Nhu cầu bất động sản phục vụ thương mại điện tử, logistics tăng cao

Theo Mordor Intelligence, thị trường vận tải và logistics của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 48,6 tỷ USD vào năm 2024, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 6,8%, đạt 71,9 tỷ USD vào năm 2030. Chỉ số Hiệu suất logistics của Việt Nam cũng tăng lên 3,3 điểm vào năm 2023 nhờ vào sự phát triển của ngành logistics và xuất khẩu.

Theo Bộ Công Thương, lĩnh vực thương mại điện tử của Việt Nam đã tăng trưởng 25% vào năm 2023, trở thành thị trường phát triển nhanh nhất tại Đông Nam Á và là một trong 10 thị trường phát triển nhanh nhất thế giới. Hơn 80% người dùng internet trong nước cho biết có sử dụng hình thức mua sắm trực tuyến, từ đó thúc đẩy mở rộng thương mại điện tử và thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) gia nhập vào lĩnh vực này.

Tăng trưởng bán lẻ thương mại điện tử Việt Nam 2018-2023. Biểu đồ: Savills Việt Nam

Thị trường đã tăng trưởng 18% so với năm ngoái, tốc độ tăng trưởng nhanh thứ ba sau Philippines (23%) và Thái Lan (19%). Thị trường của Việt Nam dự kiến sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng này, trung bình hơn 19% hàng năm và đạt 63 tỷ USD vào năm 2030. Tại thời điểm đó, dự kiến sẽ vượt qua Thái Lan, xếp thứ hai trong khu vực, chỉ sau Indonesia.

Thương mại điện tử chiếm hơn 60% nền kinh tế số của Việt Nam năm nay, trở thành một trong hai động lực tăng trưởng chính cùng với du lịch trực tuyến. Các nền tảng thương mại điện tử bán lẻ, bao gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki và Sendo, gần đây đã được gia nhập bởi các ông lớn xuyên biên giới như Shein, Temu… mở rộng thêm lựa chọn thị trường.

Trước bối cảnh đó, nhu cầu dành cho các cơ sở nhà kho, trung tâm lưu chuyển, trung tâm logistics tại Việt Nam cũng tăng cao. Theo báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2024 của Savills mới công bố, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với năm trước với nguồn cung mới mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.

Trong đó, nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2, trong đó nhà xưởng chiếm 49% và kho bãi chiếm 51%. Tỷ lệ lấp đầu của các phân khúc này đạt 80% với giá thuê trung bình 4,4 USD/m2/tháng. Tại phía Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% là tài sản kho bãi. Tỷ lệ lấp đầy chung đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 5% USD/m2/tháng.

Tình hình hoạt động bất động sản công nghiệp xây sẵn Khu kinh tế phía Nam. Nguồn Savills Việt Nam.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, hiệu suất tích cực này cũng một phần đến từ nhu cầu mạnh mẽ về không gian logistics.

Tại Việt Nam, ngành logistics có tiềm năng tăng trưởng lớn và là một trong những ngành phát triển nhanh nhất thế giới. Đông lực chính đến từ tốc độ tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, hoạt động thương mại, sản xuất giá trị cao gia tăng và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng của ngành thương mại điện tử.

Để đáp ứng nhu cầu lớn này, ông John Campbell cũng đưa ra một số khuyến nghị để phía Chính phủ và các nhà đầu tư trong thời gian tới. Bước quan trọng nhất mà bất kỳ Chính phủ nào có thể thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho logistics là đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và đảm bảo các dự án được hoàn thành đúng thời hạn và suôn sẻ. Cơ sở hạ tầng là xương sống của logistics, bao gồm mọi thứ, từ thủ tục hải quan đến vận tải đa phương thức, đường xá và sân bay.

Một yếu tố quan trọng khác là đảm bảo đủ quỹ đất cho logistics và thương mại điện tử. Một số khu công nghiệp ở Việt Nam chỉ được phục vụ cho sản xuất, điều này có thể gây ra thách thức cho các công ty logistics và thương mại điện tử tìm kiếm đất đai phù hợp. Để giải quyết vấn đề này, điều quan trọng là có các khu công nghiệp đủ linh hoạt để đáp ứng cả hoạt động sản xuất và logistics. Mặc dù về lý thuyết, các nhà đầu tư có thể làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song quá trình này có thể mất vài tháng và thay đổi tùy theo từng địa phương. Đây có thể là yếu tố gây cản trở cho các nhà đầu tư cần quyết định nhanh chóng.

“Nhiều khu công nghiệp được quy hoạch vào giai đoạn 2007-2008 chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất. Có lẽ thời điểm đó chúng ta ít chú trọng đến logistics và thương mại điện tử. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nhanh chóng của các lĩnh vực này đã làm nổi bật nhu cầu về sử dụng đất đa dạng hơn trong các khu công nghiệp”, ông John phân tích. Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills cũng khuyến nghị các bản quy hoạch phát triển dự án trong tương lai cho các khu công nghiệp mới nên dành đủ diện tích cho logistics và kho bãi. Ngoài ra, với sự tăng trưởng đáng kể của thương mại điện tử ở Việt Nam, việc cung cấp các địa điểm phù hợp cho các trung tâm phân phối, trung chuyển cũng là điều cần thiết.

“Với dân số hơn 100 triệu người, Việt Nam sở hữu một thị trường mua sắm trực tuyến lớn và giàu tiền năng. Hơn 80% dân số sử dụng internet để mua sắm, thúc đẩy sự gia tăng hoạt động thương mại điện tử. Để đáp ứng sự tăng trưởng này, nhu cầu về đất đai để phát triển cơ sở vật chất logistics ngày càng tăng. Việc bị hạn chế về mặt bằng phù hợp có thể dẫn đến tăng chi phí thuê kho bãi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của thị trường”, ông John nói.