Nỗ lực phá băng thị trường BĐS

Dù các cơ quan quản lý đã và đang hết sức nỗ lực để tìm kiếm giải pháp tổng thể, đồng bộ nhất để “phá băng” cho thị trường bất động sản (BĐS), nhưng dường như thị trường vẫn không có nhiều phản ứng. Nhiều người cho rằng, do tồn kho lớn khó có thể xử lý trong một sớm một chiều trong khi các DN BĐS “kiệt quệ” do thua lỗ quá nhiều, các đối tượng khác đã cạn niềm tin...

Xoay quanh vấn đề này, Thời báo Ngân hàng có cuộc trao đổi ngắn với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea).

Cơ cấu hàng hóa không phù hợp với thu nhập của người dân là nguyên nhân khiến BĐS tồn kho lớn

Năm 2012 đúng là ác mộng đối với các DN BĐS, thưa ông?

Nhìn lại năm 2012, có thể thấy thị trường BĐS vô cùng trầm lắng. Mọi giao dịch đều đóng băng cục bộ và được ví như cục máu đông gây tắc nghẽn sự tăng trưởng, phát triển cả nền kinh tế, nợ xấu trong lĩnh vực này hiện ở mức cao. Chưa có con số tổng kết chính xác, nhưng với kết quả khảo sát bước đầu, rõ ràng trong năm 2012 có nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được, hàng tồn kho tăng dẫn đến nợ xấu gia tăng (nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh BĐS - Số liệu theo báo cáo NHNN).

Theo thống kê của UBND TP.Hồ Chí Minh, chỉ tính riêng địa bàn thành phố, tồn kho khoảng 14.490 căn hộ với giá trị khoảng 24.500 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu là căn hộ chung cư có diện tích từ 60m2 trở lên. Nguyên nhân một phần cũng bởi, giá BĐS tuy giảm song vẫn quá cao, trong khi các sản phẩm BĐS hiện nay không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân...

Ông cho rằng những giải pháp mà Chính phủ và các bộ ngành đề xuất mới đây sẽ có vai trò như thế nào đối với thị trường BĐS năm 2013? Việc làm này theo ông đã giải quyết được khó khăn cho DN chưa?

Các nhóm giải pháp chính hỗ trợ DN bao gồm nhóm chính sách đất đai, thuế và chính sách tín dụng, lãi suất. Tất cả các giải pháp đều hay, chứng tỏ các bộ, ngành đã xác định rõ những khó khăn, vướng mắc hiện nay của thị trường BĐS và đã thật sự bắt tay vào cuộc để cứu thị trường này… Chẳng hạn, về nhóm giải pháp tín dụng, lãi suất, các TCTD sẽ tiếp tục phân loại nợ, cơ cấu lại nợ và các khoản tín dụng BĐS (gia hạn nợ; điều chỉnh kỳ hạn...) nhằm giảm áp lực trả nợ cho DN.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, vai trò của các giải pháp vẫn chưa thực sự phát huy tác dụng bởi các giải pháp nhằm cứu thị trường BĐS vẫn đang được thảo luận. Trong khi khó vẫn hoàn khó khi lượng hàng hóa BĐS giá cao đang tồn kho hầu như vẫn còn nguyên, phân khúc nhà ở giá thấp đã được khởi động nhưng cung không đáp ứng cầu.

Trong tình hình khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, DN đã phải tự nỗ lực bằng cách giảm giá BĐS đến mức tối đa có thể, thậm chí nhiều DN đã phải chấp nhận bán lỗ căn hộ. Nhưng cũng phải nói rằng, giá bán căn hộ vẫn còn ngoài khả năng của đông đảo người tiêu dùng, vấn đề hàng tồn kho vì thế mà chưa được giải quyết.

Vậy theo ông, DN cần được hỗ trợ như thế nào mới giải quyết những khó khăn trên?

Giảm thêm lãi suất là rất cần thiết. Theo tôi, trước hết, phải cung cấp tín dụng với lãi suất ưu đãi, khoảng 7-8%/năm cho người tiêu dùng, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình mua căn hộ đầu tiên để ở. Bên cạnh đó, DN cũng rất cần được cơ cấu lại nợ, để được hưởng mức lãi suất hợp lý. Biết rằng điều này khó có thể làm được trong một sớm một chiều vì ngân hàng cũng có khó khăn nhất định, nên điều này cần sự nỗ lực chung của các bộ, ngành.

Việc giảm lãi suất mang lại lợi ích gì cho thị trường BĐS khi mà hiện nay dù lãi suất đã giảm khá mạnh so với đầu năm 2012, song cũng không thể kích cầu tiêu dùng, thưa ông?

Như đã nói ở trên, vấn đề hiện nay để giải cứu thị trường BĐS chung quy vẫn là dòng tiền. Khó khăn nhất hiện nay là hàng tồn kho rất lớn trên tất cả các phân khúc thị trường; nhiều dự án dở dang, đền bù giải tỏa còn ngổn ngang. Sự tê liệt của thị trường không chỉ khiến người tiêu dùng, nhà đầu tư, DN mất niềm tin mà còn kéo tất cả vào vòng luẩn quẩn không thể thoát ra: thanh khoản kém, lãi suất vay không giảm, DN không cơ cấu được nợ, cuối cùng lãi chồng lãi, nợ xấu cứ thế tăng thêm.

Như vậy, để giải quyết vòng luẩn quẩn này, thiết nghĩ Chính phủ cần có thêm một số giải pháp tài chính khác mới có thể tháo gỡ được tảng băng BĐS. Ví dụ, giảm thuế thu nhập DN, thuế VAT để tạo điều kiện cho DN BĐS giảm thêm giá bán sản phẩm. Với chính sách tín dụng, lãi suất, nếu căn hộ có giá 1 tỷ đồng, các NHTM nhập cuộc cho vay 50% với lãi suất ưu đãi, người dân chỉ phải trả tiền mặt 50%. Tất cả những điều đó ắt sẽ kích thích được người dân bỏ tiền mặt mua nhà. Một khi dòng tiền mới xuất hiện, DN bán được hàng giải phóng hàng tồn kho, có tiền trả cho nhà thầu, trả nợ ngân hàng thì nợ xấu sẽ được xử lý.

Đây cũng là một trong những giải pháp mà Horea kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc là sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo đó, cần có chính sách, cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua căn hộ đầu tiên để mua căn hộ với lãi suất 7-8%/năm. Đồng thời, xem xét tạo điều kiện cho DN được tiếp cận các khoản vay tín dụng mới để tiếp tục hoàn thiện công trình, sản phẩm cung ứng cho thị trường giá rẻ. Cung gặp cầu nút thắt sẽ được tháo gỡ.

Xin cảm ơn ông!

Quỳnh Vũ thực hiện