Thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất: Chủ trương đúng nhưng cần cẩn trọng

Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước.

Giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu cần thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản để phát huy khả năng tự điều của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính.

Trên thực tế, Việt Nam đã có Sàn giao dịch Chứng khoán, Sàn giao dịch Hàng hóa, Sàn giao dịch Vàng, Sàn giao dịch Ngoại hối, Sàn giao dịch Bất động sản và mới đây nhất là Sàn giao dịch Trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cũng cho thấy sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Thực tế cho thấy, lâu nay các bất động sản được giao dịch qua Sàn giao dịch Bất động sản chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn bất động sản hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường bất động sản. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Bởi lẽ, Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản, thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Về bản chất, Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất không phải “hoàn toàn mới”. Xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn sản phẩm bất động sản, bao gồm toàn bộ các phân khúc bất động sản, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, các sản phẩm muốn được giao dịch qua Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “2 giá", lũng đoạn giá.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu đầu vào cùng toàn bộ quá trình giao dịch sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch; là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn.

Khi triển khai Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất, nếu được kết hợp cùng với Sàn giao dịch Bất động sản sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch; là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc; là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.

Việc triển khai Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước, thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch. Trong tương lai gần, nếu được áp dụng những cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất sẽ thu hút nhiều người tham gia cùng lượng lớn vốn xã hội đầu tư bất động sản, cạnh tranh với Sàn giao dịch Chứng khoán, Sàn giao dịch Trái phiếu...

Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm Nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.

Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho Nhà nước.

Cần phân tích kỹ lưỡng

Theo ông Đính, quyền sử dụng đất là một hàng hóa có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều. Muốn sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi, Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất chưa từng có tiền lệ trên thế giới và việc thành lập sàn giao dịch này ở Việt Nam chắc chắn sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn, thách thức. Nếu như Sàn giao dịch Bất động sản đã có lịch sử hàng trăm năm phát triển trên khắp toàn cầu thì Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất vẫn là một khái niệm mơ hồ.

Dưới góc độ một tổ chức xã hội nghề nghiệp, với mục tiêu góp phần giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày càng ổn định, bền vững và minh bạch, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam hoàn toàn ủng hộ chủ trương thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quá trình xây dựng, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch này cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đem lại lợi ích cho các bên liên quan.

Nhiều câu hỏi được Hội đặt ra, cần giải đáp để đảm bảo việc thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất là khả thi và thực sự tác động tích cực tới thị trường. Việc giao dịch thông qua sàn này là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không?

Việc thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đấy chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí phát sinh khác nữa.

Các chi phí này liệu có khiến giá bất động sản tăng lên do việc kết chuyển chi phí vào giá bán không? Quy định thu phí với người tham gia giao dịch (cả bên bán và bên mua) sẽ như thế nào để đảm bảo hài hòa giữa các bên?…