HoREA hiến kế hóa giải đất hỗn hợp

Ảnh minh họa

HoREA cho biết, kể từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015) đến nay, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với dự án có 100% “đất ở”. Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư.

Hệ lụy là trong thời gian qua, thị trường bất động sản phần nào đó đã bị ách tắc, ảnh hưởng nguồn cung dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản; người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở; giá nhà chịu sức ép tăng.

Do hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm (ngõ, ngách) thuộc Nhà nước quản lý, theo HoREA, “độ trễ” tác động của vấn đề nói trên sẽ còn ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản trong những năm tới.

“Hiện nay, các cơ quan quản lý nhà nước đang gặp khó khăn trong việc xử lý quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở. Đây là vướng mắc cần được sớm giải quyết để khai thông ách tắc của các dự án nhà ở thương mại”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay.

Đối với trường hợp dự án có quỹ đất hỗn hợp, do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có một phần diện tích là rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở (thường chiếm trên dưới 10% diện tích dự án), nhưng không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, HoREA kiến nghị ba phương án xử lý.

Phương án 1, căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA đề nghị UBND thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư dự án.

Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2, có chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá (nếu tổ chức đấu giá thì “nhà đầu tư” đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa). Sau khi “dồn điền đổi thửa”, nhà đầu tư sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Phương án 3, HoREA đề nghị UBND thành phố trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn).

Theo đó, doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội nhận thấy phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, sẽ giúp giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay.

Trong đó, Hiệp hội nhận thấy phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện “đổi ngang đất thô”, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây.

Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Trong khi đó, phương án 3 chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội kiến nghị thực hiện đấu giá đất công khai để lựa chọn chủ đầu tư.