Sân bay không chỉ để cất cánh mà còn mở đường cho tăng trưởng

Sân bay không chỉ là hạ tầng giao thông, mà còn là động lực tăng trưởng ảnh: minh họa

Khai thác quỹ đất sân bay, mở rộng dư địa tăng trưởng

Sân bay ngày nay không chỉ phục vụ vận chuyển hành khách và hàng hóa, mà còn có thể trở thành động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Theo báo cáo Tối ưu giá trị từ hạ tầng giao thông: Sân bay trong vai trò động lực phát triển kinh tế (Unlocking Value from Transport Infrastructure: Airports at the Centre of Economic Development), Cushman & Wakefield cho rằng, quy hoạch bất động sản sân bay theo hướng tích hợp sẽ giúp khai thác hiệu quả quỹ đất, đa dạng hóa nguồn thu và tạo giá trị lâu dài cho khu vực lân cận.

Báo cáo được xây dựng dựa trên kinh nghiệm tư vấn phát triển sân bay tại châu Á, châu Âu và Hoa Kỳ, nhấn mạnh tầm quan trọng của chiến lược phát triển đồng bộ, gắn hoạt động hàng không với thương mại và bất động sản. Theo đó, giá trị kinh tế của sân bay không chỉ đến từ hoạt động vận hành mà còn được tạo ra thông qua khả năng kết nối các dịch vụ, khai thác quỹ đất và thu hút những hoạt động kinh tế có liên quan.

Cushman & Wakefield phân tích ba lĩnh vực có mối quan hệ chặt chẽ. Thứ nhất là các dịch vụ thương mại trong nhà ga, gồm bán lẻ, ẩm thực và phòng chờ. Thứ hai là hạ tầng trong khu bay phục vụ hoạt động hàng không, vận tải hàng hóa và bảo dưỡng kỹ thuật. Thứ ba là các dự án ngoài khu bay như khu logistics, văn phòng, khách sạn, bán lẻ và tổ hợp đa chức năng.

Khi được quy hoạch trong một chiến lược dài hạn, ba lĩnh vực này có thể bổ trợ lẫn nhau, giúp đơn vị khai thác sân bay mở rộng nguồn thu ngoài hoạt động hàng không truyền thống. Đồng thời, mô hình tích hợp tạo thêm cơ hội cho hãng hàng không, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cộng đồng địa phương.

Điều quan trọng là quy hoạch sử dụng đất, tiến độ đầu tư và kế hoạch phát triển dự án phải phù hợp với nhu cầu vận hành cũng như điều kiện thị trường. Nếu thiếu sự đồng bộ, các dự án bất động sản có thể không phát huy hiệu quả, trong khi những quyết định sử dụng đất thiếu tính toán sẽ ảnh hưởng đến khả năng mở rộng hoạt động hàng không trong tương lai.

Tại khu vực nhà ga, lưu lượng hành khách và thời gian lưu lại ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của các dịch vụ thương mại. Việc ứng dụng dữ liệu trong thiết kế không gian, kết hợp các hình thức cho thuê linh hoạt, có thể giúp tối ưu hiệu suất bán lẻ, cải thiện trải nghiệm hành khách và nâng cao giá trị khai thác.

Trong khi đó, quỹ đất trong khu bay có giới hạn và khó chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi đã được quy hoạch. Vì vậy, việc bố trí khu vực hàng hóa, bảo dưỡng kỹ thuật và các hạng mục phục vụ hàng không cần tính đến nhu cầu vận hành dài hạn, thay đổi công nghệ và kế hoạch bảo trì. Đây là những quyết định có ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực khai thác, đồng thời quyết định khả năng đáp ứng nhu cầu tăng trưởng của sân bay.

Ở khu vực ngoài sân bay, phát triển các khu chức năng theo từng giai đoạn có thể tạo thêm việc làm, thu hút dòng vốn đầu tư và hình thành các cực tăng trưởng mới. Những loại hình tiềm năng gồm logistics, thương mại, khách sạn, bán lẻ, văn phòng và tổ hợp đa chức năng. Tuy nhiên, hiệu quả không đến từ việc phát triển càng nhiều dự án càng tốt, mà phụ thuộc vào vai trò của từng sân bay, nhu cầu thị trường, năng lực hạ tầng kết nối và ưu tiên của các bên liên quan.

Sân bay Việt Nam trước cơ hội phát triển hệ sinh thái kinh tế

Bền vững là một yếu tố chiến lược trong quy hoạch và khai thác sân bay. Theo báo cáo, ngành hàng không, bao gồm hoạt động sân bay, chiếm khoảng 2-3% lượng phát thải CO₂ toàn cầu. Các sân bay có thể giảm tác động môi trường thông qua đầu tư hạ tầng, tối ưu sử dụng năng lượng và cải thiện hoạt động vận hành mặt đất.

Những giải pháp này không chỉ góp phần giảm phát thải mà còn nâng cao hiệu quả khai thác, tăng khả năng thích ứng và củng cố sức hấp dẫn của tài sản trong dài hạn. Vì vậy, yếu tố môi trường cần được tính đến ngay từ khâu quy hoạch, thay vì chỉ xử lý sau khi các dự án đã đi vào hoạt động.

Báo cáo của Cushman & Wakefield được xây dựng trên kinh nghiệm tư vấn tại nhiều thị trường quốc tế. Đơn vị đã thực hiện tư vấn chiến lược dài hạn cho Trung tâm Giao thông Hongqiao (Thượng Hải); tư vấn phát triển cho Port Polska (Ba Lan) và Sân bay Quốc tế Washington Dulles (Hoa Kỳ); nghiên cứu chiến lược phát triển khu vực ngoài sân bay cho bảy sân bay tại Ấn Độ.

Ngoài ra, Cushman & Wakefield còn dự báo doanh thu thương mại và hiệu quả danh mục bất động sản tại các sân bay Heathrow, Gatwick và Stansted của Vương quốc Anh, đồng thời cung cấp dịch vụ quản lý tài sản và cộng đồng tại Dublin Airport Central từ năm 2019.

Kinh nghiệm tại các thị trường cho thấy quy hoạch sân bay cần vượt ra ngoài phạm vi công trình hàng không, hướng đến hình thành một hệ sinh thái kinh tế có khả năng kết nối với khu vực xung quanh. Đây cũng là vấn đề đáng chú ý đối với Việt Nam khi hạ tầng hàng không bước vào giai đoạn phát triển mới.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, sân bay Gia Bình được quy hoạch phục vụ Thủ đô Hà Nội, trong khi sân bay Long Thành dự kiến đưa vào khai thác thương mại từ cuối năm 2026. Những dự án này mở ra cơ hội nhìn nhận sân bay không chỉ là hạ tầng vận tải mà còn là động lực phát triển kinh tế khu vực.

Theo bà Minh, khi được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng kết nối, hoạt động thương mại và định hướng phát triển khu vực xung quanh, sân bay có thể tạo ra giá trị vượt ra ngoài chức năng vận tải, góp phần thu hút đầu tư, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững cho địa phương cũng như toàn vùng.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng đó, quy hoạch sân bay cần gắn với chiến lược phát triển vùng, bảo đảm sự đồng bộ giữa hạ tầng hàng không và hệ thống giao thông kết nối. Các dự án bất động sản cần được triển khai phù hợp với nhu cầu thực tế, khả năng hấp thụ của thị trường và năng lực cung ứng hạ tầng. Đồng thời, việc phân bổ quỹ đất phải hài hòa giữa yêu cầu vận hành hàng không, phát triển thương mại và lợi ích cộng đồng.

Hiệu quả phát triển sân bay không chỉ được quyết định bởi từng hạng mục riêng lẻ, mà phụ thuộc vào cách tiếp cận sân bay như một hệ sinh thái phát triển dài hạn, có tính kết nối cao. Tầm nhìn rõ ràng, dữ liệu thị trường đáng tin cậy và lộ trình đầu tư phù hợp sẽ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định hiệu quả hơn, tối đa hóa giá trị tài sản và tạo lợi ích cho khu vực mà sân bay phục vụ.

Với Việt Nam, bài toán không dừng ở việc xây dựng những sân bay hiện đại, mà còn là tổ chức không gian phát triển xung quanh để hạ tầng hàng không thực sự trở thành động lực tăng trưởng. Khi vận tải, logistics, thương mại và bất động sản được kết nối trong một chiến lược thống nhất, sân bay có thể tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế, đồng thời nâng cao sức cạnh tranh của các địa phương và toàn vùng.