Chủ tịch Tập đoàn CEO đề xuất giải pháp phát triển phân khúc condotel

Thời gian vừa qua, thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển của các dự án BĐS nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, căn hộ khách sạn (condotel).

Sự xuất hiện của mô hình căn hộ - khách sạn tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới ngày càng trở nên mạnh mẽ trên thị trường. Theo dự đoán của các chuyên gia, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai.

Theo ông Đoàn Văn Bình, từ thực tiễn kinh doanh, Tập đoàn CEO nhận thấy các quy định pháp luật liên quan tới BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng chưa thật sự đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau và sự áp dụng khác biệt giữa các địa phương.

Thứ nhất, thông thường, đất tại các khu vực ven biển được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Với đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, ông Đoàn Văn Bình đề nghị đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của Dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở nhất định (ví dụ: tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án).

Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho DN ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và DN.

Thứ hai, hiện tại, chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển. Việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng ban hành kèm theo Thông tư số: 05/2015/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ xây dựng ngày 25/04/2015.

Thứ ba, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (Giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển. Theo nguyên tắc, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

Ông Đoàn Văn Bình cho rằng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù Dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Thứ tư, về mặt tâm lý, theo ông Đoàn Văn Bình, đa số khách hàng khi mua BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.

Còn về mặt chính sách, pháp luật, một số các địa phương có dự án BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua BĐS nghĩ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.

Theo ông Bình, phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển, theo đó các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở.

Thứ năm, về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán condotel. Cần sửa Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản bổ sung trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai và có hướng dẫn cụ thể về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

Thứ sáu, về vấn đề sở hữu condotel ven biển của cá nhân nước ngoài. Khoản 2 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng của nhà, công trình xây dựng đó”. Như vậy, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được mua condotel.

Ông Đoàn Văn Bình đề xuất pháp luật nên sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel ven biển để đầu tư kinh doanh và vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu condotel ven biển tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu...

Thứ bảy, về mặt tài chính, thời gian vừa qua, do các khách hàng mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Đây cũng là cản trở lớn đối với nhiều khách hàng khi quyết định mua hay không mua căn hộ nghỉ dưỡng.

Ông Đoàn Văn Bình mong muốn rằng, cùng với việc quy định rõ ràng về quyền được cấp Giấy chứng nhận của người mua căn hộ như chúng tôi đã đề xuất ở trên, Ngân hàng Nhà nước sẽ có các quy định cụ thể hướng dẫn về thế chấp Giấy chứng nhận căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn đồng thời xem xét triển khai gói vay ưu đãi cho các nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này trong thời gian sắp tới.