Quỹ Đầu tư tín thác BĐS: Tạo kỳ vọng cho thị trường địa ốc

	Đầu tư qua quỹ mở, thử sức ở kênh mới
	Quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên tại Việt Nam chính thức ra mắt

Vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chưa ổn định, phụ thuộc quá lớn vào vốn vay từ các NHTM. Do vậy, bên cạnh chứng khoán hóa vốn đầu tư, việc thúc đẩy sự phát triển của Quỹ Đầu tư tín thác BĐS (REIT) trên thị trường chứng khoán (TTCK) đang được xem là “cứu cánh” về vốn dài hạn cho thị trường BĐS khi tín dụng cho BĐS đang dần siết lại.

Ông Lê Văn Lương, chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho biết, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS và thành lập quỹ REIT là giải pháp chưa thu hút được sự quan tâm của NĐT dù đã có khung pháp luật về loại hình quỹ này cũng đã được hình thành ở cấp độ nghị định của chính phủ và thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Ảnh minh họa

Tính đến nay, thị trường tài chính Việt Nam mới chỉ có quỹ REIT nội đầu tiên, là Quỹ đầu tư BĐS Techcom Việt Nam REIT (Techcom REIT) của Công ty quản lý quỹ Techcom Capital. Còn các quỹ BĐS trước đó như VPH của Công ty quản lý quỹ Saigon Asset Management (SAM), VPF của Dragon Capital, ILH3 của Indochina Capital, hay VinaLand của VinaCapital vốn được thành lập và niêm yết ở nước ngoài.

Trong khi đó theo ông Lương với giải pháp chứng khoán hóa vốn đầu tư, ngoài việc các DN BĐS niêm yết trên TTCK, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. Theo đó, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.

Giải pháp này sẽ giải quyết được thực trạng thị trường BĐS vẫn phụ thuộc chính vào dòng tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn này không có tính ổn định do phụ thuộc chính sách tiền tệ và thường hay thay đổi. Ngoài nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư dự án BĐS cũng hướng đến nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân và các quỹ đầu tư.

Thực tế, thời gian qua, một số DN địa ốc trong nước cũng đã hướng đến một số quỹ đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên nguồn vốn này cũng có mức lãi suất không thấp, từ 5-7%/năm và kèm theo hàng loạt yêu cầu khắt khe.

“REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án BĐS từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Tại các quốc gia phát triển, quỹ REIT thường được niêm yết trên TTCK và NĐT góp vốn thông qua việc mua lại chứng chỉ quỹ. Bởi vậy, tôi cho rằng, quỹ REIT là một định hướng tốt, khả thi tạo ra dòng tiền dài hạn cho thị trường BĐS”, ông Lương nói.

Tuy nhiên, một trong những vướng mắc khiến cho quỹ REIT vẫn còn khá mới mẻ với thị trường Việt Nam đó là nhận thức của NĐT và DN trong nước về mô hình này còn e ngại. Bên cạnh đó, thị trường cũng đang thiếu các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp có kinh nghiệm về đầu tư BĐS. Trong khi đó, dù gia tăng khá nhiều về số lượng, nhưng chất lượng về nguồn cung BĐS chưa được đảm bảo. Hơn nữa, cơ chế khuyến khích các NĐT tham gia vào các mô hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng, khiến nhiều người lăn tăn, dù rất muốn tìm hiểu để thành lập hoặc tham gia.

Chính vì vậy, để hạn chế sự phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng, các chuyên gia chứng khoán cho rằng, thị trường BĐS cần hội tụ thêm các yếu tố để có thể hút vốn từ các kênh dẫn vốn khác như chứng khoán, FDI, kiều hối…

Ở góc nhìn của mình, ông Lê Văn Lương cho rằng, 2016, thị trường BĐS Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục chuyển biến tích cực; song vấn đề vốn cho phát triển thị trường này luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Bởi lẽ hiện nay, luồng vốn chủ yếu mà các NĐT dự án hay làm là thực hiện cơ chế "mua bán BĐS hình thành trong tương lai", mặc dù rủi ro khá lớn và giải pháp khắc phục rủi ro vẫn chưa phát huy tác dụng. Và việc tiếp tục thành lập thêm các quỹ REIT để thu nhận vốn đầu tư trên TTCK huy động vốn từ các ngân hàng nước ngoài là những giải pháp hiệu quả...