Thị trường bất động sản 2024: Thách thức vẫn còn ở phía trước

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ vẫn còn nhiều thách thức trong nửa đầu năm 2024 và có thể cải thiện nhẹ vào nửa cuối năm.

Kỳ vọng cải thiện tốt hơn

Theo TS. Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong nửa đầu năm 2024, hầu hết các yếu tố cần cho sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chưa được đáp ứng hoàn toàn và vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Tuy vậy, nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ cải thiện tốt hơn để sớm đạt được điểm phục hồi khi các yếu tố cần và đủ cơ bản được đáp ứng.

Về vấn đề pháp lý dự án, cơ quan quản lý đang giải quyết các vướng mắc nhưng tốc độ còn chậm do khung pháp lý hiện hữu chưa hoàn chỉnh, quy định còn chồng chéo. Ông Khôi kỳ vọng trong năm 2024, vấn đề này sẽ được đẩy nhanh tiến độ xử lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính để kịp thời tháo gỡ, giải quyết nhanh các tồn đọng, đạt được sự thống nhất, đồng bộ giữa các bộ, ngành. Các yếu tố như khung pháp luật, chiến lược phát triển ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ chuyển biến tích cực.

TS. Phạm Anh Khôi cho biết, từ năm 2024 cho đến khi các dự thảo luật sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản có hiệu lực, thị trường hướng đến sự minh bạch, đó sẽ là sân chơi của những doanh nghiệp uy tín, "làm thật". Nhà nước thể hiện vai trò sâu rộng và tích cực hơn trong việc điều tiết, kiểm soát thị trường. Cơ cấu nguồn cung dịch chuyển sang hướng phục vụ nhu cầu ở thật, đầu tư chứ không đầu cơ, tạo điều kiện cho thị trường được cải thiện và phục hồi theo lộ trình.

Về dòng vốn, dòng tiền đầu tư bất động sản cũng là câu chuyện được Chính phủ và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, các giải pháp tạo dòng tiền thông qua việc thanh lý tài sản, bán dự án để thu hồi vốn, hợp tác, thu hút nguồn vốn từ đối tác nước ngoài, lên phương án giải quyết nợ xấu, trái phiếu… tiếp tục được áp dụng. Kỳ vọng trong năm 2024, doanh nghiệp và người dân có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn lãi suất hợp lý và các giải pháp đã được đề ra trước đó đã có đủ thời gian để phát huy hiệu quả.

Đầu tư công, cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai và đẩy mạnh giải ngân trên toàn quốc, tạo động lực để kích thích tăng trưởng kinh tế, theo đó bất động sản sớm được cải thiện và phục hồi.

TS. Phạm Anh Khôi cho rằng trong năm 2023, tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhu cầu tiêu dùng, tăng trưởng đơn hàng, sản xuất kinh doanh ở mức thấp sẽ cản trở sự phục hồi sớm của thị trường bất động sản. Kỳ vọng trong năm 2024, Chính phủ sẽ ưu tiên mục tiêu tăng trưởng, cải thiện năng suất lao động, cải thiện tình hình sản xuất kinh doanh, thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng, kiểm soát lạm phát. Kinh tế phục hồi càng nhanh, sức mua chung càng ổn định thì cơ hội phục hồi của thị trường bất động sản càng cao.

Các kịch bản tăng trưởng

Thị trường bất động sản hiện đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, thậm chí được đánh giá gần như đã chạm đáy. Dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động, cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services dự báo, thị trường bất động sản 2024 có thể rơi vào một trong các kịch bản sau.

Cụ thể, trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi từ 9 - 11%, giá bán tăng 10 - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%.

Với kịch bản được kỳ vọng dễ xảy ra hơn, nguồn cung tăng 20 - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 10 - 12%, giá bán tăng 3 - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 35%.

Trong kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10 - 20%, lãi suất thả nổi từ 12 - 13%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%.

Dựa trên các dữ liệu phân tích thị trường, chuyên gia DXS-FERI nghiêng về kịch bản được kỳ vọng.

TS. Phạm Anh Khôi cho rằng, 2024 là năm bản lề để tích lũy và tạo dựng, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục và phát triển mới. Qua mỗi chu kỳ kinh tế đều có hiện tượng “sóng sau đè sóng trước”, sẽ có một loạt thương hiệu cũ sa sút hoặt rời bỏ thị trường và lại sẽ có một loạt thương hiệu bất động sản mới nổi lên, tạo lập vị thế mới trong chu kỳ phát triển mới.

Thời điểm này, ai còn nguồn lực tốt, người đó sẽ vượt lên và bứt phá mạnh mẽ. Sau quá trình thanh lọc thị trường kéo dài 4 năm qua, đến nay chỉ còn lại khoảng 20% doanh nghiệp bất động sản trụ lại và đây cũng là những tên tuổi và động lực để tạo nên sự thay đổi thật sự của ngành sau “đại hồng thủy”, hướng đến một thị trường minh bạch, hiệu quả, ổn định và bền vững.

"Năm 2024 vẫn còn nhiều thách thức trong nửa đầu năm và sẽ có cải thiện nhẹ vào nửa cuối năm. Tốc độ cải thiện này sẽ được duy trì và cải thiện tốt hơn trong năm 2025 để thị trường từ năm 2026 sẽ “ấm áp” hơn hẳn, sẵn sàng cho một chu kỳ phát triển mới", TS. Phạm Anh Khôi chia sẻ.