Thu hồi đất thực hiện các dự án khu đô thị: Chưa thống nhất về phương án phù hợp

Theo đó, phương án 1 là thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất; Phương án 2 là phải gắn với điều kiện và tiêu chí cụ thể.

Đại biểu tranh luận về hai phương án

Đại biểu Mai Thị Phương Hoa (Nam Định) cho rằng, theo phương án 1, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất chỉ là hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không phải tiêu chí, điều kiện để thu hồi đất.

“Như vậy chưa phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cách thể hiện như phương án 1 không phù hợp với cách thể hiện ở các khoản còn lại của Điều 79”, đại biểu này phân tích.

Đại biểu Mai Thị Phương Hoa

Trong khi đó, phương án 2 gắn với điều kiện và tiêu chí cụ thể. “Tôi không rõ điều kiện và tiêu chí cụ thể là gì? Ở đây dự thảo luật cũng chưa quy định và nếu là những điều kiện, tiêu chí cụ thể quy định ở khoản 1 đến khoản 31 của Điều 79 thì rõ ràng không cần phương án này”, đại biểu Mai Thị Phương Hoa nói và đề xuất phương án khác đó là phương án 1a, tức là giữ toàn bộ nội dung của phương án 1 nhưng tách ra quy định thành một điều riêng và không nằm trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng, bởi vì rõ ràng nội dung này vẫn cần.

“Chúng tôi ủng hộ việc Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để giải quyết vấn đề chênh lệch về địa tô nhưng nội dung này không nên quy định tại Điều 79 của dự thảo Luật mà nên tách ra quy định thành một điểm riêng biệt”, theo đại biểu Hoa.

Đại biểu Khang Thị Mào (Yên Bái) nhấn mạnh đây là một vấn đề khó, bởi thực tế qua nhiều lần tham gia ý kiến đều có các phương án khác nhau. Hiện dự thảo luật lần này cơ quan soạn thảo trình với 2 phương án với tư duy các dự án đô thị, nhà ở thương mại đều là nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.

“Cá nhân tôi thống nhất theo phương án 1 để đảm bảo mặt bằng chung giá đền bù trong các dự án có cùng tính chất ở một khu vực và cũng hạn chế việc khiếu nại của người có đất bị thu hồi tại các dự án này”, đại biểu này nêu quan điểm.

Nhấn nút tranh luận về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) cho biết, ông cũng đồng tình với các ý kiến về việc cần phải kiểm soát địa tô chênh lệch, nhưng nên phân biệt hai loại địa tô chênh lệch. Trong đó, phần địa tô chênh lệch 2 - giá trị thặng dư siêu ngạch - thì Nhà nước mới cần kiểm soát, vì được tạo ra sau khi có đầu tư của các nhà đầu tư.

“Nếu chúng ta kiểm soát chặt quá có thể sẽ không khuyến khích nhà đầu tư và sẽ làm kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội. Nhưng nếu chúng ta buông lỏng thì có thể thặng dư siêu ngạch đó sẽ phục vụ cho lợi ích của thiểu số người. Điều này tôi nghĩ cần phải kiểm soát”. Và muốn kiểm soát được thì không gì tốt hơn là qua đấu thầu.

Đại biểu Nguyễn Quang Huân

“Để đấu thầu được thì chúng ta phải thu hồi đất, đất đấy phải của Nhà nước, Nhà nước phải là chủ thể thì mới mang đi đấu thầu được. Nếu chúng ta làm được như thế thì phương án 1 trong dự thảo tôi nghĩ rất hoàn hảo”, đại biểu Huân nói, đồng thời cho rằng, khi chúng ta làm được như thế thì việc đền bù sẽ là Nhà nước đền bù cho dân trong quá trình thu hồi, tiếp cận được giá thị trường theo đúng tinh thần Nghị quyết 18.

“Như vậy, người sử dụng đất trong thời điểm được đền bù được tiếp cận giá thị trường trước khi có đầu tư, cái người ta được hưởng chính là hưởng địa tô chênh lệch 1. Như vậy, tôi thấy rất công bằng cho người sử dụng đất bị thu hồi, cho nhà đầu tư sau này và Nhà nước cũng tránh được thất thoát một lượng thặng dư siêu ngạch do chênh lệnh địa tô 2 mang lại”, theo đại biểu Huân.

Chỉ cơ chế tự thỏa thuận sẽ không giải quyết được vấn đề

Trước nhiều ý khiến đại biểu đề nghị Nhà nước nên đứng ra thu hồi đất để đảm bảo công bằng và thuận lợi, đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang) trong tranh luận cho rằng dù việc này sẽ tạo thuận lợi tuy nhiên tại Nghị quyết 18 đã nêu quan điểm của Đảng phải tuân thủ nguyên tắc thỏa thuận trong việc thu hồi đất.

Đại biểu Trần Văn Lâm

“Theo tôi, nguyên tắc thỏa thuận đảm bảo nguyên tắc thị trường rất đúng, rất hợp lý và chúng ta cần phải tuân thủ. Nhưng khi đã vào thị trường thì việc mua và bán là phải bán cái gì của ta có, mua cái người khác có”, vị đại biểu nói.

Phân tích cụ thể hơn đại biểu Trần Văn Lâm cho rằng, ở đây cần phân biệt đất thu hồi cho các dự án nhà ở thương mại: Nếu là đất ở thì 2 bên buộc phải thỏa thuận; nếu là đất nông nghiệp thì chưa phải là đất ở và vấn đề chuyển sang đất ở là thẩm quyền của Nhà nước.

Như vậy, chỉ có thể Nhà nước đứng ra thu hồi, sau đó chuyển quyền và chuyển cho dự án nhà ở thương mại thì lúc bấy giờ tiến hành đấu giá như nhiều đại biểu đã nêu là hợp lý.

“Nhưng đối với đất nông nghiệp lại chuyển sang cho các dự án sản xuất nông nghiệp của các doanh nghiệp, thì theo tôi lúc này quay trở lại phải thỏa thuận để đảm bảo nguyên tắc thị trường mua cái gì, bán cái gì là bán đúng cái của mình có, chứ không thể bán cái của người khác. Hiện nay thị trường 2 bên thỏa thuận, người dân cứ nghĩ rằng đất đấy “của tôi” khi chuyển là đất ở, cho nên đòi hỏi bồi thường với giá đất ở. Cho nên dẫn đến mâu thuẫn và không thể đền bù được, chênh lệch giá sau này vào một phần của doanh nghiệp nên tạo ra sự bức xúc”, đại biểu Lâm cho biết.

Trong khi đó đại biểu Bế Minh Đức (Cao Bằng) đề nghị Quốc hội xem xét bỏ quy định việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở kinh doanh thương mại dịch vụ (tức là bỏ khoản 27, Điều 79), đồng thời điều chỉnh các điều khoản khác có liên quan để các điều luật phù hợp, đồng bộ, thống nhất.

Đại biểu Bế Minh Đức

Về lý do đưa ra đề nghị như vậy, đại biểu này cho rằng dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân. Đồng thời, để đảm bảo phù hợp với Nghị quyết 18 (trong đó tại mục 2.3 điểm 2 Phần 4 của Nghị quyết có quy định tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại). Ngoài ra, đại biểu Bế Minh Đức cũng đề nghị cần quy định cơ chế để giải quyết trong trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận hết với các chủ sử dụng đất có liên quan.

Không đồng tình với các quan điểm này, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) trong tranh luận cho rằng, mặc dù Nghị quyết 18 có nêu việc tiếp tục cơ chế thỏa thuận trong thu hồi đất nhưng cũng không yêu cầu tất cả các dự án đều phải thỏa thuận.

Đại biểu Trịnh Xuân An

Đại biểu cho rằng, tất cả những khoản của Điều 79 đều là lợi ích công, nhưng quan trọng nhất là phải phát huy được nguồn lực của đất đai. Để đất đai trở thành sức mạnh của nền kinh tế thì ta phải cho phép thu hồi đối với các dự án.

Theo đại biểu của đoàn Đồng Nai, tất nhiên, thu hồi đối với dự án quy mô bao nhiêu, dự án có tính chất như thế nào, tôi đề nghị quy định thẳng trong Điều 79, đó là những dự án có quy mô lớn, phải từ 300 hecta trở lên”, đại biểu nói. Như vậy mới đủ tiêu chí, mới có được một bộ mặt của một đất nước có những đô thị lớn, có những công trình, dự án lớn, hiện đại. Còn nếu cứ quy định là thỏa thuận và không thể thỏa thuận được thì quy định đấy trở thành vô nghĩa.

“Không thể có một dự án hàng trăm hecta mà ta thỏa thuận với từng hộ dân một, từng người một được. Tất nhiên, lợi ích của người dân và doanh nghiệp phải hài hòa” đại biểu An lưu ý.