Condotel với rủi ro pháp lý

	Chủ tịch Tập đoàn CEO đề xuất giải pháp phát triển phân khúc condotel
	Bất động sản Đà Nẵng, “điểm sáng” vẫn là condotel

Với lợi thế đường biển dài, nhiều bãi biển đẹp, nhiều thắng cảnh, tiềm năng phát triển Condotel tại Việt Nam rất lớn, song cơ hội đầu tư dòng sản phẩm Condotel vẫn còn khá mới mẻ do số lượng dự án không nhiều, vì vậy những nhà đầu tư tiên phong sẽ dành lợi thế dẫn đầu xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng mới đầy tiềm năng này.

Đầu tư vào condotel vừa là cơ hội, nhưng cũng đứng trước rủi ro

Năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và bùng nổ ở 3 thị trường là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc, với 44 dự án được chào bán. Nổi bật trong số đó là Cocobay, Ariyana, Ocean Suites (Đà Nẵng), Vinpearl Empire, Movenpick Resort Cam Ranh Bay (Khánh Hoà)...

Đó là chưa tính đến các đợt mở bán cung ứng hơn 12.000 căn condotel (căn hộ khách sạn) và hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường. Chỉ tính ở khu vực miền Trung, BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đang được đánh giá cao bởi ưu thế thu hút đầu tư. Khách hàng từ Hà Nội và các tỉnh, thành phố phía Bắc đang chiếm đa số thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng (chiếm 80% số giao dịch thành công).

Dự báo trong thời gian tới (2016-2018), thị trường Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm căn hộ, biệt thự du lịch của các dự án đang triển khai, chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của nguồn cung.

Riêng với condotel, sang năm 2017 nhận định về thị trường này trở nên không thống nhất. Một số chuyên gia dự đoán, condotel sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai. “2017 sẽ là năm để kiểm chứng sức hấp dẫn của loại hình này, các condotel giá tầm trung sẽ được tiêu thụ tốt hơn”, bà Đỗ Thu Hằng, trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết tại Hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS, phân khúc condotel - cơ hội và thách thức” vừa diễn ra tại Hà Nội.

Tuy nhiên, một số phân tích lại quan ngại bởi rủi ro pháp lý có thể chặn đà phát triển của phân khúc condotel. Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các Sàn giao dịch BĐS G5 - CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ cho biết: Hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng, dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều. Có rất nhiều loại hình condotel có tính pháp lý khác nhau nên đôi lúc khó giải thích với khách hàng: có dự án là 50 năm và được ở, có loại 50 năm không được ở, có loại thời hạn đến 70 năm…

Bên cạnh đó, về vấn đề sở hữu condotel, nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể. Một vài dự án luật cho phép tách ra làm sổ đỏ, nhưng nhiều dự án không thực hiện được.

Chính vì vậy, nhiều DN phát triển dự án loại này đang rơi vào tình cảnh rất khó khăn, khi đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng không bán được. Vì tâm lý người dân, nhà đầu tư luôn chọn mua các dự án BĐS có sổ đỏ.

Ở một góc độ khác, hiện cũng chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển. Việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng.

Mặc dù về hình thức condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư, song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở) nên việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.

Chẳng hạn theo quy chuẩn, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe); trong tòa nhà phải có hệ thống thu gom rác (bằng đường ống đổ rác hoặc thùng thu gom rác đặt tại từng tầng), mỗi tầng phải có buồng thu rác đặt tại từng tầng, khoảng cách từ cửa căn hộ đến buồng thu rác gần nhất không được quá 25m; mỗi nhà chung cư phải có không gian sinh hoạt chung với chỉ tiêu sử dụng tối thiểu bằng 0,8m2 trên một căn hộ.

Ngoài ra, nhiều khách hàng không tin tưởng những chính sách cam kết cho thuê của chủ đầu tư, nhất là việc chia sẻ lợi nhuận sau thời gian cam kết (thường là sau 5 năm) và họ cho rằng không thể tin tưởng việc hạch toán tài chính của chủ đầu tư.

Để giải quyết những vấn đề thắc mắc của khách hàng và nhằm tạo ra tính thanh khoản cao cho thị trường condotel, ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, Nhà nước cần có những quy hoạch rõ ràng cho các vùng biển đảo cũng như đề ra các quy định thống nhất, chặt chẽ về pháp lý, điều kiện sở hữu BĐS ven biển và đất liền tương đương nhau.

Cùng quan điểm, nhiều chuyên gia BĐS đề nghị Bộ Xây dựng và các ngành liên quan sớm ban hành quy định loại hình này. Trong đó, quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ khách sạn…