Đất nền miền Bắc trỗi dậy mạnh mẽ

Thị trường đất nền lại chứng kiến một cuộc "bứt tốc" ngoạn mục ở miền Bắc

Lượng tìm kiếm chung cư tăng mạnh, giá tiếp tục leo thang

Ngày 11/4, nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn đã tổ chức sự kiện trực tuyến “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2025”. Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy một bức tranh sôi động của thị trường chung cư tại hai thành phố lớn nhất cả nước trong tháng 3/2025. Đáng chú ý, cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều ghi nhận mức tăng trưởng đồng đều 13% trong lượng tìm kiếm chung cư bán so với tháng trước. Song song đó, nguồn cung trên nền tảng này cũng có sự bứt phá, với lượng tin đăng tăng mạnh 20% tại Hà Nội và ấn tượng hơn với mức 30% tại TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng về nhu cầu và nguồn cung lại đi kèm với xu hướng giá bán chung cư tiếp tục leo thang tại cả hai đô thị. Theo số liệu thống kê, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội hiện đang ở mức 63 triệu đồng/m², trong khi TP. Hồ Chí Minh cũng không kém cạnh với mức 59 triệu đồng/m².

Trái ngược với sự biến động của giá bán, thị trường cho thuê chung cư trong ba năm qua lại duy trì sự ổn định tương đối, dao động quanh ngưỡng 13 triệu đồng/căn tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Điều này dẫn đến một hệ quả tất yếu là lợi suất cho thuê chung cư tại hai thành phố đang có xu hướng giảm dần. Cụ thể, nếu như vào quý I/2023, lợi suất cho thuê đạt mức trên 4%, thì đến quý I/2025, con số này đã giảm xuống còn 2,8%.

Phân tích sâu hơn về thị trường Hà Nội, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy sự phân hóa rõ rệt về giá giữa khu vực nội thành và vùng ven. Các dự án có thời gian di chuyển vào trung tâm từ 30 đến 60 phút ghi nhận mức giá phổ biến từ 40 đến 80 triệu đồng/m², thậm chí có những dự án được rao bán với mức giá chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại các dự án nằm xa trung tâm hơn, với thời gian di chuyển từ 60 đến 90 phút, giá bán chủ yếu dao động dưới 20 đến 50 triệu đồng/m², chỉ một số ít dự án vượt qua mốc 60 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này phản ánh trực tiếp tác động của yếu tố khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đến giá trị bất động sản.

Ở phía Nam, thị trường chung cư TP. Hồ Chí Minh lại cho thấy sự khác biệt khi giá bán giữa khu vực trung tâm và vùng ven không có sự cách biệt quá lớn, chủ yếu dao động trong khoảng 30 đến 60 triệu đồng/m², với một số ít dự án cá biệt có mức giá tiệm cận 100 triệu đồng/m².

Về nguồn cung mới, Hà Nội đang chứng kiến sự tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu tại các quận ngoại thành. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận nguồn cung mới tập trung ở khu vực ngoại thành, tuy nhiên lại có sự đa dạng hơn về các phân khúc giá.

Đất nền tăng trưởng mạnh cả về lượng tìm kiếm lẫn giá rao bán

Thị trường đất nền trên cả nước ghi nhận sự sôi động trở lại sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, với Hà Nội và các thị trường tỉnh lẻ cho thấy mức tăng trưởng đáng chú ý cả về lượng tìm kiếm lẫn giá rao bán. Dữ liệu mới nhất từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy xu hướng này đang diễn ra mạnh mẽ trong quý I/2025.

Cụ thể, trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội đã tăng vọt 52% so với tháng trước, theo sau là TP. Hồ Chí Minh với mức tăng 31% và các tỉnh khác đạt mức tăng ấn tượng 54%. Về giá rao bán, Hà Nội cũng chứng kiến mức tăng đáng kể 42% so với tháng 1/2023. Tương tự, giá đất nền tại các tỉnh khác có mức tăng cao nhất, lên tới 67%, trong khi TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng khiêm tốn hơn là 7% so với cùng kỳ.

Khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy sự khác biệt trong mối quan tâm của người mua giữa các khu vực. Tại Hà Nội, đất nền vùng ven đang thu hút sự chú ý lớn, trong khi người dân TP.HCM lại có xu hướng tìm kiếm đất nền gần khu vực trung tâm.

Phân tích sâu hơn về các khu vực, thị trường đất nền miền Bắc cho thấy mặt bằng giá rao bán tăng trưởng đồng đều trong quý I/2025 so với quý 1/2023. Đáng chú ý, Hưng Yên dẫn đầu với mức tăng 55%, tiếp theo là Bắc Ninh (46%), Hà Nội (42%) và Hải Phòng (21%).

Trái lại, biến động giá tại các tỉnh miền Nam diễn ra nhẹ nhàng hơn. Đồng Nai ghi nhận mức tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, trong khi TP. Hồ Chí Minh chỉ tăng 5% trong cùng giai đoạn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định rõ xu hướng phân hóa Bắc - Nam trong phân khúc đất nền, với miền Bắc có biên độ giá rộng hơn và mức giá chung cao hơn so với miền Nam. Tại miền Nam, sự tăng trưởng về nhu cầu tìm kiếm chủ yếu tập trung ở các huyện giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, tuy nhiên giá bán tại các khu vực này chưa có nhiều biến động.

Đáng chú ý, hầu hết các tỉnh miền Bắc đều chứng kiến sự biến động lớn cả về mức độ quan tâm và giá rao bán. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng tới 100% so với tháng 1/2023. Các tỉnh khác như Bắc Giang (80%) và Hưng Yên (75%) cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể.

Tại miền Trung, đất nền Quảng Nam ghi nhận sự quan tâm tăng ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Đồng thời, giá rao bán đất tại Đà Nẵng cũng cho thấy sự tăng trưởng. Cụ thể, trong tháng 3/2025 so với tháng 1/2023, giá đất nền quận Cẩm Lệ tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hoà Vang tăng 50%.

Liên quan đến thông tin sáp nhập tỉnh, phản ứng của thị trường có sự phân hóa rõ rệt, với sự quan tâm cao nhất đến từ các tỉnh miền Bắc. Dữ liệu tổng hợp từ Google trong tháng 2/2025 cho thấy khu vực miền Bắc và Hà Nội có lượng tìm kiếm từ khóa "Sáp nhập tỉnh" cao nhất. Xét theo từng tỉnh thành, Bình Dương dẫn đầu, tiếp theo là Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thái Bình, Bắc Ninh…

Tóm lại, thị trường bất động sản trong quý I/2025 cho thấy những tín hiệu khởi sắc ban đầu. Tuy nhiên, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các vùng miền và loại hình bất động sản, phản ánh rõ rệt xu hướng phân hóa.

Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư và người mua cần duy trì thái độ thận trọng, theo dõi sát sao các biến động thị trường và đưa ra quyết định dựa trên phân tích cụ thể từng khu vực và phân khúc để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro trong ngắn và trung hạn.