Xác định giá đất: Cần hài hòa lợi ích

VNREA kiến nghị thận trọng điều chỉnh Bảng giá đất để tránh tác động tiêu cực tới thị trường

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, vừa ký Văn bản số 103/2025/HHBĐSVN-PC gửi UBND TP. Hà Nội, kiến nghị xem xét và sửa đổi một số nội dung liên quan đến việc xác định giá đất trong quá trình xây dựng bảng giá đất mới.

Theo VNREA, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đang trong giai đoạn hoàn thiện bảng giá đất mới để trình UBND thành phố xem xét, phê duyệt và dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hiệp hội cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai là hết sức cần thiết nhằm bảo đảm tính minh bạch, công bằng và phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Tuy nhiên, VNREA cũng lưu ý rằng, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm và có ảnh hưởng lan tỏa đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, bao gồm thị trường bất động sản, thu hút đầu tư, tài chính - ngân hàng và an sinh xã hội. Do đó, quá trình xây dựng bảng giá đất cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, tham vấn đa chiều và đánh giá tác động thực tế, nhằm tránh những hệ quả ngoài mong muốn như làm tăng chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, hoặc gây biến động cục bộ trên thị trường.

VNREA đề xuất các nhóm vấn đề Hà Nội cần cân nhắc khi điều chỉnh bảng giá đất để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo VNREA, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào, giá thành sản phẩm, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, thuê đất của doanh nghiệp và người dân. Việc tăng giá đất có thể làm giảm cơ hội tiếp cận mặt bằng sản xuất, gia tăng chi phí, giảm sức cạnh tranh và kìm hãm đầu tư.

VNREA cho rằng việc xác định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc cân bằng: vừa kiểm soát biến động giá, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai, duy trì ổn định sản xuất, kinh doanh và thu hút đầu tư. Bởi đất đai không chỉ là nguồn lực phát triển mà còn là “đầu kéo” của nhiều ngành kinh tế, đóng góp khoảng 10% GDP cả nước.

Trong bối cảnh Hà Nội đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP bình quân 11%/năm giai đoạn 2026-2030, nếu giá đất tăng mạnh sẽ kéo theo chi phí đầu tư công, đội vốn các dự án hạ tầng, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến cân đối ngân sách và mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ.

Đặc biệt, việc tăng giá đất sẽ đẩy chi phí phát triển dự án bất động sản lên cao, khiến giá nhà khó giảm, làm giảm cơ hội sở hữu nhà của người dân, nhất là người mua ở thực. Ngược lại, nếu xác định giá đất hợp lý, Hà Nội không chỉ giữ được đà tăng trưởng, ổn định thị trường bất động sản mà còn tạo nền tảng cho phát triển kinh tế bền vững.

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng cao sẽ tác động dây chuyền đến toàn thị trường bất động sản. Giá đất tăng khiến chi phí đầu vào của các dự án nhà ở đội lên, kéo theo giá bán và giá thuê nhà tăng, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhất là tại các khu vực ngoại thành - nơi được định hướng phát triển để giãn dân. Khi nguồn cung dự án bị chững lại, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố có nguy cơ bị ảnh hưởng, gây áp lực lên an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, giá đất tăng còn tạo gánh nặng tài chính lớn cho người dân và doanh nghiệp do các nghĩa vụ liên quan đến đất đai (thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng...) đều tăng mạnh. Ngân sách nhà nước cũng chịu áp lực khi chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bị đẩy lên cao.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang phục hồi mong manh, doanh nghiệp còn hạn chế về vốn và phải tái cấu trúc, việc tăng giá đất có thể trở thành “gánh nặng kép”, làm chậm đà phục hồi chung. Đồng thời, mặt bằng giá thuê nhà cũng sẽ leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm người dễ bị tổn thương.