Nhiều tổ chức địa ốc báo lãi "khủng"

Quan sát cho thấy, hàng loạt tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản báo lãi lớn sau nửa đầu năm 2024. Cái tên đầu tiên là Công ty TNHH Mặt trời Phú Quốc - chủ đầu tư dự án Sun World Hòn Thơm Phú Quốc, ghi nhận mức lợi nhuận sau thuế đạt 825,4 tỷ đồng, tương ứng mỗi ngày lãi hơn 4,5 tỷ đồng.

Đây là con số tích cực so với mức lỗ 318,3 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Thậm chí, con số lãi nửa đầu năm 2024 vượt lợi nhuận cả năm 2023 (đạt vỏn vẹn 91,7 tỷ đồng).

Tính đến cuối quý II/2024, dư nợ trái phiếu của Mặt trời Phú Quốc đạt gần 2.120 tỷ đồng. Dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, công ty hiện đang lưu hành 3 lô trái phiếu gồm: PQSCB2124001 (1.000 tỷ đồng), PQCH2025004 (593,8 tỷ đồng) và PQCH2025005 (503,7 tỷ đồng). Trong đó, lô trái phiếu 1.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào tháng 11 năm nay, hai lô còn lại lần lượt đáo hạn vào tháng 2/2025 và 8/2025.

Một tên tuổi đáng chú ý khác là CTCP Vinpearl cũng báo lãi nửa đầu năm 2024 đạt 2.578,8 tỷ đồng. Trước đó, công ty cũng báo lãi 670,6 tỷ đồng năm 2023 và gần 4.330 tỷ đồng năm 2022. Dư nợ trái phiếu tại thời điểm cuối quý II/2024 là hơn 11.029 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp cần tích cực tái cấu trúc nguồn vốn

Cuối tháng 8/2024, Vinpearl phát hành thành công 750 trái phiếu quốc tế với mệnh giá 200.000 USD. Tổng giá trị đợt phát hành là 150 triệu USD. Kỳ hạn 5 năm (đáo hạn ngày 20/8/2029). Vinpearl có kế hoạch sử dụng số tiền ròng thu được để tái cấp vốn cho các nghĩa vụ hiện có, bao gồm cho khoản trái phiếu hoán đổi (EB) trị giá 425 triệu USD (đáo hạn 2026, trái chủ có quyền chọn bán vào tháng 9/2024 cùng với quyền hoán đổi lấy cổ phiếu VIC). Công ty cũng đề xuất mua lại tối đa 350 triệu USD của khoản EB trị giá 425 triệu USD.

Cũng không thể không kể tới Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng báo lãi ròng 1.367 tỷ đồng. Theo dữ liệu từ HNX, Phú Mỹ Hưng hiện đang lưu hành tổng cộng 6 lô trái phiếu. Trong đó có 3 lô trái phiếu được phát hành trong nước gồm: PMH.1700.2019.01 (800 tỷ đồng), PMH.1700.2019.02 (900 tỷ đồng), PMH.300.2019 (300 tỷ đồng).

Bên cạnh đó, công ty còn 3 lô trái phiếu được phát hành ở thị trường quốc tế là PMH.75.2020.01 (75 triệu USD), PMHCD2126001 (150 triệu USD) và TW000F169016 (80 triệu USD). Những lô trái phiếu trên sẽ lần lượt đáo hạn từ năm 2025-2027.

Cùng với đó, nhiều tổ chức phát hành địa ốc khác cũng báo lãi trong kỳ như CTCP Eurowindow Holding (lãi sau thuế gần 96,6 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản S-Homes (lãi 11,3 tỷ đồng)…

Có thể thấy, hầu như các doanh nghiệp địa ốc báo lãi kể trên đều là những tổ chức phát hành không rơi vào tình trạng chậm trả nợ gốc/lãi trái phiếu. Thậm chí, nhiều cái tên trong số kể trên sẵn sàng huy động thêm, vốn qua kênh trái phiếu để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh.

Diễn biến này có phần đối lập với nhiều đơn vị đang rơi vào vòng xoáy nợ nần, phải tái cấu trúc, bán tài sản để trả nợ, thậm chí trễ hẹn thanh toán gốc và lãi trái phiếu.

Số liệu từ VIS Ratings chỉ ra, tổng số trái phiếu chậm trả phát sinh mới tính từ đầu năm đến cuối tháng 8/2024 là 12.700 tỷ đồng. Trong đó, tỷ lệ chậm trả lũy kế vào cuối tháng 8/2024 đã giảm nhẹ xuống còn 14,9% so với 15,1% của tháng trước. Đặc biệt, khoảng 63% giá trị trái phiếu chậm trả lũy kế đến từ nhóm bất động sản nhà ở, với tỷ lệ chậm trả lũy kế là 31%.

Việc xử lý trái phiếu doanh nghiệp chậm trả đang có những cải thiện. Trong tháng 8/2024, 13 tổ chức phát hành chậm trả thuộc các lĩnh vực bất động sản nhà ở, bán lẻ và nông nghiệp đã hoàn trả tổng cộng 2.400 tỷ đồng tiền gốc cho các trái chủ. Sau khi thanh toán một phần, dư nợ trái phiếu chậm trả còn lại của nhóm các tổ chức phát hành này còn 8.500 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn riêng tháng 9 này đạt 24,5 nghìn tỷ đồng, cao hơn so với tháng trước là 18,1 nghìn tỷ đồng. Dự kiến trong số các trái phiếu đáo hạn vào tháng 9/2024, có 1,8 nghìn tỷ đồng có nguy cơ chậm trả nợ gốc, phần lớn trong số này đã chậm trả lãi trái phiếu trước đó. Trong vòng 12 tháng tới, VIS Ratings ước tính có khoảng 18% trong số 245 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có nguy cơ chậm trả nợ gốc. Trong số đó, đáng chú ý là 76% giá trị trái phái phiếu rủi ro cao thuộc các công ty trong nhóm ngành Bất động sản Nhà ở và Xây dựng.

Rõ ràng, dù có những điểm sáng hiếm hoi (là các tổ chức phát hành giàu tiềm lực đề cập đầu bài viết), song áp lực đáo hạn luôn là rủi ro hiện hữu với thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, chiếm phần lớn là trái phiếu nhóm bất động sản.

Do vậy, giới chuyên gia nhìn nhận các doanh nghiệp cần tích cực tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phần nợ vay liên quan đến trái phiếu, ngân hàng. Mặt khác, thị trường cũng kỳ vọng vào “tác động” bộ 3 Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai sẽ tạo hiệu ứng mạnh, góp phần khơi thông thanh khoản, từ đó hút dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc.