Bao giờ doanh nghiệp bất động sản hết “kêu cứu”?

Giải mã nguyên nhân

Nổi bật nhất là tình trạng tắc nghẽn thanh khoản, nợ nần trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hàng loạt dự án chậm tiến độ đã đẩy nhiều doanh nghiệp BĐS vào thế khó. Thế nhưng những hỗ trợ về chính sách đã đủ để các doanh nghiệp BĐS hết ”kêu cứu”?

Thực tế cho thấy, những rào cản từ chính sách như thủ tục pháp lý phức tạp, thiếu đồng bộ giữa các quy định và tốc độ giải quyết thủ tục hàng chính là những nguyên nhân gây đình trệ bàn giao dự án. Nhiều dự án vẫn nằm trên giấy, không thể triển khai do chưa được phép giao dịch, tác động tiêu cực đến thanh khoản của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng những bất cập nội tại trong chính các doanh nghiệp BĐS cũng là một nguyên nhân đáng báo động. Nhiều doanh nghiệp này đã quá lạm dụng đòn bẩy tài chính, đổ tiền vào những dự án quá sức, trong khi thiếu tính toán cho kịch bản khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp còn tỏ ra bằng lòng với yêu cầu thị trường, không tính đến động lực người mua nhà trong bối cảnh thu nhập còn hạn chế.

Trước những kêu gọi “giải cứu” của doanh nghiệp BĐS, Chính phủ đã ban hành nhiều chỉ đạo cụ thể và quyết liệt. Đáng chú ý là Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Bên cạnh đó, Chính phủ đã liên tiếp ban hành 12 văn bản, tổ chức nhiều cuộc họp và làm việc để kịp thời tháo gỡ khó khăn. Thủ tướng đã chủ trì nhiều cuộc hội thảo, hội nghị nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững. Thủ tướng Chính phủ cũng đã triệu tập cuộc họp với 18 doanh nghiệp nhằm tháo gỡ khó khăn trong sản xuất, kinh doanh, qua đó thể hiện sự quyết tâm cao trong việc hỗ trợ thị trường và cộng đồng doanh nghiệp BĐS.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), từ đầu năm đến nay, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều Nghị định và Thông tư góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS. Nhiều khó khăn, vướng mắc đối với doanh nghiệp, dự án BĐS tiếp tục được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ. Qua đó, thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện, các phân khúc có dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, với những hỗ trợ từ chính sách và sự phục hồi chung của nền kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, để ngành này phát triển ổn định và lành mạnh trong tương lai, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Nhiều địa phương chậm ban hành văn bản hướng dẫn

Các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS, có hiệu lực từ 1/8, được kỳ vọng sẽ tạo nên những chuyển biến sâu rộng trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, tính đến ngày 7/10/2024, theo báo cáo nhanh của các địa phương về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành thì hiện mới có 13 địa phương ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Hiện vẫn còn tới 50 địa phương chưa ban hành; trong đó có 10 địa phương đã hoàn thiện việc xây dựng và đang trình UBND tỉnh xem xét, ban hành; 40 địa phương đang trong quá trình xây dựng hoặc đang trình lấy ý kiến thẩm định của Sở Tư pháp. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS trong quá trình thực hiện triển khai dự án.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, có quan điểm cho rằng luật đã quy định rất rõ ràng, không cần thiết phải có thêm thông tư hướng dẫn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thiếu các hướng dẫn cụ thể đã tạo ra sự trì trệ ở cấp địa phương. Nhiều địa phương ngại thực hiện vì sợ vi phạm quy định. Chính quyền các cấp cần nhận thức rõ tầm quan trọng của việc hướng dẫn thực hiện pháp luật. Việc thiếu hụt về năng lực và thói quen trì trệ đã làm chậm quá trình thực thi pháp luật ở nhiều nơi.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc triển khai các chính sách, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS và du lịch, đang gặp phải nhiều vướng mắc, kìm hãm tiềm năng phát triển lớn của các ngành này. Một trong những nguyên nhân chính là sự thiếu rõ ràng, đồng bộ trong việc thực hiện các quy định pháp luật, nhất là thủ tục cấp sổ đỏ cho các dự án.

Đối với các dự án nhà ở xã hội, việc triển khai càng gặp nhiều khó khăn hơn do liên quan đến các chính sách hỗ trợ của nhà nước. Để đảm bảo tính minh bạch, các cơ quan chức năng phải thực hiện nhiều thủ tục kiểm tra, thẩm định, khiến quá trình triển khai dự án kéo dài, làm chậm tiến độ cung cấp nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Vấn đề cốt lõi không nằm ở sự thiếu hụt luật pháp mà ở sự hạn chế trong việc thực thi pháp luật tại cấp địa phương. Các cơ quan chức năng chưa thực sự nắm vững và quyết liệt áp dụng luật, dẫn đến nhiều bất cập, cản trở đáng kể quá trình đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, một trong những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay là việc triển khai các quy định mới, đặc biệt liên quan đến đất đai và định giá đất. Việc định giá đất đang gây ra nhiều tranh cãi. Mặc dù các cơ quan chức năng khẳng định đã áp dụng cơ chế thị trường, nhưng việc xác định giá trị thực tế của đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Nhà nước chưa có một chỉ số thị trường BĐS cụ thể, khiến việc đánh giá giá trị đất đai chủ yếu dựa vào thông tin từ các giao dịch thực tế. Tuy nhiên, việc thu thập và phân tích thông tin này đòi hỏi nhiều chuyên môn, và phải có tương đổi đủ thông tin thị trường.

“Để thúc đẩy tiến độ các dự án, các cấp cần quyết liệt rút ngắn quy trình, ưu tiên giải quyết những vướng mắc. Với tinh thần cởi mở, linh hoạt, chúng ta nên xem xét các dự án một cách toàn diện. Đối với những dự án mang tính chất phát triển, không vi phạm pháp luật và phù hợp với mục tiêu chung, Nhà nước có thể xem xét hỗ trợ, thậm chí đầu tư trực tiếp. Việc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp sẽ tạo điều kiện thuận lợi để các dự án triển khai nhanh chóng và hiệu quả. Tinh thần dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm là yếu tố quan trọng để thành công”, vị chuyên gia này nói, vẫn canh cánh câu hỏi liệu bao giờ doanh nghiệp BĐS hết “kêu cứu”?