08:23 | 30/05/2019

Mua bất động sản: Khi nào ngân hàng phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh?

Gần đây, một số khách hàng mua nhà chung cư do không hiểu rõ khía cạnh pháp lý của việc mua nhà đối với những dự án hình thành trong tương lai nên dẫn đến khiếu kiện ngân hàng.

3 yếu tố cần quan tâm khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
NHNN công bố danh sách 42 NHTM được bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai
Thêm 2 ngân hàng nước ngoài được bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai

Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua/thuê mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê mua nhà.

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau: (1) NHTM xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng; (2) NHTM và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; (3) NHTM phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của NHTMvới các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi ngân hàngđã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.

Thực tế trong quá trình chào hàng tới khách hàng mua căn hộ, mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, nhưng có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa công văn hồi đáp việc ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Xem xét kỹ các khía cạnh pháp lý

Luật sư Trung Thành của Đoàn Luật sư Hà Nội khuyến nghị, khi mua bất động sảnlà tài sản hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến 3 yếu tố: Giấy phép xây dựng của dự án; Dự án đã được Sở Xây dựng cho phép bán hay chưa; Dự án đã được ngân hàngbảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

Trong đó, yếu tố thứ 3 rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.

Trên thực tế, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (như có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời, cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh.

Nếu đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.

Từ các vấn đề phân tích ở trên, người dân khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời, hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.

Chỉ khi ngân hàng hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh cho từng cá nhân riêng lẻ mua căn hộ trong dự án thì mới có cơ sở để xác định việc phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng đối với các khách hàng đã mua căn hộ thuộc dự án trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao được căn hộ đúng theo tiến độ đã cam kết. Khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai nên chú ý điều này để có lựa chọn chính xác.

Nguồn :

Ngân hàng
KKH
1 tuần
2 tuần
3 tuần
1 tháng
2 tháng
3 tháng
6 tháng
9 tháng
12 tháng
24 tháng
Vietcombank
0,10
0,50
0,50
-
4,50
4,50
5,00
5,50
5,50
6,80
6,80
BIDV
0,10
-
-
-
4,50
4,50
5,00
5,50
5,60
6,90
6,90
VietinBank
0,10
0,50
0,50
0,50
4,50
4,50
5,00
5,5
5,50
6,80
6,80
Eximbank
0,30
1,00
1,00
1,00
4,60
4,80
5,00
5,60
5,80
6,80
8,00
ACB
0,30
1,00
1,00
1,00
5,10
5,20
5,40
6,40
6,40
6,80
7,80
Sacombank
0,30
-
-
-
5,00
5,40
5,50
6,50
6,70
6,90
7,30
Techcombank
0,30
-
-
-
4,80
4,80
5,00
6,10
6,00
6,50
6,60
LienVietPostBank
0,30
1,00
1,00
1,00
5,00
5,00
5,10
6,10
6,20
6,90
7,30
DongA Bank
0,29
0,29
0,29
0,29
5,50
5,50
5,50
7,10
7,20
7,40
7,60
Agribank
0,20
-
-
-
4,50
4,50
5,00
5,50
5,60
6,80
6,80

Thông tin chứng khoán

Cập nhật ảnh...
Nguồn : stockbiz.vn
Ngân Hàng USD EUR GBP JPY
Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra
Vietcombank 23.230 23.350 26.151 26.915 29.358 29.828 213,84 222,61
BIDV 23.225 23.345 26.286 27.035 29.371 29.874 214,10 219,52
VietinBank 23.212 23.342 26.255 26.990 29.290 29.930 214,21 220,71
Agribank 23.245 23.345 26.076 26.474 29.280 29.761 214,44 218,35
Eximbank 23.220 23.330 26.292 26.655 29.467 29.874 215,08 218,05
ACB 23.210 23.330 26.284 26.645 29.508 29.838 214,96 21791
Sacombank 23.184 23.336 26.293 27.050 29.455 29.859 214,24 218,80
Techcombank 23.210 23.350 26.044 26.909 29.111 29.992 21368 221,01
LienVietPostBank 23.210 23.330 26.218 26.748 29.458 29.853 214,54 218,94
DongA Bank 23.240 23.330 26.320 26.640 29.460 29.840 211,60 217,50
(Cập nhật trong ngày)

Giá vàng Xem chi tiết

Khu vực
Mua vào
Bán ra
HÀ NỘI
Vàng SJC 1L
38.450
38.720
TP.HỒ CHÍ MINH
Vàng SJC 1L
38.450
38.700
Vàng SJC 5c
38.450
38.720
Vàng nhẫn 9999
38.430
38.930
Vàng nữ trang 9999
37.900
38.700