng từ hơn 10 năm trước".

Sự thiếu hụt nguồn cung mới không chỉ đẩy giá thuê văn phòng hạng B tại CBD lên mức 42 USD/m²/tháng (cao hơn 10–20 USD so với khu vực ngoài trung tâm), mà còn đặt ra thách thức về chất lượng.

Theo Knight Frank, 60% các tòa nhà văn phòng hiện hữu tại khu CBD được xây dựng trước năm 2015. Điều này cho thấy nhu cầu cấp thiết phải nâng cấp để đáp ứng các tiêu chuẩn xanh và chất lượng hiện đại. Hiện tại, chỉ có 17% tòa nhà hạng B tại CBD có chứng nhận môi trường, một con số khiêm tốn so với 57% ở phân khúc hạng A. Đây là một điểm yếu lớn khi các tập đoàn lớn, đặc biệt là các công ty nước ngoài, ngày càng coi trọng yếu tố bền vững.

Ông Alex Crane cho hay: “Điều này vừa là thách thức, vừa là cơ hội. Nguồn cung hạng B trong tương lai đang dịch chuyển mạnh mẽ ra khu Nam Sài Gòn, chiếm tới 60%. Tôi tin tưởng vào các khu vực khác, nơi có những dự án mới, chất lượng cao hơn, đặc biệt là những nơi có lực lượng lao động dồi dào và hạ tầng được cải thiện".

Cơ hội dành cho các chủ tòa nhà cho thuê tại CBD là rất rõ ràng, nâng cấp các tòa nhà hạng B đã cũ, và quản lý không gian linh hoạt để thu hút các tập đoàn đa quốc gia. Đây là một chiến lược sống còn, bởi tất cả các tập đoàn lớn đều yêu cầu chứng nhận môi trường ở văn phòng trụ sở chính.