Sửa Luật Đất đai: Gỡ nút thắt quỹ đất, giảm áp lực giá nhà

Khơi thông nguồn lực đất đai, tạo dư địa tăng trưởng cho bất động sản

Kế thừa tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để hoàn thiện thể chế

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có ý kiến phục vụ công tác tổng kết việc triển khai Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Đồng thời, Hiệp hội cũng đề xuất nhiều nội dung nhằm góp phần xây dựng Đề án Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 3 vào cuối năm 2026.

Theo HoREA, sau hơn 4 năm triển khai, Nghị quyết 18-NQ/TW đã tạo bước ngoặt quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế đất đai, góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn kéo dài của thị trường bất động sản và thúc đẩy xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất.

Hiệp hội đánh giá, Nghị quyết đã nhìn nhận đúng thực trạng, chỉ rõ những tồn tại trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đồng thời xác định rõ mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó, yêu cầu bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật liên quan được xem là định hướng xuyên suốt.

Theo HoREA, Nghị quyết 18-NQ/TW cũng là nền tảng để Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ ban hành nhiều nghị quyết quan trọng trong thời gian qua như Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật; Nghị quyết số 206/2025/QH15 về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật; hay Nghị quyết số 29/2026/QH16 về xử lý các vi phạm đất đai phát sinh trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Đáng chú ý, Quốc hội và Chính phủ đã kịp thời ban hành nhiều cơ chế đặc thù để tháo gỡ các điểm nghẽn thực tiễn như Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Nghị quyết số 254/2025/QH15 về tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; hay Nghị quyết số 29/2026/QH16 về xử lý các dự án tồn đọng kéo dài.

Theo HoREA, những chính sách này đã góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án và thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Đây cũng là minh chứng cho cách tiếp cận mới trong xây dựng pháp luật khi các cơ quan quản lý chủ động nhận diện và xử lý các bất cập phát sinh từ thực tiễn.

Từ kết quả đạt được, HoREA đề xuất tiếp tục kế thừa tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, tập trung hoàn thiện cơ chế bảo đảm tính đồng bộ giữa các luật liên quan, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo động lực phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.

Hoàn thiện cơ chế đấu giá, định giá đất và phát triển quỹ đất

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, dù Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung quan trọng của Nghị quyết 18-NQ/TW, nhưng vẫn còn một số chủ trương lớn chưa được cụ thể hóa đầy đủ. Một trong những nội dung được HoREA đặc biệt quan tâm là yêu cầu giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo Hiệp hội, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định cơ chế này, nhưng các quy định liên quan đến phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất vẫn còn mang tính khái quát, chưa đủ mạnh để phát huy vai trò của Quỹ phát triển đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.

HoREA cho rằng muốn đấu giá đất hiệu quả thì trước hết phải chủ động tạo lập được quỹ đất sạch. Khi có cơ chế phát triển quỹ đất đồng bộ, Nhà nước không chỉ bảo đảm tốt hơn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà còn thu đúng, thu đủ phần chênh lệch địa tô vào ngân sách phục vụ lợi ích công cộng.

Đối với cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo Điều 126 Luật Đất đai 2024, HoREA đánh giá đây là bước tiến tích cực. Cơ chế này cho phép nhà đầu tư ứng vốn thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng Nhà nước đóng vai trò chủ trì, qua đó giảm đáng kể những khó khăn trong quá trình thương lượng với người dân.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng Luật Đất đai 2024 vẫn chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phát triển dự án đô thị, nhà ở thương mại. Những hạn chế tại Điều 122 và Điều 127 đã khiến Quốc hội phải ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 để thí điểm tháo gỡ.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra những bất cập trong chính sách tài chính đất đai. Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai 2024 mới tập trung ưu đãi cho nhà ở xã hội và một số lĩnh vực ưu tiên đầu tư, trong khi chưa có cơ chế phù hợp đối với các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê giá hợp lý.

Đáng chú ý, việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 đã khiến nghĩa vụ tài chính của nhiều hộ gia đình tăng mạnh. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất ở trong bảng giá điều chỉnh tăng từ 2,36 lần đến 38,8 lần so với trước đây, trong khi giá đất nông nghiệp gần như giữ nguyên. Điều này dẫn tới chênh lệch tiền sử dụng đất rất lớn khi chuyển mục đích sử dụng đất. Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã phần nào tháo gỡ khó khăn bằng việc áp dụng mức thu từ 30% đến 100% phần chênh lệch tùy từng trường hợp.

HoREA cũng đề xuất sửa đổi quy định liên quan đến khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định nghĩa vụ tài chính theo hướng phân biệt rõ trường hợp người sử dụng đất có lỗi và không có lỗi.

Đối với công tác tái định cư, Hiệp hội kiến nghị hoàn thiện chính sách theo hướng bảo đảm người dân sau thu hồi đất có điều kiện sống “tốt hơn nơi ở cũ”, thay vì chỉ “bằng hoặc tốt hơn”. Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao tính nhân văn trong chính sách đất đai.

Để chuẩn bị cho Luật Đất đai sửa đổi, HoREA đề xuất tiếp tục thể chế hóa các cơ chế đã được thực tiễn kiểm chứng hiệu quả như Nghị quyết số 254/2025/QH15, Nghị quyết số 171/2024/QH15 và Nghị quyết số 29/2026/QH16. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị hoàn thiện cơ chế phát triển quỹ đất, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp cổ phần hóa liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, bổ sung chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá phù hợp.

Theo HoREA, việc xây dựng Luật Đất đai sửa đổi theo hướng linh hoạt, đồng bộ và sát thực tiễn sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững trong giai đoạn tới.