Thị trường văn phòng phân hóa rõ giữa hai đầu tàu Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Giá thuê văn phòng tiếp tục chênh lệch, xu hướng “chạy đua chất lượng” rõ nét

Báo cáo Thị trường quý IV/2025 vừa được Knight Frank công bố cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét của thị trường văn phòng tại hai đô thị lớn nhất cả nước là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Trong bối cảnh nền kinh tế đang trong giai đoạn tái cân bằng, phân khúc văn phòng tiếp tục chứng kiến sự dịch chuyển về chất lượng, tiêu chuẩn xanh và chiến lược cho thuê linh hoạt hơn từ phía chủ đầu tư.

Theo Knight Frank, trong quý IV/2025, giá thuê văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh đạt trung bình 58,9 USD/m²/tháng, cao hơn đáng kể so với mức 35,8 USD/m²/tháng tại Hà Nội. Ở phân khúc hạng B, mức chênh lệch vẫn duy trì rõ rệt, với TP. Hồ Chí Minh đạt 33,2 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội dừng ở mức 19,7 USD/m²/tháng.

Diễn biến giá thuê phản ánh những áp lực khác nhau của hai thị trường. Tại TP. Hồ Chí Minh, các chủ tòa nhà ưu tiên duy trì tỷ lệ lấp đầy, áp dụng chính sách giá linh hoạt và gia tăng các ưu đãi thuê nhằm giữ chân khách hàng trong bối cảnh nguồn cầu phục hồi nhưng chưa bứt phá mạnh. Ngược lại, tại Hà Nội, sự xuất hiện của các dự án văn phòng cao cấp mới đã đẩy mặt bằng giá thuê tăng lên, ngay cả khi tỷ lệ trống có xu hướng gia tăng trong ngắn hạn.

Về quy mô thị trường, tổng nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh hiện đạt khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn so với mức 2,1 triệu m² tại Hà Nội. Đáng chú ý, tại TP. Hồ Chí Minh, hơn 40% nguồn cung văn phòng đã đạt chứng nhận xanh, cho thấy xu hướng phát triển bền vững đang ngày càng được chú trọng và trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng trong thu hút khách thuê.

Năm 2025, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức hấp thụ ròng đạt 52.800 m², bằng khoảng một nửa so với mức đỉnh năm 2024. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin, những lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng ổn định và yêu cầu cao về hạ tầng, tiêu chuẩn vận hành. Trong khi đó, thị trường Hà Nội đạt mức hấp thụ ròng 44.300 m², phần lớn được hỗ trợ bởi các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.

Cả hai thị trường đều ghi nhận xu hướng “chạy đua tìm kiếm chất lượng” (flight to quality), khi khách thuê ưu tiên dịch chuyển sang các tòa nhà mới, có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và đáp ứng tiêu chuẩn xanh, thay vì chỉ tập trung vào yếu tố giá thuê.

Bước sang năm 2026, nguồn cung mới tiếp tục tạo ra những chuyển động đáng chú ý. Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD). Trong khi đó, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 91.600 m² nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại khu vực Tây Hồ Tây - khu vực đang nổi lên như một trung tâm kinh doanh mới của Thủ đô.

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Sơn Hoàng - Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam cho rằng, thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng thay vì thu hẹp.

“Tại TP. Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt hơn để ứng phó với áp lực thuê trong ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ phía người thuê vẫn duy trì vững chắc, dẫn đầu bởi các công ty công nghệ thông tin, công nghệ và logistics, với yêu cầu ngày càng cao đối với các không gian làm việc xanh”, ông Sơn Hoàng nhận định.

Theo chuyên gia này, tại Hà Nội, sự gia tăng nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn của thị trường. Các văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới, trong khi những khu vực như Tây Hồ Tây đang từng bước định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới của Thủ đô. Mặc dù tỷ lệ trống có thể còn ở mức cao trong ngắn hạn, song việc mở rộng nguồn cung được đánh giá là cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia và nâng cao năng lực cạnh tranh của Hà Nội trong trung và dài hạn.

Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, trong đó yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu mới của doanh nghiệp sẽ đóng vai trò quyết định trong việc định hình cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và các khu vực trên thị trường.