2 kịch bản cho thị trường bất động sản trong thời gian tới

Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua những cú chuyển mình rõ rệt

Dòng tiền dịch chuyển

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản khởi động năm 2025 với tâm điểm là làn sóng sáp nhập, đặc biệt sôi động trong hai tháng đầu năm. Xu hướng này, nhen nhóm từ cuối năm 2024, đã kích thích mạnh mẽ sự quan tâm đến đất đai, đặc biệt là phân khúc đất nền, với kỳ vọng về các dự án mới và dòng tiền đầu tư đổ vào.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, bức tranh đã thay đổi đáng kể từ tháng 4. Thông tin về thuế đối ứng đã là một áp lực tiềm tàng lên sở hữu hoặc giao dịch bất động sản bắt đầu len lỏi, tạo ra sự thận trọng rõ rệt. Yếu tố này nhanh chóng ảnh hưởng đến tâm lý và hành vi của các nhà đầu tư, buộc họ phải điều chỉnh lại chiến lược.

Phân tích số liệu cho thấy, sự quan tâm đến đất nền suy giảm mạnh sau khi thông tin về thuế đối ứng được công bố. Ngược lại, các loại hình bất động sản mang tính chất dòng tiền như căn hộ chung cư và nhà ở tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh) lại trở thành điểm đến ưu tiên, ghi nhận mức tăng trưởng ổn định.

Tại Hà Nội, mặc dù giá chung cư đã tăng cao từ cuối năm ngoái và được dự báo sẽ đi ngang, thậm chí giảm nhẹ đầu năm, nhưng đã bật tăng trở lại sau tháng 4. Xu hướng này phản ánh rõ nét sự chuyển dịch trong tâm lý nhà đầu tư: khi đối mặt với rủi ro chính sách, họ tìm kiếm sự an toàn ở những tài sản có khả năng tạo ra thu nhập thụ động, ổn định.

"6 tháng đầu năm cho thấy sự tác động rõ ràng của chính sách sáp nhập và đặc biệt là thuế đối ứng đến tâm lý người mua và nhà đầu tư. Sự thận trọng lên cao, buộc họ phải tập trung hơn vào các yếu tố vĩ mô và ưu tiên các tài sản dòng tiền", ông Quốc Anh chia sẻ.

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét, đặc biệt từ tháng 6/2025. Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng, mức độ quan tâm đối với chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng đáng kể so với tháng 4/2025. Cụ thể, khu vực TP. Hồ Chí Minh mới tăng 11% về mức độ quan tâm, trong khi TP. Hồ Chí Minh cũ cũng ghi nhận mức tăng 9%.

Không chỉ nhu cầu, nguồn cung căn hộ cũng đang theo đà phục hồi. Lượng tin đăng bán chung cư tại cả khu vực TP. Hồ Chí Minh mới và cũ đều tăng 12%, cho thấy thị trường đang dần cân bằng giữa cung và cầu.

Lý giải về sự tăng trưởng vượt trội của TP. Hồ Chí Minh mới, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định: "Sự gia tăng quan tâm này là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, cùng với quy hoạch hành chính mới và sự hình thành các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. Đây chính là những yếu tố nền tảng, tạo sức hút mạnh mẽ cho dòng tiền đầu tư vào khu vực này trong cả trung và dài hạn".

Đâu là phân khúc dẫn dắt?

Ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ, xác định phân khúc dẫn dắt thị trường trong giai đoạn cuối năm 2025 và năm 2026 phụ thuộc rất lớn vào diễn biến các chính sách vĩ mô và cách nhà đầu tư phản ứng.

Theo lộ trình thị trường đã dự báo, đáng lẽ thị trường phải chuyển sang giai đoạn "khởi sắc" từ quý II/2025, khi các vấn đề về dòng tiền đã được giải quyết. Song, sự xuất hiện của thuế đối ứng trong cùng quý đã đẩy tâm lý nhà đầu tư trở lại trạng thái "phòng thủ", buộc họ phải tìm kiếm những tài sản mang tính an toàn tương tự như giai đoạn đầu phục hồi.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, có hai kịch bản chính cho thị trường trong thời gian tới.

Theo Kịch bản 1, thuế đối ứng tiếp tục là rào cản. Nếu mức thuế tại Việt Nam (hiện đang được đề xuất ở mức 20% và cần đánh giá thêm so với khu vực) vẫn được xem là rủi ro, tâm lý thận trọng sẽ tiếp diễn. Khi đó, các loại hình bất động sản dòng tiền sẽ tiếp tục là trụ cột, đảm bảo sự bền vững cho thị trường trong 6 tháng cuối năm.

Kịch bản 2, chính sách thuế được cởi trói. Nếu thông tin chính thức về thuế đối ứng ổn định hơn, hoặc được điều chỉnh theo hướng giảm nhẹ, tâm lý nhà đầu tư sẽ thoải mái trở lại. Khi nỗi lo về chính sách vơi đi, họ sẽ tự tin hơn trong việc giải ngân vào các loại hình đầu cơ như đất nền. Lúc đó, phân khúc đất mới thực sự "cất cánh" trở lại.

Với diễn biến hiện tại, theo ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng có xu hướng nghiêng về kịch bản đầu tiên. Các loại hình bất động sản dòng tiền sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo và bền vững trong nửa cuối năm 2025. Điều này phản ánh sự ưu tiên an toàn và khả năng sinh lời ổn định của nhà đầu tư trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều yếu tố cần theo dõi.