Đầu tư BĐS Phú Quốc: đừng lao vào tâm sốt đất

Ông Dương Đức Hiển

Tạo sóng ảo để “đẩy hàng” đi

Phú Quốc vừa rồi xảy cơn sốt đất trên diện rộng. Theo ông, đâu là nguyên nhân khiến giá đất Phú Quốc liên tục tăng trưởng nóng thời gian qua?

Hiện nay các nhà đầu tư đang chờ đợi giữa năm tới Quốc hội sẽ thông qua cơ chế đặc khu cho Phú Quốc. Để đi trước đón đầu, nhiều nhà đầu tư đã nhảy vào thị trường tìm kiếm cơ hội kiếm lời ngắn hạn. Nhóm này chủ yếu là các nhà đầu tư, đầu cơ nhỏ lẻ, hoạt động tự do, tự phát, không theo quy củ.

Với nhiều nhà đầu tư đã gom đầy giỏ hàng thì họ bắt đầu dùng thủ thuật khuấy động thị trường, tạo sóng ảo để thoát hàng nhằm kiếm tìm lợi nhuận cao. Vì động thái của những nhóm đầu cơ này mà đất Phú Quốc đã liên tục sốt nóng kể từ đầu năm tới nay.

Như vậy, rõ ràng thị trường đang bị làm giá. Điều này ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản Phú Quốc sau này, thưa ông?

Sự tham gia của các nhà đầu tư, đầu cơ khiến thị trường tăng giá không bền vững, tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ. Nhưng tôi nghĩ việc này sẽ không ảnh hưởng đến thị trường trong dài hạn bởi vì khi Phú Quốc chính thức thành đặc khu kinh tế, quy hoạch Phú Quốc rõ ràng thì đất đai sẽ trở về đúng giá trị thực của nó.

Lúc đó, khu vực nào là đất thương mại dịch vụ thì chắc chắc sẽ có giá trị khác hẳn đất cho thuê dài hạn. Và đặc biệt, một khi quy hoạch đã rõ ràng thì đất rừng phòng hộ hay đất cây xanh cũng được phân bổ rõ ràng hơn.

Thưa ông, trong cơn sốt đất tại Phú Quốc, đâu là cơ sở để nhà đầu tư xác định được giá trị thực của mảnh đất?

Đối với đất nền, để xác định được giá trị thật của khu đất, nhà đầu tư phải xem giấy tờ sử dụng đất. Thứ hai là xác định rõ tính chất mảnh đất đó là đất thương mại dịch vụ, đất ở, hay đất trồng cây lâu năm. Tiếp đó, nhà đầu tư cần so sánh với những mảnh đất ở các khu vực kế cận, dựa theo khung giá đất của Nhà nước.

Đặc biệt, để xác định giá trị thực của một khu đất còn phải xem xét tiềm năng phát triển của khu đất đó. Đây được gọi là giá trị tiềm ẩn của khu đất trong tương lai bởi đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn. Ví dụ, một mảnh đất hiện nay có giá chỉ 10 triệu đồng/m2 nhưng nếu mảnh đất đó có tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn thì rất có thể đâu đó 5 - 10 năm sau giá của mảnh đất sẽ tăng lên 20 triệu đồng/m2.

Chọn BĐS gần các tổ hợp vui chơi

Thưa ông, trước Phú Quốc, nhiều thị trường như TP.HCM, Hà Nội cũng từng gặp phải tình trạng đầu cơ đẩy giá. Vậy nhà đầu tư rút ra được bài học gì từ những đợt sốt này?

Với các nhà đầu tư lướt sóng, đầu cơ thì tốc độ để họ ra - vào rất nhanh. Bài học chủ yếu là dành cho những người ở lại. Họ đã phải mua sản phẩm ở khung giá rất cao và bây giờ khi họ muốn xả ra thì không biết bán cho ai.

Đất nền là một sản phẩm ổn định về giá, nó đắt ở thời điểm này nhưng 10 năm sau chưa chắc đã đắt. Tuy nhiên, đối với những khu đất có tiềm năng phát triển thực sự thì nhà đầu tư vẫn có thể kỳ vọng tiềm năng tăng giá ở tương lai. Tôi lấy ví dụ như ở Phú Quốc, đối với những khu đất ven biển đẹp thì tiềm năng vẫn rất cao.

Trước tình trạng đầu cơ thổi giá của thị trường bất động sản Phú Quốc, ông có lời khuyên nào cho nhà đầu tư nhỏ lẻ?

Hiện nay ở Phú Quốc chủ yếu là các nhà đầu tư và đầu cơ ngắn hạn. Như tôi đã nói High Rich – High Return (Lợi nhuận cao thì rủi ro cao). Đối với một số ít người chấp nhận rủi ro này thì họ nhảy vào, còn đối với nhiều người, họ sẽ thận trọng hơn trong việc chọn lựa sản phẩm.

Với các nhà đầu tư, yếu tố quan trọng nhất khi chọn sản phẩm là đất phải có quy hoạch. Sau đó là tính toán đến tiềm năng của khu đất. Cụ thể với Phú Quốc, cho dù giữa năm nay Quốc hội có thông qua Dự thảo Luật Hành chính – kinh tế đặc biệt hay không thì Phú Quốc vẫn cần thời gian để phát triển.

Hiện tại, thị trường Phú Quốc đang ở giai đoạn đầu. Hạ tầng đang dần hoàn thiện đồng bộ. Vì vậy nhà đầu tư cần tỉnh tảo nghiên cứu để hiểu rằng kể cả nếu Phú Quốc có phát triển lên thành đặc khu kinh tế thì bất động sản chỉ sôi động ở những khu vực ven biển đẹp, kế cận các khu vui chơi giải trí, các khu công viên, khu du lịch mua sắm, hoặc các khu sân golf lớn thôi.

Xin cảm ơn ông!