Thị trường bất động sản thiếu hụt nhà ở “vừa túi tiền”?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, kết quả phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025 rất khiêm tốn, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay đang rất thiếu, cả nước chỉ hoàn thành xây dựng 196 dự án với 170.129 căn, chỉ đạt 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và chỉ đạt 37,4% mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của giai đoạn 2021-2025.

Chính vì vậy, mới đây tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương, Tổng Bí thư Tô Lâm đã chỉ đạo “thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị” và đã được thể hóa tại Nghị quyết số 201/2025/QH14 của Quốc hội và Nghị định số 302/2025/ NĐ-CP của Chính phủ. Cùng với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, cơ quan ban ngành và các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng… công tác phát triển nhà ở xã hội đạt được bước tăng tốc, phát triển như hiện nay.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chỉ riêng năm 2025 cả nước đã hoàn thành 102.633 căn chiếm 60,7% tổng số nhà ở xã hội đã hoàn thành của cả giai đoạn 2021-2025 và lũy kế đến nay thì cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang được triển khai với quy mô 701.247 căn, đạt 70,1% so với mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Dự báo nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng trong 05 năm tới và phấn đấu có thể hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại phiên họp thứ 5 Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản.

Theo Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nhà giá rẻ bao gồm 02 loại nhà là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị hoặc còn được gọi là nhà ở giá thấp đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị bao gồm công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang nhân dân, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuổi và người mua nhà lần đầu.

Trong đó nhà ở xã hội là loại nhà ở có giá rẻ nhất, thường thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại (có cùng chất lượng xây dựng, lắp đặt trang thiết bị) do dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, được ưu đãi lãi suất, được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng kết nối với dự án và lợi nhuận của dự án không quá 10%. Nhưng dù thời gian qua, Nhà nước có nhiều chính sách nhưng vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở giá rẻ cho hàng chục triệu dân tại các đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, đồng thời người mua nhà vừa phải đáp ứng các điều kiện về tiêu chí nhà ở và tiêu chí về thu nhập theo quy định của pháp luật về nhà ở nên người thu nhập thấp đô thị vẫn còn khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị là cá nhân có mức thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có mức thu nhập khoảng 41-50 triệu đồng/tháng hoặc người độc thân nuôi con nhỏ có mức thu nhập khoảng 31-40 triệu đồng/tháng thì lại không thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại với mức giá quá cao hiện nay. Bởi lẽ, thị trường bất động sản tại các đô thị hiện nay lại đang rất thiếu loại nhà ở giá phù hợp là căn hộ chung cư có 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70m2, có đơn giá từ 30-70 triệu đồng/m2 và giá căn hộ từ 2-5 tỷ đồng/căn.

TP. Hồ Chí Minh thời gian qua có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở giá phù hợp

Điển hình là tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) tại thời điểm năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường, nhưng kể từ năm 2021 đến tháng 06/2025 thì không còn loại nhà ở giá phù hợp mà chỉ còn loại nhà ở trung cấp và nhà ở cao cấp. Trong đó, nhà ở cao cấp chiếm trên 70% và kể từ năm 2024 đến tháng 06/2025 thì các dự án nhà ở thương mại tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) chỉ còn nhà ở cao cấp và chỉ sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thì TP. Hồ Chí Minh (mới) mới được bổ sung nguồn cung nhà ở giá phù hợp từ 02 địa phương này nên thị trường bất động sản đã giảm bớt tình trạng “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp.

Cũng tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua đã có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở giá phù hợp, điển hình là Công ty CP Đầu tư Nam Long đã tập trung đầu tư vào các dự án “nhà ở giá vừa túi tiền” với thương hiệu là Ehome và từ năm 2008 đến nay đã thực hiện được 08 dự án nhà Ehome với khoảng 6.000 căn hộ đáp ứng được phần nào nhu cầu nhà ở giá rẻ đảm bảo chất lượng trên địa bàn thành phố.

Tình trạng thiếu loại nhà ở giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có nguyên nhân do thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Với các doanh nghiệp có sẵn dự án nhà ở thương mại có điều kiện “chiếm lĩnh” thị trường và thường lựa chọn phân khúc thị trường cao cấp hoặc có thể “làm giá” sản phẩm nhà ở để tối đa hóa lợi nhuận do quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh, nhưng bên cạnh đó còn có nguyên nhân do chưa có cơ chế tạo điều kiện để hỗ trợ người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị tạo lập quỹ nhà ở giá phù hợp.

“Kỳ vọng, với mục tiêu mà Chính phủ đề ra, có thể có thêm nhiều cơ chế hỗ trợ, tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có một phần điều kiện tài chính được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý, trong thời hạn dài hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp, cũng như hướng đến bổ sung quy định cụ thể trong văn bản luật pháp để có thể hiện thực hoá giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình, thấp ở đô thị” – ông Châu chia sẻ.