Sáp nhập tỉnh, thành "mở lối" bản đồ bất động sản

Sáp nhập tỉnh, thành giúp mở rộng không gian phát triển và tối ưu hóa nguồn lực, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản

"Sóng" sáp nhập tỉnh, thành

Phát biểu tại họp báo công bố báo cáo thị trường quý II và 6 tháng đầu năm với chủ đề “Đọc vị thị trường”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố đã tạo ra những cơ hội và dư địa mới cho các dự án bất động sản.

Nhớ lại cuối tháng 3 và đầu tháng 4/2025, thị trường đã trải qua một "cơn sốt" thực sự. Ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) chia sẻ đó là đỉnh điểm của làn sóng sáp nhập, khi giá đất nền tại Ninh Bình, Hải Phòng, Hải Dương và các vùng ven Hà Nội tăng vọt đến 40%. Các chủ đầu tư không ngủ quên trên chiến thắng, họ đã nhanh chóng điều chỉnh giá bán, thậm chí tăng 10% chỉ sau một đêm mà vẫn "cháy hàng".

Tuy nhiên, như một quy luật của thị trường, "cơn sốt" nào cũng có điểm dừng. Từ giữa tháng 4, "làn sóng" đầu tư theo trào lưu sáp nhập bắt đầu hạ nhiệt. Thị trường dần ổn định, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, tạm dừng để lắng nghe thông tin trước khi đưa ra quyết định. Giá cả và thanh khoản tại các địa phương từng "nóng" đã chững lại, đặc biệt là những nơi không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính. Và rồi, từ tháng 5, thị trường cùng các địa phương dần trở về quỹ đạo ổn định, khép lại một giai đoạn đầy biến động.

Nhưng cuộc chơi sáp nhập không chỉ có màu hồng. Những "sóng ngầm" thách thức cũng dần lộ diện. Điển hình là chi phí đầu vào tăng vọt. Với bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/8/2024, quy định theo nguyên tắc thị trường, chi phí đất đai có thể tăng đột biến, thậm chí hàng chục lần ở một số địa phương. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho chủ đầu tư, làm chậm tiến độ dự án khi chi phí đất đai chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu chi phí phát triển.

Bên cạnh đó, các khu vực sau sáp nhập còn phải đối mặt với việc rà soát lại chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu vị trí của họ thay đổi từ "kém phát triển" thành "phát triển hơn". Quá trình tái cấu trúc và sáp nhập cũng đòi hỏi doanh nghiệp thêm chi phí, thời gian và nỗ lực để thích nghi với các thủ tục hành chính mới. Dù tiềm năng là rất lớn, nhưng thị trường vẫn đang trong giai đoạn chờ đợi các chính sách thuế quan rõ ràng hơn, khiến nhà đầu tư còn dè dặt trong việc ra quyết định thuê đất.

Mở rộng thị trường

Dù đối mặt với không ít "sóng gió", việc sáp nhập tỉnh, thành phố được kỳ vọng sẽ mang lại ba tác động lớn, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Theo bà Miền, việc cắt giảm thủ tục sẽ giúp các chủ đầu tư tiết kiệm chi phí và thời gian, tạo điều kiện để định giá bán phù hợp và ưu đãi hơn, mang lại lợi ích trực tiếp cho người mua. Đây là một điểm cộng lớn trong bối cảnh thị trường cần được "giải cứu" về pháp lý.

Sáp nhập tạo ra dư địa để các chủ đầu tư "thai nghén" những dự án quy mô hơn, đồng bộ hơn, thay vì phát triển nhỏ lẻ, manh mún. Điều này giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường một cách hiệu quả hơn.

Theo bà Miền, làn sóng sáp nhập đang tạo ra những chuyển biến rõ rệt trên các phân khúc bất động sản. Sáp nhập hứa hẹn thúc đẩy nguồn cung và đa dạng hóa cơ hội tiếp cận nhà ở giá cả phải chăng cho người dân. Đặc biệt, việc sáp nhập các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu với TP. Hồ Chí Minh tạo thành khu vực "TP. Hồ Chí Minh Plus" đang đẩy mạnh xu hướng dịch chuyển thị trường ra các đô thị vệ tinh.

Đồng thời, sáp nhập giúp quy mô thị trường các địa phương lớn hơn, tạo cơ hội cho các khu công nghiệp triển khai với quy mô lớn và đồng bộ hơn. Điển hình là việc sáp nhập Hải Phòng và Hải Dương đã tạo ra một khu đô thị công nghiệp, cảng biển, logistic có tầm vóc quốc gia. Khu vực này sở hữu dân số 4,6 triệu người và GDP đứng thứ ba toàn quốc, tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở, dịch vụ và logistic. Tuy nhiên, cần lưu ý các cơ chế khuyến khích về thuế và giá thuê có thể thay đổi sau sáp nhập, đặc biệt khi các khu vực kém phát triển trở thành một phần của vùng phát triển hơn (ví dụ như Bắc Ninh và Bắc Giang).

Ông Nguyễn Đình Cương chia sẻ, sáp nhập có thể làm tăng đáng kể nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là hạng B, có khả năng vượt Hà Nội và đáp ứng nhu cầu gia tăng. Thế nhưng, việc dịch chuyển hành chính cũng có thể ảnh hưởng đến quy trình cấp phép, cơ chế khuyến khích, giá thuê và quy hoạch phát triển khu công nghiệp, đòi hỏi các doanh nghiệp cần có sự thích ứng kịp thời.

Trước những thách thức này, Chính phủ đã có những nỗ lực quyết liệt và tích cực trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản. Hơn 50 dự án được tháo gỡ pháp lý, hơn 70.000 căn hộ được cấp sổ hồng, và hơn 200 dự án được mở bán là những minh chứng rõ nét. Những động thái này không chỉ củng cố vai trò của kinh tế tư nhân mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp, giảm thiểu rủi ro pháp lý và nâng cao niềm tin của nhà đầu tư.