Quỹ đất và vấn đề pháp lý: Rào cản với phân khúc căn hộ giá rẻ

	Thị trường căn hộ giá rẻ sẽ sôi động
	Hà Nội: Căn hộ giá rẻ bùng nổ nguồn cung
	Hướng chuyển cho căn hộ giá rẻ

Giá nhà bị đẩy lên quá cao

Báo cáo mới nhất của Công ty cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) cho biết, mức tăng giá bất động sản tại Việt Nam hiện đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người. Theo đó, mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7 - 8%/năm.

Khảo sát từ Công ty Navigos Search trong năm 2019 cũng có chung nhận định, giá nhà tại TP. HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Khảo sát triển khai với nhóm đối tượng có thu nhập ổn định từ mức thấp 72 triệu đồng tăng dần lên 264 triệu đồng/năm với nhu cầu cơ bản là căn hộ 2 phòng ngủ, trị giá 2 tỉ đồng.

Người dân mong có thêm nhiều dự án nhà ở thương mại giá thấp

Cụ thể, với nhóm sinh viên mới ra trường thu nhập bình quân khoảng 72 triệu đồng/năm, thì giá nhà cao hơn thu nhập tới 28 lần. Trong khi với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm thì giá nhà đã cao gấp 17 lần. Còn với trưởng nhóm và giám sát có thu nhập trung bình 192 triệu đồng/năm, giá nhà trên thị trường cao gấp 10 lần thu nhập. Riêng với cấp quản lý, trưởng phòng với thu nhập đạt 264 triệu đồng/năm, giá căn hộ trên thị trường vẫn cao gấp 7 lần thu nhập của họ.

Nói rộng ra, thu nhập của người dân không kịp tạo ra dòng tiền tích lũy để mua bất động sản vì tốc độ kiếm tiền quá chậm so với các đợt tăng giá nhà đất. Do đó, nếu người Việt chỉ trông đợi từ tiết kiệm và tăng thu nhập để mua nhà đất thì giấc mơ sở hữu bất động sản là không tưởng.

Dịch bệnh Covid-19 đã ảnh hưởng đến số lượng giao dịch trên thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2020, tuy nhiên theo số liệu từ nhiều công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán căn hộ tại một số địa phương vẫn hầu như không giảm, thậm chí có chiều hướng tăng bởi nguồn cung mới khan hiếm do thủ tục cấp phép đình đốn. Bất cập lớn nhất hiện nay là quỹ đất không còn nhiều, nguồn cung sụt giảm mạnh, phân khúc nhà giá rẻ cho người dân vì thế cũng bị co hẹp đến mức một số chuyên gia cho rằng sắp “tuyệt chủng” tại các đô thị lớn, như Hà Nội, TP. HCM. Chính vì thế, nếu muốn kiếm các dự án với giá dưới 25 triệu đồng/m2 thì gần như không thể. Các dự án chung cư chào bán phổ biến trên thị trường trong vài quý gần đây thấp nhất cũng ở ngưỡng trên dưới 30 triệu đồng mỗi m2.

Cũng giống như các quốc gia đang phát triển khác, các đô thị tại Việt Nam hiện cũng đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế: khan hiếm quỹ đất sẵn có và giá bất động sản tăng cao. Dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải, thiếu khả năng tiếp cận các dự án, và suy thoái môi trường. Việc tiếp cận được quỹ đất vẫn là một trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư, dù hiện tại đang có rất nhiều sự quan tâm về nhà ở giá rẻ tại Việt Nam từ các nước như Nhật, Hàn Quốc, Singapore - đại diện JLL Việt Nam chia sẻ.

Ở phân khúc dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường chỉ tìm kiếm những khu đất “sạch” (quỹ đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt) mà thôi. Và hầu hết họ viện đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường này.

Đẩy nhanh tháo gỡ rào cản

Trước tình trạng đó, Bộ Xây dựng vừa đề xuất cơ chế cho nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2), lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận.

Bộ Xây dựng đã đưa ra một số giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, về quy hoạch, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp (dự kiến tối thiểu 30% tổng diện tích đất ở trong dự án). Bên cạnh đó, giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án...

Nhiều chuyên gia đồng tình rằng, đây là một chủ trương rất đúng đắn, có tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như những người thế yếu trong xã hội, bởi phân khúc ở nhà thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm có nhu cầu cao, tỷ lệ thanh khoản tốt, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam là một nước có dân số trẻ, tập trung nhiều tại các đô thị lớn để học tập, làm việc.

Song, để xây dựng được những căn hộ như vậy, không phải là điều dễ dàng. Vì vậy, thay vì can thiệp sâu vào câu chuyện giá cả, nhà quản lý nên sớm giải tỏa những rào cản về quỹ đất, vấn đề về pháp lý cũng như đưa ra các tiêu chí, tiêu chuẩn cho loại hình nhà ở diện tích nhỏ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, có 4 yếu tố cơ bản cấu thành nên giá bán bất động sản gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong đó, chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án (tùy vị trí, khu vực), đến khi hoàn thiện thì sản phẩm không còn là giá dưới 20 triệu đồng/m2 mà có thể bị đẩy đến mức giá 28-30 triệu đồng/m2.

Vì vậy, các chuyên gia nhất trí rằng, nút thắt vẫn nằm ở quỹ đất, vấn đề về pháp lý để triển khai xây dựng dự án và đều có chung kỳ vọng, nếu những "rào cản" này sớm được giải quyết một cách triệt để và đồng bộ, tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục rút gọn, minh bạch mới mong chủ trương nhanh đi vào cuộc sống, tạo nhiều động lực và hứng thú để các nhà đầu tư bất động sản, kể cả nhà đầu tư ngoại nhập cuộc trong tương lai.