Thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba: Rủi ro... không chỉ ngân hàng

Bài 1: Nguy cơ mất nhà vì đưa “sổ đỏ” cho con

Rủi ro khi ủy quyền…

Chuyện bắt đầu từ việc ông Mai Luật và vợ là bà Nguyễn Thị Khái cần vay 800 triệu đồng để sửa chữa nhà và chữa bệnh cho bà Khái nên ngày 30/9/2009, ủy quyền cho con trai là Mai Hòa đem tài sản nhà đất thuộc quyền sở hữu của mình tại số 244 Trần Hưng Đạo, phường 4, TP. Tuy Hòa (Phú Yên) thế chấp cho ngân hàng vay vốn. Tuy nhiên, ông Luật cho biết, Mai Hòa và vợ là Lê Thị Ngọc Linh đã đem tài sản thế chấp vay NHTMCP Sài Gòn Thương Tín chi nhánh Phú Yên (Sacombank Phú Yên) 1,5 tỷ đồng rồi sử dụng riêng.

Một số tài liệu trong hồ sơ vụ án

Kiểm tra lịch sử giao dịch tín dụng cho thấy, ngày 2/10/2009, vợ chồng anh Hòa, chị Linh đã vay tại Sacombank Phú Yên với hợp đồng tín dụng số LD 0927500167 (LD 167) - (có tài sản thế chấp căn nhà 407 Trần Hưng Đạo, phường 6, TP. Tuy Hòa thuộc quyền sở hữu của vợ chồng anh Hòa). Quá trình vay vốn theo các hợp đồng tín dụng này, giữa vợ chồng anh Hòa và Sacombank Phú Yên đã nhiều lần thỏa thuận sửa đổi, bổ sung điều chỉnh nâng hạn mức tín dụng của hợp đồng số 167 từ 1,5 tỷ đồng lên 2 tỷ đồng vào ngày 26/10/2009, rồi lên 3,7 tỷ đồng vào ngày 11/1/2010 (lúc này đã có thế chấp thêm giấy tờ nhà đất 244 Trần Hưng Đạo). Đến ngày 25/2/2011, vợ chồng anh Hòa, chị Linh và Sacombank Phú Yên tiếp tục thỏa thuận sửa đổi nâng hạn mức tín dụng lên 4,4 tỷ đồng.

Trong đơn trình bày gửi Tòa án Nhân dân TP. Tuy Hòa, vợ chồng ông Mai Luật, bà Nguyễn Thị Khái cho rằng, họ hòan tòan không biết về việc nâng hạn mức tín dụng của vợ chồng Hòa - Linh cho đến khi Sacombank thông báo nợ và yêu cầu xử lý tài sản của vợ chồng ông để thu hồi nợ.

Theo ông Luật, ngày 30/9/2011, vợ chồng ông đã rút tài sản thế chấp ngân hàng có đăng ký với Văn phòng đăng ký bất động sản của TP. Tuy Hòa. Và làm lại một hợp đồng ủy quyền mới 2680 thay thế hợp đồng cũ với mục đích nhờ con trai là Mai Hòa vay cho một khoản tiền dùng để chữa bệnh cho vợ ông và một phần tu sửa lại căn nhà. Tuy nhiên, Mai Hòa đã không thực hiện đúng nội dung và phạm vi ủy quyền của vợ chồng ông. Khi thế chấp tài sản để vay vốn tại Sacombank Phú Yên, ngay trong ngày 30/9/2011, anh Hòa đã không nhân danh vợ chồng ông Luật và mình là người đại diện cho vợ chồng ông mà nhân danh chính mình để ký kết hợp đồng thế chấp số 194/TC-11 ngày 30/9/2011 và hợp đồng tín dụng số LD 1127600234 ngày 3/10/2011 (viết tắt là LD 234) với Sacombank Phú Yên.

Ngày 3/10/2011, vợ chồng anh Hòa, chị Linh đã trả nợ một phần và được Sacombank Phú Yên cho rút tài sản thế chấp là căn nhà 407 Trần Hưng Đạo. Dư nợ lúc này còn 3,2 tỷ đồng được bảo đảm bằng căn nhà số 244 Trần Hưng Đạo theo hợp đồng thế chấp số 151. Tuy nhiên, thỏa thuận sửa đổi bổ sung này không được công chứng đúng thủ tục, không đăng ký với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, không thông báo cho người có tài sản thế chấp là vợ chồng ông Luật biết.

Tòa tuyên trả lại “sổ đỏ”

Khi Sacombank Phú Yên thông báo nợ và yêu cầu xử lý tài sản của vợ chồng ông Luật để thu hồi nợ, ông đã khởi kiện vụ việc và yêu cầu Tòa án Nhân dân TP. Tuy Hòa, hủy các hợp đồng ủy quyền và hợp đồng tín dụng liên quan đến vợ chồng ông.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa và kết quả tranh luận tại tòa, Hội đồng xét xử sơ thẩm cho rằng, tại Hợp đồng ủy quyền ngày 30/9/2009 giữa bên ủy quyền là ông Mai Luật, bà Nguyễn Thị Khái và bên được ủy quyền là ông Mai Hòa, được Phòng Công chứng Phú Yên chứng nhận và vào sổ số 2680, khi thế chấp tài sản để vay vốn, Mai Hòa không nhân danh ông Luật, bà Khái và mình là người đại diện cho ông Luật, bà Khái mà nhân danh chính mình ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp số 194/TC-11 ngày 30/9/2011 được Phòng Công chứng Phú Yên chứng nhận và vào sổ số 2681, hợp đồng tín dụng số LD 234 là không thực hiện đúng nội dung và phạm vi ủy quyền của vợ chồng ông Luật, bà Khái; vi phạm Điều 1 của Hợp đồng ủy quyền 2680 và khoản 3 Điều 144 Bộ Luật Dân sự (BLDS)- người được đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Do đó, Hợp đồng thế chấp 194/TC-11 là vô hiệu theo quy định tại Điều 123, 128 BLDS. Vì vậy, hợp đồng tín dụng số LD 234 được ký giữa bên cho vay là Sacombank Phú Yên và bên vay là Lê Thị Ngọc Linh, Mai Hòa chỉ phát sinh quyền và nghĩa vụ của Sacombank Phú Yên và Mai Hòa, Lê Thị Ngọc Linh mà không phát sinh nghĩa vụ của bên bảo đảm là vợ chồng ông Mai Luật, bà Nguyễn Thị Khái.

Chính vì vậy trong phần quyết định của Bản án sơ thẩm số 42/2012/DS-ST mới đây, Tòa án Nhân dân TP. Tuy Hòa đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Luật, tuyên hủy hợp đồng ủy quyền ngày 30/9/2011 giữa vợ chồng ông Luật với vợ chồng ông Mai Hòa được Phòng Công chứng Phú Yên chứng nhận và vào sổ số 2680. Đồng thời, Tòa cũng tuyên hủy hợp đồng thế chấp bất động sản của người thứ ba số 194/TC-11 giữa Sacombank Phú Yên và ông Mai Hòa và phụ lục hợp đồng về tài sản bảo đảm của hợp đồng tín dụng số LD 234 ký ngày 3/10/2011 giữa bên cho vay là Sacombank Phú Yên và bên vay là vợ chồng anh Mai Hòa. Buộc Sacombank Phú Yên phải hoàn trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 244 Trần Hưng Đạo cho vợ chồng ông Luật.

Để xảy ra vụ việc, Sacombank Phú Yên không phát hiện được hành vi lừa dối hay vì lý do nào khác.

Mời xem tiếp bài 2: Sacombank Phú Yên: Được và mất sau vụ án?

Bài và ảnh Dương Công Chiến