Thị trường bất động sản: Cần những lời nói thật

Nghị quyết 02 của Chính phủ ra đời trong đó có nội dung về gói cứu trợ bất động sản (BĐS) trị giá 30.000 tỷ đồng, đây có thể coi như một cú hích đối với thị trường trong thời điểm này nhằm giải quyết những khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS.

Với 30% gói cứu trợ dành cho các doanh nghiệp và 70% dành cho những người có thu nhập thấp, nếu được thực hiện hiệu quả thì gói cứu trợ này có thể giải quyết được một lượng lớn hàng tồn kho BĐS, đồng thời nó cũng giải quyết được nhu cầu vốn trước mắt cho các doanh nghiệp BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn hiện nay.

Trên các sàn giao dịch, ai là người cung cấp thông tin "thật" cho người mua nhà để ở? (ảnh minh họa)

Theo những con số được ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết tại một hội thảo về bất động sản ngày 9/5 thì tính đến hết tháng 3/2013, lượng căn hộ tồn kho đã tăng lên đến 20%, tương đương 33.852 căn hộ, đất nền tồn kho hơn 1 triệu m2. Mặc dù con số thực tế có thể lớn hơn nhiều lần do thực tế có rất nhiều công trình đang trong quá trình xây dựng hoặc hoàn thiện.

Với gói cứu trợ trị giá 30.000 tỷ thì số tiền dành cho những người có thu nhập thấp mua nhà với lãi suất ưu đãi chiếm 70% tương ứng với 21.000 tỷ đồng. Trong khi đó, giá những căn hộ từ 50-70 m2 có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng, nếu như việc thực hiện tốt có thể sẽ giải phóng được 2/3 số lượng căn hộ đang trong diện tồn kho, giúp doanh nghiệp có vốn để tiếp tục hoạt động. Đây cũng là một mắt xích quan trọng trong quá trình giải quyết nợ xấu của các ngân hàng.

Nhưng vấn đề ở đây không phải là bao nhiêu tiền để hỗ trợ mà là người mua nhà có thực hiện vay vốn để mua nhà hay không?

Không phải do thị trường không có nhu cầu, có thể nói nhu cầu mua nhà ở các đô thị lớn hiện nay không những không giảm mà ngày càng tăng lên do lượng người tập trung về các đô thị ngày càng cao. Như vậy, đâu là lý do khiến cung không gặp được cầu của thị trường.

Chính câu hỏi “Thị trường đã chạm đáy hay chưa?” là câu hỏi làm cho việc thực hiện gói cứu trợ BĐS gặp khó khăn và ảnh hưởng đến quyết định có mua nhà hay không của người dân.

Tuy nhiên, việc xác định đâu là đáy của thị trường hay nói cách khác là việc xác định mức giá thấp nhất của thị trường là rất khó. Việc xác định mức giá này phải căn cứ vào chi phí mà chủ công trình đã bỏ ra để đầu tư xây dựng và các chi phí phát sinh khác, mà những chi tiết thì chỉ có người làm mới biết được. Hay nói cách khác, việc xác định mức giá này có đặc thù của từng công trình, mỗi công trình sẽ có một mức giá khác nhau, không thể đồng nhất cả thị trường BĐS làm một.

Trong khi đó, các chuyên gia cũng như những nhà phân tích không ngừng tranh cãi về vấn đề thị trường hiện nay đã chạm đáy hay chưa, đồng thời đưa các dự đoán đưa ra về thị trường trong tương lai rất khác nhau. Sự không thống nhất quan điểm khiến những người có quyết định mua nhà gặp nhiều khó khăn, lưỡng lự không biết đã đến thời điểm mua hay tiếp tục chờ đợi.

Nói đến việc mua nhà thì hai vấn đề được những người có nhu cầu mua nhà quan tâm nhất là giá và chất lượng của mỗi căn nhà.

Chỉ cần nhìn vào thực tế thu nhập của người mua nhà trong thời điểm hiện nay, thu nhập đối với một người làm việc tại các đô thị lớn ở mức trung bình khoảng 10 triệu đồng/tháng. Đối với một cặp vợ chồng, sau 1 tháng nếu trừ đi các chi phí thuê nhà, các chi phí sinh hoạt và các khoản phát sinh khác thì họ chỉ để được 5 – 8 triệu đồng/1 tháng là cao, so với giá trị mỗi căn hộ từ 700 trăm triệu – 1 tỷ đồng thì nếu tính cả lãi suất ngân hàng phải mất ít nhất từ 8 – 10 năm mới có thể mua được nhà.

Điều này giải thích cho việc tại sao những người mua nhà sẽ có xu hướng chờ đợi giá nhà giảm xuống thấp nhất thì mới rút hầu bao để mua nhà.

Vấn đề thứ hai khiến người mua nhà dè dặt là chất lượng của mỗi căn nhà. Giá nhà quá cao thì không đủ tiền để mua, giá nhà thấp thì lo ngại về vấn đề chất lượng. Căn hộ không chỉ để sống trước mắt mà còn phải để cho sau này, trong khi số tiền bỏ ra để mua không hề nhỏ.

Trong khi đó, chất lượng của các dự án xây dựng còn rất mập mờ, không rõ ràng. Những người có nhu cầu mua nhà chỉ có thể thông qua sự tư vấn của những người quen biết hoặc những người đang sinh sống tại các dự án tương tự để đưa ra quyết định.

Chính hai vấn đề trên sẽ khiến cho việc ngân hàng có tiền nhưng người dân không chịu vay để mua nhà.

Như vậy, để tháo gỡ vấn đề, người quan trọng nhất ở đây chính là các doanh nghiệp BĐS. Mặc dù là rất khó để xác định chính xác nhưng nếu các doanh nghiệp BĐS có thể đưa ra một con số tương đối về giá thành của các công trình cũng như các vật liệu xây dựng, thì sẽ xây dựng lại lòng tin của người mua nhà vào BĐS.

Những người có nhu cầu mua nhà có thể dễ dàng hơn trong việc đánh giá được chất lượng công trình mà họ định mua, đánh giá được liệu số tiền mình bỏ ra đã tương xứng với nhưng gì nhận được, từ đó việc quyết định mua nhà sẽ dễ dàng hơn nhiều.

Như vậy, không chỉ giải quyết được vấn đề của người mua nhà mà các vấn đề của các doanh nghiệp BĐS cũng từ đó được giải quyết.

Theo Đào Minh Tuấn (Vietstock)