Gỡ rối một kênh dẫn vốn BĐS
Điều 105 của Luật Đất đai đã quy định rõ: "Người sử dụng đất có quyền được cấp giấy CNQSDĐ. Đối với đất khu đô thị mới, Điều 20 Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng quy định rõ: "Trong trường hợp diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và khu sản xuất kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau thì giấy CNQSDĐ được cấp cho từng thửa đất phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt và quy định của pháp luật về đất đai".
Minh bạch hoá về pháp luật sở hữu nhà ở góp phần khơi thông thị trường BĐS. (Ảnh: St)
Tuy nhiên một số tỉnh thành lại không cấp giấy CNQSDĐ cho NĐT cấp I. Lý do mà các cơ quan có thẩm quyền từ chối điển hình là Nhà nước chỉ cấp Giấy CNQSDĐ cho người mua nhà trong khu đô thị mới chứ không cấp cho chủ đầu tư dự án. Hay việc chủ đầu tư dự án được cấp giấy CNQSDĐ có thể dẫn đến tình trạng cầm cố thế chấp sang tên… rồi không thực hiện dự án. Hoặc vì khi xin dự án chủ đầu tư đã phải chứng minh năng lực tài chính là đủ khả năng thực hiện. Một căn cứ khác được các cơ quan thẩm quyền dựa vào là Nghị quyết 33/2008/NQ-CP quy định: "Để giảm bớt thủ tục và khắc phục các bất hợp lý trong việc giao đất cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất, các địa phương cấp Giấy CNQSDĐ cho chủ sở hữu nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất không nhất thiết phải cấp giấy CNQSDĐ của toàn bộ dự án cho chủ đầu tư cấp I"...
Luật sư Hải biện chứng, rõ ràng tất cả những lý do này hoặc là không có căn cứ pháp lý hoặc là phản ánh không phù hợp với thực tế, bởi không NĐT nào có đầy đủ vốn chủ sở hữu để xây dựng một dự án hoàn chỉnh mà không cần vay vốn từ ngân hàng hay huy động vốn để thực hiện dự án. Và cũng không có một quy định nào ghi chỉ cấp giấy CNQSDĐ cho người mua nhà trong dự án. Ngay cả Nghị quyết 33/2008/NQ-CP cũng chỉ nói là "không nhất thiết cấp" chứ không phải là không cấp giấy CNQSDĐ cho nhà đầu tư cấp I.
Thế nhưng, việc không cấp giấy CNQSDĐ cho đối tượng này lại có thể gây nên những hậu nghiêm trọng cho NĐT cấp I. Không được cấp giấy CNQSDĐ đồng nghĩa với vô hiệu hóa quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất một các hợp pháp của NĐT cấp I cho các NĐT cấp II theo quy định của Nghị định 02/2006/NĐ-CP với những phần đất mà chủ đầu tư đã hoàn thành trả tiền sử dụng đất một lần. Bởi từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật Đất đai 2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức phải được công chứng (nếu giữa các hộ gia đình, cá nhân có thể lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực). Trong khi đó, thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT lại quy định để được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất, bên chuyển nhượng phải có giấy CNQSDĐ (trừ trường hợp đặc biệt áp dụng cho hộ gia đình cá nhân là không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bởi vậy, việc không cấp giấy CNQSDĐ làm phát sinh các giao dịch chuyển nhượng không theo đúng thủ tục pháp lý như không được công chứng, đăng ký sang tên cho NĐT cấp II. Từ đó dẫn tới rủi ro giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên liên quan. Việc cấp giấy CNQSDĐ cho người mua nhà của NĐT cấp II cũng gặp khó khăn. Nếu cơ quan nhà nước vẫn cấp giấy CNQSDĐ cho người mua nhà của chủ đầu tư cấp II và việc cơ quan thuế vẫn thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dù chủ đầu tư cấp II chưa hoàn thành thủ tục sang tên từ chủ đầu tư cấp I thì đây là sự thừa nhận của các cơ quan nhà nước về sự không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng.
Chính vì vậy, theo Luật sư Hải, trong Luật Đất đai phải làm rõ các quy định theo 2 hướng. Thứ nhất, tất cả người sử dụng đất hợp pháp không phân biệt hình thức sử dụng, tư cách của người sử dụng đất, loại đất… đều được cấp giấy CNQSDĐ và cơ quan nhà nước có nghĩa vụ cấp giấy CNQSDĐ. Trong các văn bản hướng dẫn cần có thủ tục rõ ràng cho việc cấp giấy CNQSDĐ cho chủ đầu tư cấp I, thủ tục quy định thu hồi giấy CNQSDĐ khi chủ đầu tư cấp I/cấp II bán nhà. Hoặc theo hướng thứ 2, chủ đầu tư cấp I được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn mà không cần phải được cấp giấy CNQSDĐ.
Thi Hoa