Thách thức từ 3 Luật mới đối với doanh nghiệp bất động sản

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho biết, khi 3 luật mới được thực thi, các chủ đầu tư có quỹ đất được quy hoạch 1/500 sẽ chiếm lĩnh thị trường và có sự bứt phá mạnh. Cũng theo ông Trung, luật mới có nhiều yếu tố tiên phong, cách thức triển khai dự án sẽ bài bản từ hạ tầng xây dựng đến chất lượng dịch vụ; sản phẩm mới mang tính chất định hướng thị trường và tạo ra những giá trị mới cho cộng đồng dân cư. Nhưng đồng thời, nó sẽ tạo áp lực ngược lại cho những doanh nghiệp vẫn giữ tư duy cũ và xu hướng sắp tới là chủ đầu tư sẽ tập trung xây dựng các chung cư cao cấp.

Tuy nhiên, với các chủ đầu tư có đất nền chưa thanh toán xong tiền sử dụng đất, nhưng theo quy định mới thì phải xây nhà mới được bán chứ không cho tự ý phân lô. “Như vậy, chủ đầu tư bị rơi vào tình trạng mắc kẹt”, ông Trung lưu ý.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest lưu ý thêm, trước kia pháp luật cho phép doanh nghiệp được phân lô bán nền ở những đô thị hạng 3, hạng 2. Tuy nhiên, theo quy định mới thì tại các đô thị đều không được phân lô, bán nền. Do đó, khi triển khai một dự án, tổng chi phí xây dựng sẽ tăng lên 1,5-2 lần so với trước đây khi chỉ cần triển khai làm hạ tầng đã có thể bán hoặc phân lô, bán nền. Việc chuyển nhượng dự án cũng sẽ đòi hỏi phức tạp hơn.

Thời gian tới, các chủ đầu tư có quỹ đất sạch sẽ chiếm lĩnh thị trường và có sự bứt phá mạnh

Thừa nhận thị trường bất động sản sau khi áp dụng đầy đủ các quy định của 3 luật mới và có các văn bản hướng dẫn vẫn sẽ có sản phẩm ở các phân khúc thấp hơn, song theo ông Trung, với việc sẽ phải tham gia đấu thầu dự án nhiều hơn, các thành viên tham gia sẽ phải là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính. Các doanh nghiệp sau khi đấu thầu xong phải có năng lực triển khai dự án. Trước đây một số doanh nghiệp vốn ít vẫn có thể làm dự án bằng cách huy động vốn từ các nguồn khác nhau. Do đó khi thị trường có vấn đề thì họ bị gãy tài chính, kết quả là gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội, người dân.

“Các luật mới chắc chắn sẽ giúp sàng lọc, đồng nghĩa với việc thị trường chỉ còn những nhà đầu tư chuyên nghiệp, đầu tư bài bản và sẽ cho ra những sản phẩm chất lượng với mức giá kỳ vọng của chủ đầu tư”, ông Trung khẳng định.

Đề cập đến các doanh nghiệp làm môi giới, theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, với việc 3 luật mới tạo ra sự công bằng, minh bạch hơn và hướng tới đảm bảo chất lượng sản phẩm cho người tiêu dùng, nhà môi giới dịch vụ cũng sẽ phải kiện toàn lại, đáp ứng đúng theo quy định của pháp luật trong quá trình kinh doanh. Các sản phẩm sẽ có pháp lý rõ ràng hơn, quy định rõ hơn. Để đáp ứng được điều kiện thị trường mới, môi giới bất động sản phải tham gia vào các tổ chức và có chứng chỉ hành nghề mới có thể hoạt động, giúp cho công tác quản lý nhà nước tốt hơn.

Đồng quan điểm với các ý kiến trên, song ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest chia sẻ, 3 luật mới có hiệu lực từ 1/8 và nhiều nghị định đi kèm đã cụ thể hóa theo luật. Tuy nhiên, những văn bản trên phải có thời gian kiểm nghiệm, hiệu quả vận dụng vào cuộc sống.

“Hiện nay, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang soạn thảo hướng dẫn về phương thức thực hiện đấu thầu như thế nào và cũng đang gặp những khó khăn. Các luật có hiệu lực đã chuyển sang một cách làm mới, là đấu giá, đấu thầu. Rõ ràng, các cơ quan soạn thảo cũng chưa có nhiều kinh nghiệm về vấn đề này để đưa ra được những quy chế phù hợp nhất, vừa đảm bảo cho tính khách quan, minh bạch, nhưng cũng vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản”, ông Hiệp chia sẻ.

Trong khi đó, nhiều quy chế mới triển khai lần đầu và chắc chắn trong quá trình thực hiện sẽ phát sinh ra những vấn đề. Ví dụ như tiêu chí để chấm chọn thầu chủ đầu tư; tiêu chí phải làm cho bộ mặt kinh tế - xã hội của địa phương, vùng dự án thay đổi…Đây là điều vô cùng khó và phức tạp.

“Chúng ta phải trải qua một quá trình, một thời gian va chạm, thực hiện dự án rồi mới rút ra các tiêu chí phù hợp nhất và doanh nghiệp làm được. Đồng thời, để đảm bảo chính quyền địa phương có thể lựa chọn chủ đầu tư chính xác cũng cần phải có thời gian nhất định”, ông Hiệp nhận định.