Siết đấu giá đất để chặn thổi giá, bỏ cọc

Sẽ sửa Luật và ban hành Nghị quyết

Trước những bất cập này, vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 82/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương rà soát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất; đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm và ngăn chặn hành vi trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Tiếp đó, vào cuối tháng 8/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chính thức đề xuất sửa đổi nhiều quy định pháp lý liên quan đến xác định giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án trong Luật Đất đai năm 2024.

Theo quan điểm của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, những pháp lý về đấu giá đất hiện nay chồng chéo với lĩnh vực đấu giá tài sản với thủ tục phức tạp, kéo dài, làm giảm sức hút với nhà đầu tư. Quy định về nộp tiền đặt cọc trước 20% giá khởi điểm được cho là thấp, nhất là khi bảng giá đất chưa phản ánh sát giá thị trường, tạo thành kẽ hở dẫn tới tình trạng thổi giá, bỏ cọc hoặc thông đồng dìm giá.

Bên cạnh đó, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và chuyển sang bảng giá theo thị trường nhưng khi triển khai trên thực tế đã nảy sinh nhiều bất cập, giá đất tại nhiều địa phương tăng 1,5-2,7 lần, kéo theo giá nhà ở, bất động sản ngày càng đắt đỏ.

Nhằm siết chặt hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và giải quyết những khó khăn vướng mắc về thủ tục giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, tuần vừa qua, Bộ Tư pháp cũng đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị quyết về xử lý khó khăn vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất và xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng.

Tại dự thảo Nghị quyết này, Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tiền đặt cọc trước từ 5-20% lên 10-50%; bổ sung thêm các quy định chế tài với cả cá nhân bỏ cọc khi đấu giá đất theo hình thức cấm tham gia 6 tháng-5 năm và phải trả chi phí tổ chức đấu giá. Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cũng đề nghị Chính phủ giao trách nhiệm vận hành Sàn đấu giá trực tuyến cho Bộ Công an còn Cổng Đấu giá tài sản thì giao cho Bộ Tư pháp vận hành để tránh chồng chéo.

Đối với cơ sở dữ liệu công chứng, Dự thảo Nghị quyết đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất toàn quốc do Bộ Tư pháp quản lý, thay thế mô hình phân tán ở 34 địa phương như hiện nay; bổ sung thêm một số cơ chế về thu phí khai thác dữ liệu và nghĩa vụ cập nhật của tổ chức hành nghề công chứng.

Cân nhắc chia tầng cách tính giá đất cụ thể

Tham vấn một số chuyên gia lĩnh vực pháp luật và doanh nghiệp môi giới bất động sản cho thấy, hầu hết các ý kiến đều cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 là rất cần thiết vì sau gần một năm có hiệu lực nhiều quy định bộc lộ bất cập đặc biệt trong khâu đấu giá đất và xác định giá đất cụ thể.

LS.Phạm Thanh Tuấn, trọng tài viên Trung tâm trọng tài Vietjac cho rằng, trình tự thủ tục đấu giá, đấu thầu vẫn còn kéo dài, chồng chéo giữa Luật Đất đai, pháp luật đấu giá tài sản và Luật Đấu thầu. Trong khi đó, đối với đấu giá đất quyền sử dụng đất, cách xác định giá cụ thể khi sử dụng phương pháp thặng dư đang gặp nhiều vướng mắc, khó thực thi. Dữ liệu tham chiếu luôn biến động trong khi cách tính vẫn dựa nhiều vào giá quá khứ, dẫn tới giá đất thường “đi sau” thị trường và không phản ánh đúng giá trị thực của thửa đất tại thời điểm định giá.

Theo ông Tuấn, khi sửa Luật Đất đai, cơ quan quản lý nên cân nhắc quy định phân thành hai tầng giá. Theo đó, tầng sơ cấp là giá Nhà nước ấn định khi giao đất, dựa vào bảng giá địa phương và hệ số điều chỉnh và tầng thứ cấp là giá chuyển nhượng tự do giữa người dân, doanh nghiệp. Cơ chế này, theo ông Tuấn sẽ làm giảm nhiệt giá ở khâu giao đất ban đầu, giúp chi phí đất đai minh bạch, dự đoán được, hỗ trợ doanh nghiệp, tạo điều kiện đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho rằng, thực tế ở nhiều địa phương không thể áp dụng đúng các phương pháp định giá như thu nhập hay thặng dư do thiếu dữ liệu, nên buộc phải “nội suy” từ đất ở sang đất sản xuất, thương mại.

Vì thế, ông Cường cần xác định, phân loại trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất và trường hợp xác định giá đất trong từng trường hợp cụ thể. Đối với giá đất áp dụng trong các trường hợp cụ thể nên áp dụng cho các trường hợp xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đảm bảo không thất thu ngân sách, đồng thời không tạo ra hỗn loạn trong công tác đấu giá đất tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Về phía các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, khi sửa đổi Luật Đất đai 2024, nên giữ lại các quy định về giá khởi điểm và thời điểm xác định giá đất. Theo đó, giá khởi điểm được cần quy định là giá “tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá” và thời điểm xác định giá đất trong đấu thầu dự án có sử dụng đất cần quy định là “xác định tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ mời thầu”. Điều này nhằm đảm bảo công bằng và minh bạch giữa các nhà đầu tư, giúp giá đất không bị thay đổi trong quá trình thầu và không phát sinh chi phí tăng thêm sau khi trúng đấu giá.