Thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng bền vững và trải nghiệm

Lao động trẻ định hình lại không gian làm việc

Xu hướng bền vững

Theo Savills, đến năm 2034, Millennials, Gen Z và Gen Alpha sẽ chiếm tới 80% lực lượng lao động tại các nền kinh tế phát triển, tạo áp lực lớn buộc các nhà tuyển dụng phải tái cấu trúc không gian làm việc.

Các thế hệ này ưu tiên các giá trị về sức khỏe, cộng đồng, phúc lợi tinh thần và sự linh hoạt, và họ kỳ vọng văn phòng phải là nơi hỗ trợ tích cực những nhu cầu đó. Tại Việt Nam, xu hướng này được thể hiện rõ nét qua nhu cầu ngày càng cao đối với các tòa nhà văn phòng chất lượng, với thiết kế mở, đón ánh sáng tự nhiên, nội thất công thái học và các tiện ích hỗ trợ làm việc thư giãn toàn diện.

Bà Lại Thị Như Quỳnh - Phó Giám đốc Bộ phận cho thuê Thương mại Savills TP. Hồ Chí Minh chia sẻ: "Nếu như đại dịch thúc đẩy sự thay đổi môi trường làm việc, buộc doanh nghiệp phải đánh giá lại mục đích của văn phòng, thì ngày nay, mô hình làm việc kết hợp (hybrid) đã trở thành tiêu chuẩn. Văn phòng không còn chỉ là nơi làm việc, mà là trung tâm để cộng tác, đổi mới, sáng tạo và thu hút, giữ chân nhân tài".

Bên cạnh yếu tố con người, sự phát triển bền vững cũng ngày càng chi phối các quyết định thuê văn phòng, đặc biệt từ khối doanh nghiệp đa quốc gia - vốn chiếm tới 82% giao dịch thuê mới tại TP.Hồ Chí Minh trong quý I/2025. Tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, sự quan tâm đến tiêu chuẩn xanh đang gia tăng nhanh chóng, kéo theo mức "green premium" - tức chênh lệch giá thuê giữa tòa nhà có chứng chỉ môi trường và các dự án thông thường - dao động khoảng 10%.

Các chứng nhận như WELL, LEED, BREEAM hay Green Mark không chỉ là công cụ xây dựng hình ảnh mà còn phản ánh cam kết phát thải ròng bằng 0 của các doanh nghiệp. Dù mức độ phổ biến của các tiêu chuẩn này tại Việt Nam còn ở giai đoạn đầu, nhưng xu hướng đã rõ ràng, đặc biệt trong các tòa nhà mới nhắm đến nhóm khách thuê quốc tế. Điểm đáng chú ý là trong quý đầu năm, doanh nghiệp nước ngoài vẫn đóng vai trò chủ lực tại thị trường Việt Nam, chiếm 82% nhu cầu thuê mới tại TP. Hồ Chí Minh.

Một điểm nổi bật khác là nhu cầu của khách thuê ngày càng cao đối với phân khúc văn phòng cao cấp, hướng đến giá trị tinh thần và thể chất. Thay vì chỉ chú trọng đến diện tích hay địa điểm, các doanh nghiệp ngày nay tìm kiếm những không gian đa năng, tiện nghi, mang bản sắc riêng và có khả năng hỗ trợ mục tiêu phát triển văn hóa nội bộ. Điều này cho thấy sự dịch chuyển trong tư duy về văn phòng, từ một không gian làm việc đơn thuần sang một môi trường toàn diện, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người lao động hiện đại.

Ưu tiên sự kết nối và học hỏi tại văn phòng

Thị trường văn phòng tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, đặc biệt là Việt Nam, đang chứng kiến một cuộc chuyển mình mạnh mẽ với sự trỗi dậy của các mô hình văn phòng "resort làm việc" (workplace resorts) và "ultra-prime workplace". Đây là những không gian làm việc tích hợp đầy đủ tiện ích như phòng gym, khu vực dành cho mẹ bỉm sữa, khu thư giãn và nhiều tiện ích hỗ trợ đa dạng khác, biến văn phòng không chỉ là nơi làm việc mà còn là điểm đến trải nghiệm toàn diện.

Minh chứng cho xu hướng này, tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê văn phòng trung bình đã đạt 833.000 đồng/m²/tháng, tăng 2% theo quý và 4% theo năm. Con số này cho thấy khách thuê sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn cho những giá trị vượt trội và trải nghiệm làm việc đẳng cấp.

Tại các thị trường phát triển trong khu vực như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, khái niệm "ultra-prime workplace" đang nhanh chóng trở thành tiêu chuẩn mới cho phân khúc văn phòng hạng A+. Các văn phòng này không chỉ là không gian làm việc đơn thuần mà còn tích hợp khu nghỉ dưỡng, không gian sáng tạo và khu chăm sóc sức khỏe, nâng tầm trải nghiệm làm việc lên một đẳng cấp hoàn toàn mới.

Mặc dù mô hình làm việc kết hợp (hybrid) tiếp tục tái định hình cách tổ chức không gian văn phòng, nhưng sự triển khai lại rất khác nhau giữa các ngành nghề. Trong khi các công ty tài chính lớn như JP Morgan Chase, Citigroup hay Goldman Sachs yêu cầu nhân viên quay lại làm việc toàn thời gian tại văn phòng, các ngành công nghệ, sản xuất và tư vấn lại duy trì chính sách linh hoạt hơn, cho phép nhân viên có sự cân bằng giữa làm việc tại nhà và tại văn phòng.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam quý I/2025 chỉ ra rằng, nhóm ngành Công nghệ thông tin và Truyền thông (ICT) đang dẫn đầu nhu cầu thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh, chiếm 35% tổng diện tích thuê mới. Theo sau là các nhóm ngành tài chính - bảo hiểm - bất động sản (FIRE) với 14%, sản xuất (13%) và tư vấn (10%). Điều này cho thấy sự năng động và tiềm năng phát triển mạnh mẽ của các ngành này tại thị trường Việt Nam.

Một điểm đáng chú ý là Gen Z - nhóm lao động mới nổi - lại có xu hướng dành nhiều thời gian hơn tại văn phòng so với các thế hệ trước, với mức chênh lệch lên tới 12%. Đối với thế hệ này, cơ hội học hỏi, kết nối và được cố vấn trực tiếp tại nơi làm việc là yếu tố then chốt cho sự phát triển sự nghiệp.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc sử dụng không gian kém hiệu quả. Ngược lại, xu hướng "cao điểm văn phòng" đang hình thành: thứ Ba đến thứ Năm là những ngày có tỷ lệ hiện diện cao, trong khi thứ Hai và thứ Sáu thường vắng hơn. Điều này đang buộc các doanh nghiệp và chủ đầu tư phải thiết kế lại văn phòng một cách linh hoạt, từ bố trí không gian làm việc theo nhóm đến điều chỉnh vận hành theo khung giờ cao - thấp, nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng và đáp ứng nhu cầu đa dạng của người lao động.