3 đòn bẩy cho thị trường bất động sản sau sáp nhập tỉnh, thành

Sáp nhập tỉnh, thành được kỳ vọng sẽ thay da đổi thịt thị trường bất động sản

Đơn giản hóa thủ tục, tăng tốc dự án

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá và Tư vấn tại Savills Việt Nam, mô hình chính quyền hai cấp hứa hẹn sẽ "cởi trói" cho các thủ tục hành chính, đặc biệt là trong cấp phép đầu tư, xây dựng và phê duyệt dự án. Việc phân quyền mạnh mẽ xuống các chính quyền địa phương sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý hồ sơ, giảm bớt sự phụ thuộc vào các cơ quan Trung ương, vốn từng là "điểm nghẽn" gây trì trệ nhiều dự án lớn tại các đô thị trọng điểm.

Bà Giang cho rằng, tiến độ thực hiện dự án có thể sẽ được rút ngắn, giảm thiểu các chi phí phát sinh do trì hoãn, từ đó nâng cao lợi nhuận cho các nhà đầu tư bất động sản. Đây là tín hiệu tích cực, giúp các nhà đầu tư tự tin hơn khi "rót vốn" vào thị trường Việt Nam.

Song hành với việc tinh gọn bộ máy, yếu tố minh bạch và khả năng dự đoán trong hệ thống pháp lý được kỳ vọng sẽ có những cải thiện rõ rệt. Việc hợp nhất thẩm quyền ra quyết định ở cấp tỉnh sẽ chấm dứt tình trạng chồng chéo trách nhiệm - nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu nhất quán trong cách hiểu và áp dụng pháp luật.

Bên cạnh đó, nỗ lực chuyển đổi số như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống cấp phép điện tử sẽ tăng cường khả năng tiếp cận thông tin, hạn chế tối đa các can thiệp chủ quan.

"Đây là bước tiến quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế về tính minh bạch", bà Giang nhận định và thêm rằng, điều này không chỉ thu hút các nhà đầu tư trong nước mà còn tăng cường niềm tin cho dòng vốn ngoại.

Xây dựng bảng giá đất minh bạch và khoa học hơn

Một điểm đáng chú ý khác, theo Luật Đất đai 2024, các địa phương sau sáp nhập sẽ ban hành bảng giá đất mới. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc mọi khu vực trong một tỉnh mới sẽ áp dụng mức giá đồng nhất.

Bà Giang giải thích: "Luật đã yêu cầu bảng giá đất phải được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể, thậm chí có thể xác định đến từng thửa đất nếu có đầy đủ dữ liệu".

Như vậy, việc sử dụng chung một bảng giá cho toàn tỉnh sau sáp nhập vẫn có thể đảm bảo sự khác biệt rõ ràng về giá trị từng khu vực, miễn là quá trình thiết kế được thực hiện bài bản, bám sát thực tế thị trường.

Về giai đoạn chuyển tiếp, khi bảng giá đất mới chưa được ban hành, bà Giang khuyến nghị các địa phương nên tiếp tục áp dụng bảng giá hiện hành trước khi sáp nhập để đảm bảo tính ổn định và không gián đoạn trong công tác quản lý, thu ngân sách.

Đơn cử, Sở Nông nghiệp - Môi trường đã kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh tiếp tục áp dụng 3 bảng giá đất hiện hành tại TP. Hồ Chí Minh (mới) trên 3 khu vực là TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2025. Sau đó, từ ngày 1/1/2026, UBND TP. Hồ Chí Minh sẽ ban hành bảng giá đất mới áp dụng lần đầu trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh (mới) theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025 của Chính phủ.

Đây cũng là khoảng thời gian "vàng" để chính quyền địa phương chuẩn bị cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính số và tổ chức tư vấn độc lập, hướng tới xây dựng bảng giá đất mới minh bạch và khoa học hơn.

Cạnh tranh chính sách thu hút đầu tư

Bên cạnh những thuận lợi, việc phân quyền cũng khiến sự cạnh tranh trong chính sách thu hút đầu tư giữa các địa phương trở nên rõ rệt hơn. Với quyền tự chủ lớn hơn, chính quyền cấp tỉnh có thể chủ động hơn trong việc đưa ra ưu đãi về thuế, sử dụng đất và phát triển hạ tầng.

Theo bà Giang, điều này buộc các nhà đầu tư quốc tế phải tiếp cận chiến lược hơn, dựa trên phân tích năng lực cạnh tranh từng vùng, định hướng phát triển của địa phương và mức độ phù hợp với dự án.

Tuy nhiên, để những kỳ vọng này trở thành hiện thực, cần có một số điều kiện nền tảng. Bà Giang nhấn mạnh, thành công của mô hình phụ thuộc vào sự rõ ràng trong thực thi chính sách từ Trung ương, năng lực của đội ngũ cán bộ địa phương, cũng như việc tiếp tục cải cách hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, phát triển hạ tầng và đối thoại hiệu quả giữa chính quyền và nhà đầu tư sẽ là yếu tố không thể thiếu để xây dựng một môi trường đầu tư cạnh tranh, minh bạch và hiệu quả.

"Tổng hòa các yếu tố này sẽ góp phần nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư bất động sản quốc tế, đồng thời hỗ trợ quá trình chuyển đổi sang mô hình quản trị mới diễn ra suôn sẻ hơn", bà Giang khẳng định.

Những thay đổi này, nếu được thực thi đồng bộ và hiệu quả, sẽ là "đòn bẩy" mạnh mẽ, đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững và hội nhập sâu rộng hơn với nền kinh tế khu vực và thế giới.