Luật Đất đai sửa đổi: Nút thắt lớn nhất vẫn là giá đất

Các giải pháp số hóa, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu sẽ là chìa khóa để mở ra một thị trường bất động sản minh bạch hơn

Những "điểm nghẽn" dai dẳng

Tại hội thảo: "Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến Luật Đất đai", Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc đã chia sẻ về những thành tựu quan trọng của Luật Đất đai 2024. Đó là đổi mới cơ chế quy hoạch, hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, và bổ sung cơ chế định giá đất tiệm cận thị trường.

Tuy nhiên, dù có những điểm sáng, thực tiễn thi hành Luật Đất đai vẫn cho thấy nhiều vấn đề tồn tại, hạn chế, gây khó khăn cho cả người dân lẫn doanh nghiệp. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành vẫn còn tình trạng chồng chéo, thiếu thống nhất với các luật liên quan khác. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Cơ chế định giá đất, dù được đổi mới, vẫn còn bất cập, dẫn đến việc nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất tăng cao một cách đột biến.

Bài toán lớn nhất vẫn xoay quanh vấn đề giá đất. Bổ sung cơ chế định giá tiệm cận thị trường là một bước đi đúng đắn, nhưng cách thức thực hiện vẫn còn nhiều tranh cãi. Tại một số địa phương, bảng giá đất đã được điều chỉnh tăng cao để tiệm cận thị trường nhưng lại gây ra những hệ lụy khó lường. Giá đất tăng đột ngột khiến chi phí đầu tư của các dự án tăng theo, kéo theo giá nhà ở tăng cao, nằm ngoài khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này rất quan trọng, sẽ tháo gỡ được những "điểm nghẽn" trực tiếp đang kìm hãm các doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông Đính vẫn tỏ ra lo ngại, đặc biệt về vấn đề giá đất.

Ông Đính cho rằng, dự thảo Luật đã xác định đúng các nhóm vấn đề đang gây ách tắc, bao gồm giá, thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, và sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội. Nhưng trong đó, cơ chế xác định giá, bảng giá, hệ số K và thẩm quyền định giá vẫn là những bài toán chưa có lời giải triệt để.

Bổ sung thêm góc nhìn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết: "Luật quy định giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường nhưng việc không thể kiểm soát giá đất tăng đã khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "giá đất đuổi theo giá nhà", gây ra những hệ lụy khôn lường".

Trong bối cảnh giá nhà ở đang neo cao, việc giá đất liên tục leo thang đã tạo nên một vòng xoáy bất tận. Mặc dù Luật Đất đai hiện hành quy định giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, nhưng thực tế cho thấy Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc kiểm soát sự tăng trưởng này.

Đây không chỉ là vấn đề của riêng ngành xây dựng, mà còn là nỗi trăn trở của toàn xã hội. Khi giá đất không được kiểm soát, giá thành sản phẩm nhà ở cũng bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là những người trẻ có thu nhập trung bình.

Một "điểm nghẽn" khác được các chuyên gia đồng loạt đề cập là công tác giải phóng mặt bằng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định đây là vấn đề ách tắc tại nhiều địa phương, đặc biệt ở cấp xã. Cần đơn giản hóa thủ tục và có hướng dẫn cụ thể về mức hỗ trợ của chủ đầu tư để tránh tình trạng khiếu kiện do thiếu công bằng.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng bày tỏ băn khoăn về quy định, quy trình và năng lực của đội ngũ cán bộ thực thi ở cấp xã, phường liên quan đến các thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng.

Hóa giải “điểm nghẽn”

Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc cho rằng, việc xác định giá đất không sai về mặt nguyên lý. Tuy nhiên, các phương pháp hiện hành đang thiếu một nguồn dữ liệu đủ tin cậy để phản ánh đúng giá trị thật của đất đai trên thị trường, tách biệt khỏi các yếu tố đầu cơ.

Để giải quyết tình trạng này, một số giải pháp trọng tâm đã được đưa ra. Theo Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc cần đẩy mạnh chuyển đổi số. Đây là chìa khóa để xây dựng một hệ thống dữ liệu giao dịch đất đai toàn diện và minh bạch. Khi mọi thông tin về giao dịch được số hóa, việc thu thập và phân tích dữ liệu sẽ trở nên dễ dàng và chính xác hơn bao giờ hết.

Các thông tin về giao dịch đất đai cần được công khai, rõ ràng. Khi người dân và các cơ quan quản lý có thể truy cập vào một cơ sở dữ liệu minh bạch, những giao dịch "ngầm" hoặc bị thao túng sẽ khó có đất sống. Đồng thời, việc thiết lập một cơ chế giám sát chặt chẽ hơn sẽ đảm bảo các giao dịch được thực hiện công khai, hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ và "thổi giá".

Những giải pháp này không chỉ giúp việc định giá đất trở nên sát với thị trường hơn, mà còn góp phần tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững. Điều này cũng sẽ giảm thiểu những rủi ro và thiệt hại cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, vai trò của Nhà nước trong việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu trung tâm về đất đai. Giá thị trường hiện nay rất nhiễu loạn, và một cơ sở dữ liệu chuẩn sẽ là nền tảng vững chắc để xác định giá đất hiệu quả. “Nếu muốn có giá sạch, giá chuẩn, Nhà nước phải đứng ra làm và kiểm soát việc đó”, ông Tuyến chia sẻ.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Phạm Thúy Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) cho rằng, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai không chỉ giúp việc xác định giá đất thuận lợi hơn mà còn giúp các thủ tục hành chính nhanh gọn hơn rất nhiều.

Để đảm bảo tính đồng bộ giữa các luật, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung cần có tính đồng bộ giữa các luật. Hơn nữa, để đảm bảo tính khả thi, cần chi tiết và cụ thể hơn, nhất là cơ chế về kiểm tra, giám sát, đặc biệt là trong giai đoạn ban đầu khi phân cấp, phân quyền cho cấp xã.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế, thủ tục riêng, đơn giản hơn cho những trường hợp người dân đồng thuận và quy trình chặt chẽ hơn cho các trường hợp còn lại để bảo vệ quyền lợi chính đáng. Điều này sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện kéo dài.