Tiền sử dụng đất: Áp lực lớn lên doanh nghiệp bất động sản

Khâu xác định giá đất vẫn đang là một trong những rào cản lớn đối với các doanh nghiệp

Rào cản lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

Mặc dù thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, nhưng các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, đặc biệt là khâu xác định giá đất vẫn đang là một trong những rào cản lớn đối với các doanh nghiệp. Việc chậm trễ trong việc phê duyệt giá đất không chỉ gây ra những khó khăn trong quá trình triển khai dự án mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của cả doanh nghiệp và người mua nhà.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, quy trình phê duyệt kéo dài và mức thu tiền sử dụng đất không ổn định đang đặt các doanh nghiệp vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”. Việc dự báo chi phí không chính xác khiến kế hoạch tài chính trở nên thiếu chắc chắn, đẩy doanh nghiệp vào nguy cơ thiếu hụt vốn hoặc khó khăn trong việc trả nợ. Đặc biệt, đối với các dự án đã được tính tạm tiền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp bổ sung đang trở thành một gánh nặng, đe dọa nghiêm trọng đến hiệu quả kinh doanh, thậm chí có thể dẫn đến thua lỗ.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với một bài toán nan giải: gánh nặng tiền sử dụng đất. Việc giá đất tăng đột biến so với mức tạm tính ban đầu đã khiến không ít doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn.

Nhiều dự án đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng nay lại phải đối mặt với nguy cơ bị truy thu số tiền sử dụng đất lớn, gây áp lực nặng nề lên dòng tiền. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp mà còn khiến uy tín của họ bị giảm sút.

Nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ việc các cơ quan chức năng áp dụng mức giá tạm tính ban đầu quá thấp, không phản ánh đúng giá trị thực của đất. Khi giá đất thị trường tăng cao, việc điều chỉnh lại giá đất là cần thiết, tuy nhiên, việc thực hiện quá đột ngột và thiếu tính minh bạch đã gây ra nhiều bức xúc trong cộng đồng doanh nghiệp

Việc áp dụng bảng giá đất mới theo cơ chế thị trường sẽ khiến chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tăng đáng kể. Điều này đặt các doanh nghiệp bất động sản vào tình thế khó khăn hơn trong việc huy động vốn và hoàn thành dự án. Để đảm bảo lợi nhuận, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán nhà lên cao.

Những bất cập trong chính sách và thực thi

Thị trường bất động sản đang đối mặt với những bất cập trong việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cho các dự án. Cụ thể, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đang được các địa phương tính toán ở mức khá cao. Nguyên nhân chính được cho là do phương pháp xác định giá chủ yếu dựa trên so sánh với các giao dịch đấu giá gần nhất.

Tuy nhiên, theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, nguồn cung sản phẩm đấu giá hạn chế đã đẩy giá trúng lên cao, kéo theo việc định giá đất cho các dự án cũng bị đẩy theo, gây áp lực lớn lên các chủ đầu tư và có thể làm chậm lại quá trình triển khai dự án.

Việc xác định giá đất dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản trong giai đoạn sốt nóng, đặc biệt tại các thị trường chưa phục hồi, đang đặt ra nhiều lo ngại. Các chuyên gia cho rằng, việc sử dụng dữ liệu không phù hợp với tình hình hiện tại có thể dẫn đến tình trạng định giá đất "ảo", gây méo mó thị trường và ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư.

Sai phạm trong thẩm định giá đất đã gây ra những hậu quả nghiêm trọng. Việc thất thu ngân sách nhà nước không chỉ là vấn đề tài chính mà còn tạo ra một vòng luẩn quẩn. Sợ hãi trách nhiệm, các cán bộ địa phương thường đưa ra mức giá đất cao hoặc trì hoãn quyết định, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn.

Để giải quyết tình trạng này, ông Lê Đình Chung cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới.

Theo ông Nguyễn Văn Lợi - Giám đốc Công ty cổ phần BĐS Đất Vàng Hải Dương, các doanh nghiệp đang kiến nghị Nhà nước cần rà soát lại phương pháp tính toán và thời điểm xác định tiền sử dụng đất đối với những dự án đã được phê duyệt. Theo phản ánh, có những bất hợp lý trong việc tính toán này, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp. Đồng thời, để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, việc miễn giảm tiền phạt chậm nộp cho những trường hợp được xác định giá chưa hợp lý là hoàn toàn cần thiết. Đối với các dự án mới, việc làm rõ ngay từ đầu về thời điểm và phương pháp tính toán sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc lập kế hoạch và đưa ra quyết định đầu tư.

Cơn sốt bất động sản Hà Nội đang ngày càng gia tăng. Sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư, cùng với nguồn cung hạn chế, đã khiến giá nhà liên tục tăng cao. Kỳ vọng về tiềm năng tăng giá trong tương lai, đặc biệt là khi thành phố mở rộng và hạ tầng được nâng cấp, đã thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà ở và đẩy giá lên mức cao chưa từng có.

Mặc dù pháp luật đã có những quy định nhằm ngăn chặn hành vi "thổi giá" trong đấu giá, nhưng các kẽ hở vẫn còn tồn tại, tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ lợi dụng. Việc trả giá cao rồi rút lui, hoặc cố tình hoàn thành thủ tục đấu giá để hợp thức hóa mức giá "ảo" là những hành vi vi phạm pháp luật, nhưng việc xử lý các trường hợp này vẫn còn nhiều khó khăn.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh sự cần thiết phải hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung các quy định để tạo môi trường kinh doanh thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Theo ông Đính, việc rút gọn tối đa các thủ tục hành chính về đất đai là giải pháp cấp bách. Thay vì phải vướng mắc trong những quy trình rườm rà, doanh nghiệp sẽ có thêm thời gian và nguồn lực để tập trung vào sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, việc công khai minh bạch thông tin giá đất sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư một cách hiệu quả và hạn chế rủi ro.