Sốt đất “ảo” ở Phú Quốc – Thận trọng bong bóng bất động sản

Theo chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần thiết phải có biện pháp kiểm soát và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo nên cơn “sốt ảo”, gây méo mó thị trường.

Ông Đặng Hùng Võ: Những cơn sốt “ảo” đã làm méo mó thị trường

Nguy cơ mất tiền vì sốt đất ảo

Thưa ông, gần đây tại Phú Quốc chứng kiến hiện tượng chuyển nhượng đất nền ồ ạt, khiến giá đất tăng cao. Ông đánh giá thế nào về mức độ cơn sốt đất ở Phú Quốc mà dư luận đang rất quan tâm?

Đó là quy luật tất yếu. Khi thông tin quy hoạch bắt đầu rộ lên ở đâu đó, dự báo về khả năng đất sẽ lên giá thì giới đầu tư sẽ tìm đến mua. Thậm chí nhiều người mua đi bán lại theo kiểu “lướt sóng”. Giới đầu cơ tranh thủ thu gom.

Đây không phải lần đầu tiên diễn ra tình trạng này. Câu chuyện sốt đất đã từng xảy ra tại Ba Vì (Hà Nội). Khi Hà Nội có ý định chuyển khu hành chính lên Ba Vì, thì đất khu này cũng đã lên cơn sốt… Tương lai, khi Phú Quốc trở thành đặc khu với nhiều ưu đãi lớn, chắc chắn chuyện khan đất sẽ xảy ra. Giới đầu cơ đất đai xúm vào đó và lôi kéo người dân đi theo.

Có vẻ như đang có một cơn sốt đất “ảo” ở Phú Quốc?

Hiện nay quy hoạch Phú Quốc đã rõ. Trong đó, đã chi tiết hóa đâu là đô thị, đâu là phát triển công nghiệp, công nghệ cao, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí… Thực tế, đất theo quy hoạch đã giao gần hết. Thậm chí, có thông tin cho rằng đến 90% đất Phú Quốc đã giao theo quy hoạch rồi.

Tuy nhiên, nhân cơ hội Phú Quốc sắp trở thành đặc khu kinh tế, không ít người đưa ra thông tin giả. Chẳng hạn như tung tin về một khu đất nông nghiệp sẽ thuộc quy hoạch, từ đó đẩy đất nông nghiệp lên khung giá cao. Sự thật mà nói đó là sốt “ảo”.

Nhiều người nghe nói rằng mua đất Phú Quốc bán lại được ngay, thế là đổ xô vào tìm mua của những người đã mua trước đó, dù rằng giá cao hơn. Đó là sốt đất và nguy cơ “bong bóng” bất động sản, vì giá trị thực tế thấp hơn giá trị mua bán rất nhiều, tạo ra cơn sốt giả khan hiếm đất đai.

Vậy hệ lụy của tình trạng giá đất bị thổi phồng, mất kiểm soát sẽ là gì, thưa ông?

Tôi cho rằng những cơn sốt “ảo” đã làm méo mó thị trường. Có trường hợp, người được giao đất đúng quy hoạch, có dự án rồi, nhưng thấy sốt đất, thế là dừng lại tìm cách chuyển nhượng một phần dự án để thu lợi.

Cơn sốt đất cũng khiến các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại, có tâm lý chờ đợi bao giờ thị trường bình ổn mới tham gia. Như vậy, những cơn sốt ảo sẽ làm chậm tiến độ đầu tư. Kể cả những nhà đầu tư trong nước cũng ngần ngại. Thực tế, các nhà đầu tư không yên tâm khi mà môi trường đầu tư nhiễu loạn.

Như phản ánh hiện nay, rất nhiều đất nông nghiệp đã được phù phép thành đất ở, chia lô bán nền trái phép với giá cao ngất ngưởng. Nếu mua phải đất này, thì nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ đối mặt với rủi ro gì, thưa ông?

Chắc chắn đến một lúc nào đó, bản thân thị trường không chịu nổi thì sẽ vỡ “bong bóng”. Những người mua cuối cùng sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. Ví dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 7-10 triệu đồng/m2 ngang với đất phi nông nghiệp.

Khi cơn sốt đất qua đi, có khi giá rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Lúc đó người giữ đất vừa mua với giá 10 triệu đồng/m2 sẽ thiệt hại vô cùng lớn. Rõ ràng, trong quá trình đẩy giá thì chỉ những người ở giữa thu lợi từ chênh lệch giá do sốt đất ảo. Nếu đầu tư đất không phù hợp quy hoạch, thì số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra nguy cơ mất rất lớn.

Đầu tư đất… đừng nghe đồn thổi!

Hiện Chính phủ, Bộ Xây dựng đã vào cuộc để thanh tra, rà soát, kiểm soát thị trường địa ốc Phú Quốc. Theo ông, bên cạnh giải pháp từ Trung ương, cần có những giải pháp cụ thể gì nhằm ngăn chặn tình trạng đẩy giá đất sốt ảo, từ đó đưa đất đai tại Phú Quốc trở về với giá trị thực?

Giải pháp có thể là, khi chuyển nhượng thì phải được kiểm tra, đảm bảo lợi ích cho người tham gia chuyển nhượng. Từ đó đưa ra lời cảnh báo nếu trái quy hoạch, hoặc đất quy hoạch làm nông nghiệp thì không có chuyện giá lên cao thế. Dù có nhận chuyển nhượng cũng không thể chuyển đổi mục đích phi nông nghiệp được.

Thông tin cần đưa một cách công khai. Tất cả những khu vực đất được quy hoạch phải thực hiện theo dự án. Đất phi nông nghiệp khi bị thu hồi làm dự án, thì sẽ ngừng nhận chuyển nhượng và chỉ cho phép nhận chuyển nhượng ở những nơi mà được quy hoạch đất ở, người dân có thể mua làm nhà ở, dưới dạng không phải nhà chung cư. Công khai thông tin và cảnh báo sẽ là giải pháp tốt để mọi người đều thấy được đầu tư có lợi hay không và ngăn chặn tình trạng thổi giá đất.

Vậy bài học nào dành cho nhà đầu tư nhỏ lẻ đang muốn nhắm đến thị trường địa ốc Phú Quốc, thưa ông?

Các nhà đầu tư cá nhân thì chỉ biết giá đất lên ầm ầm, nên muốn đầu tư lướt sóng, họ bất cần quy hoạch thế nào. Chỉ cần thấy ai bán đất thì mua, xong bán lại với giá cao 10-15%... Tôi cho rằng, một trong những cách thức đầu tư an toàn là góp vốn đầu tư ở các dự án. Đặc biệt lựa chọn đầu tư ở các dự án của nhà đầu tư chuyên nghiệp, uy tín. Đấy là cách thức chia sẻ lợi ích đầu tư tốt, mang tính dài hạn.

Nhà đầu tư cá nhân muốn tham gia thị trường thì cần nâng tính chuyên nghiệp. Luật Đặc khu mới đang dự thảo, nhưng cũng cần tìm hiểu để đầu tư theo đúng pháp luật. Hơn nữa nhà đầu tư đừng nghe đồn thổi mà cần tìm hiểu chi tiết quy hoạch từng khu vực thì mới có thông tin chính xác để có quyết định đầu tư vừa phù hợp pháp luật vừa mang lại lợi ích.

Xin cảm ơn ông!