Bất động sản: Vốn chưa đủ để tan băng
Đối nghịch với quan điểm hạ lãi suất, nới rộng tín dụng cho vay đầu tư mới đây của NHNN có thể làm ấm thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian tới, một số chuyên gia khác lại cho rằng sự tan băng của thị trường này chỉ khi nghịch lý cơ cấu hàng hóa sản phẩm không phù hợp với nhu cầu sử dụng được hóa giải.
Rủi ro chưa dừng lại
TS. Châu Thị Tú Nga nhận định, thị trường BĐS đã trải qua thời gian điều chỉnh tương đối dài, nhu cầu mua nhà sụt giảm, thế nhưng, nguồn cung hàng hóa cho thị trường lại tăng lên đáng kể chủ yếu là từ mức giá 2-3 tỷ đồng/căn hộ trong khi đó nhu cầu nhà ở trên dưới 1 tỷ đồng lại vẫn thiếu. Nguyên nhân là do phần nguồn cung này nằm trong các dự án hoặc đã huy động vốn từ khách hàng vì vậy bắt buộc phải triển khai. Mặt khác, do nhu cầu thị trường sụt giảm dẫn đến nhà ở trong các dự án đã triển khai bị tồn đọng. Tuy nhiên điều này cũng có tác động tích cực lên thị trường khi khách hàng có nhiều sự lựa chọn, giá cả được điều chỉnh cho phù hợp, thị trường trở lên minh bạch hơn và tình trạng mua bán nhà trên giấy không còn được nhiều nhà đầu tư chấp nhận. Song đối với chủ đầu tư, đã tạo ra sức ép lớn trong việc thu hồi vốn đầu tư, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh.
Giá nhà chung cư vẫn quá cao so với phần đông người lao động. (Ảnh: MH)
Đối với hiện tượng lạ - BĐS nghỉ dưỡng phát triển ồ ạt từ quý IV/2011 đến nay, nhiều chuyên gia cho rằng NĐT cần thận trọng cân nhắc. Bởi theo một chuyên gia "Tình hình kinh doanh của phân khúc này sẽ không mấy hiệu quả do các chủ đầu tư đã phát triển dự án cao cấp mà có lẽ chưa chú trọng đến việc tìm hiểu nhu cầu tại địa phương".
Nhiều ý kiến cũng cho rằng biện pháp giảm giá bán được áp dụng trong thời gian BĐS đóng băng vừa qua, không phải lúc nào cũng là một giải pháp tốt trong kinh doanh, vì nó không chỉ làm ảnh hưởng đến lợi ích của người mua trước mà còn làm mất niềm tin của khách hàng vào giá cả nhà ở. Như vậy, trong nhiều trường hợp, điều này càng tác động tiêu cực tới thị trường khiến sức mua giảm mạnh.
Kỳ vọng giá giảm, khiến người thuê cũng như người mua đều có quá nhiều sự chọn lựa và phân vân không biết nên thuê hay mua. Trong khi đó, tại các đô thị có mật độ dân số cao, tập trung nhiều người nhập cư, đối tượng làm công ăn lương, sinh viên các trường đại học, những đối tượng có tích lũy tài sản và thu nhập chưa cao, đại đa số chưa đủ khả năng để có thể mua nhà ở, nên có nhu cầu rất cao về loại nhà ở cho thuê có giá trung bình và trung bình thấp. Nhưng thị phần này hầu như đang bỏ ngỏ.
Tự cứu hay chờ cơ chế?!
Trong bối cảnh hiện tại, PGS. TS. Nguyễn Thị Mùi - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tiền tệ Quốc gia thì cho rằng, DN BĐS cần tạo dựng niềm tin, thương hiệu để có thể khiến người dân tin tưởng bỏ tiền ra hợp tác đầu tư. Khái niệm vốn tối thiểu cho các sản phẩm chung cư, đất nền, căn hộ cao cấp cần được xây dựng và đưa ra để thiết lập lại niềm tin cho thị trường. Đây cũng là cơ sở tạo ra tâm lý mua bắt đáy dâng cao góp phần giúp thị trường BĐS khởi sắc khi nền kinh tế đang có những bước tiến nhẹ.
Đối với bài toán vốn cho BĐS, TS. Châu Thị Tú Nga cho rằng việc chính sách tín dụng đã được nới lỏng hiện nay sẽ mang lại lợi ích nhiều hơn cho các chủ đầu tư, góp phần thúc đẩy nguồn cung hàng hóa dồi dào. Tuy nhiên ngay cả khi tín dụng được khơi thông, lãi suất cũng hạ nhiệt, song nếu nhu cầu mua nhà ở của các cá nhân và hộ gia đình không tăng thì cũng không giải quyết được bài toán tiêu thụ sản phẩm để thu hồi vốn và chủ đầu tư vẫn có thể sẽ gặp rủi ro lớn khi không bán được sản phẩm. Đây cũng chính là lý do cần có cơ chế quản lý và điều tiết thị trường hợp lý, để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Hóa giải những nghịch lý về nguồn cung BĐS, bà Tú Nga cho rằng đã đến lúc cần có một tư duy mới về nhà ở cho thuê cả từ phía các nhà quản lý, DN cho đến người dân. Theo đó, DN cần thay đổi quan niệm về nhà ở cho thuê để nghiên cứu các giải pháp kinh doanh và giải pháp kỹ thuật nhằm phát triển các dự án nhà ở thương mại có giá rẻ để cho thuê. Giảm chi phí đầu tư cho các DN, Nhà nước không cần giao đất sử dụng lâu dài mà chỉ cần cho thuê đất để thực hiện dự án. "Vấn đề cần giải quyết trong thời gian sớm là Nhà nước nên có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà cho thuê, như tạo điều kiện về đất đai, miễn giảm thuế, tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để khuyến khích các DN tham gia đầu tư loại hình dự án này nhằm giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng khó khăn về nhà ở nhưng không có khả năng mua nhà ở, thanh toán theo cơ chế thị trường", bà Tú Nga nhận định. Thiết lập được mối quan hệ khăng khít ba bên giữa ngân hàng, người mua và chủ đầu tư cũng được coi là một giải pháp kết nối và kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả.
Hoàng Xuân