Áp lực tái cân bằng thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đứng trước thách thức từ những bất cân đối

Kinh tế trên đà phục hồi ấn tượng

Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng NHTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi ấn tượng. Dự báo tăng trưởng GDP năm 2025 đạt khoảng 8%, và đặc biệt có thể cán mốc 9-10% vào năm 2026 - mức cao nhất trong khu vực và thế giới. Các động lực từ tiêu dùng, xuất khẩu, đầu tư công đến FDI đều được cải thiện, trong khi lạm phát được kiểm soát tốt dưới 4%.

Trước hết, cầu tiêu dùng trong nước tiếp tục phục hồi, thể hiện qua doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng trưởng ổn định trong suốt năm 2025. Đáng chú ý, mức tăng không chỉ đến từ yếu tố giá mà còn từ lượng tiêu dùng thực, cho thấy niềm tin của người dân đang dần cải thiện. Cùng với đó, khu vực dịch vụ, đặc biệt là du lịch, lưu trú, ăn uống, logistics, giáo dục - đào tạo, tiếp tục là điểm sáng, đóng góp tỷ trọng lớn vào tăng trưởng GDP.

Ở khu vực sản xuất - xuất khẩu, kim ngạch xuất khẩu vẫn duy trì đà tăng, dù đã xuất hiện dấu hiệu chậm lại từ nửa cuối năm 2025 do nhu cầu thế giới suy yếu và xu hướng bảo hộ thương mại gia tăng. Tuy vậy, Việt Nam vẫn giữ được lợi thế nhờ mạng lưới đối tác thương mại đa dạng, cùng việc nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược với nhiều nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật Bản, Úc, Singapore, Malaysia. Đây là cơ sở quan trọng giúp Việt Nam tiếp tục tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Một điểm tựa quan trọng khác là đầu tư công được đẩy mạnh, với quy mô giải ngân năm 2025 đạt mức cao nhất trong nhiều năm. Hạ tầng giao thông, năng lượng, đô thị tiếp tục là trọng tâm, tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đến tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản.

"Nền tảng vĩ mô ổn định tạo "mặt bằng cứng" cho mọi hoạt động đầu tư, trong đó có bất động sản. Đặc biệt, làn sóng cải cách thể chế thông qua các Nghị quyết chiến lược của Bộ Chính trị chính là luồng gió mới thổi vào tâm lý thị trường", TS. Lực nhận định.

Cụ thể, Nghị quyết 68-NQ/TW (về phát triển kinh tế tư nhân) khẳng định khu vực này là "một động lực quan trọng nhất", tạo tâm thế vững chắc cho các nhà đầu tư tư nhân trong BĐS. Nghị quyết 57-NQ/TW (về khoa học công nghệ và chuyển đổi số) và Nghị quyết 66-NQ/TW (về xây dựng pháp luật) hứa hẹn một môi trường pháp lý minh bạch, hiện đại hơn - yếu tố sống còn cho một thị trường bất động sản lành mạnh. Bên cạnh đó, chủ trương sắp xếp, sáp nhập địa giới hành chính đang mở ra những không gian phát triển mới, kích thích các dòng vốn dịch chuyển.

Tuy nhiên, bức tranh không chỉ có màu hồng. TS. Lực chỉ ra rủi ro từ chính sách thuế quan mới của Mỹ, với mức thuế đối ứng bình quân 16% áp lên hàng hóa Việt Nam, có thể khiến một phần dòng vốn và hoạt động xuất khẩu chậm lại, gián tiếp ảnh hưởng đến sức mua và nhu cầu bất động sản. Các rủi ro địa chính trị, chi phí logistics cao và áp lực tỷ giá vẫn là những nhân tố cần cảnh giác.

Cần tái cân bằng thị trường

Giữa bối cảnh kinh tế vĩ mô tích cực, một nghịch lý đang hiện hữu: giá bất động sản nhà ở tại Việt Nam đã tăng đến mức báo động. Số liệu từ Numbeo (2025) cho thấy, để mua một căn hộ, một hộ gia đình Việt Nam trung bình phải tích lũy thu nhập trong 25,8 năm, cao hơn nhiều so với mức bình quân thế giới (15 năm) và các nước lân cận như Malaysia (8,7 năm) hay Thái Lan (25,2 năm). Xếp hạng về độ khó tiếp cận nhà ở của Việt Nam đã tệ đi, từ hạng 14 (2023) xuống hạng 9 (2025) trên toàn cầu.

"Trong giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản nhà ở Việt Nam tăng 59%, cao hơn nhiều nước phát triển. Đến 11 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tăng bình quân 23%. Đây là một rào cản lớn cho phát triển xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô", TS. Lực cảnh báo.

Trước thực trạng này, bài toán tái cân bằng đặt ra không chỉ cho doanh nghiệp mà còn cho các cơ quan quản lý. Về phía Nhà nước, TS. Lực đề xuất một loạt giải pháp cấp bách như cần sớm ban hành hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; triển khai hiệu quả các Nghị định về nhà ở xã hội và việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia.

Ở tầm vĩ mô, kiểm soát và điều chỉnh mặt bằng giá là yêu cầu cấp thiết. Thị trường chỉ có thể phục hồi thực chất khi giá nhà đất tiệm cận hơn với khả năng chi trả của số đông người dân. Muốn vậy, cần tập trung tháo gỡ sáu “điểm nghẽn” cốt lõi của thị trường, từ pháp lý dự án, quy hoạch, thủ tục đầu tư đến nguồn cung, tín dụng và thông tin thị trường. Khi các nút thắt này được giải quyết, cung - cầu sẽ dần cân bằng, tạo nền tảng để giá cả vận động theo hướng hợp lý hơn.

Song song với đó, theo TS. Cấn Văn Lực, đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản là yêu cầu mang tính chiến lược. Việc phát triển một thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, kỷ cương, cùng với việc sớm hình thành và vận hành hiệu quả các Quỹ đầu tư bất động sản (REITs), sẽ giúp giảm sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đây là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng, phù hợp với đặc thù chu kỳ dài của lĩnh vực bất động sản, đồng thời góp phần giảm rủi ro hệ thống cho nền kinh tế.

Một trụ cột khác không thể thiếu là đẩy mạnh số hóa và minh bạch hóa thị trường. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản quốc gia, cùng cơ chế chia sẻ, khai thác dữ liệu thông suốt giữa các bộ, ngành và địa phương, sẽ giúp thị trường vận hành công khai hơn, hạn chế đầu cơ, thổi giá và tạo niềm tin cho nhà đầu tư cũng như người mua ở thực.

Ở cấp độ doanh nghiệp, quá trình “thanh lọc” đang diễn ra mạnh mẽ buộc các chủ đầu tư phải thay đổi để tồn tại. Trước hết, tái cấu trúc tài chính và quản trị rủi ro là nhiệm vụ sống còn, trong đó trọng tâm là kiểm soát dòng tiền, xử lý nợ đến hạn và cắt giảm những chi phí không cần thiết. Doanh nghiệp chỉ có thể đi đường dài khi giữ được nền tảng tài chính an toàn.

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần đa dạng hóa sản phẩm và nguồn vốn cần được coi là chiến lược dài hạn. Thay vì chỉ chạy theo phân khúc cao cấp, doanh nghiệp cần quan tâm nhiều hơn đến nhà ở giá hợp lý, nhà ở xã hội - những phân khúc có nhu cầu thực và dư địa phát triển lớn. Việc chủ động tham gia các chương trình đầu tư công, phát triển hạ tầng cũng mở ra cơ hội mới về quỹ đất và dòng tiền ổn định.