Bảo lãnh tài sản hình thành trong tương lai: Ngân hàng “liệu cơm gắp mắm”

Một trong những vấn đề đang làm “nóng” các NH tuần qua khi NHNN vừa có văn bản yêu cầu các TCTD, chi nhánh NH nước ngoài triển khai thực hiện các quy định của Thông tư số 07 ngày 25/6/2015 của NHNN.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, sự hối thúc bằng văn bản của NHNN với việc triển khai Thông tư 07 chỉ đơn giản nhằm mục đích muốn đẩy mạnh nghiệp vụ của các TCTD lên. Và việc này cũng là cách mà NHNN “nghe” các NHTM báo cáo lên sau hơn 4 tháng triển khai Thông tư 07 có gì vướng mắc, để từ đó tìm ra biện pháp cùng tháo gỡ.

NH cần thận trọng trong lựa chọn dự án bảo lãnh

Có thể nhận thấy rõ ràng rằng, quy định này ban hành nhằm đảm bảo nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án nhà ở, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. NH là bên thứ ba trong “tam giác” này để giúp khách hàng yên tâm hơn khi quyết định rót tiền mua nhà. Ở thời điểm ban hành, Thông tư 07 được giới chuyên gia đánh giá là nhanh nhạy, bắt kịp xu thế khi tại kỳ họp thứ 13, Quốc hội đã bỏ phiếu thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trong Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi có hiệu lực từ 1/7/2015 cũng nêu rõ: Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Thông tư 07 cũng được đánh giá sẽ là khung pháp lý mới góp phần “sàng lọc” thị trường, đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật, phù hợp với thông lệ quốc tế đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Quan trọng hơn, việc này sẽ giúp cho hoạt động bảo lãnh của các TCTD được triển khai hiệu quả, thông suốt và an toàn hơn. Sau hơn 4 tháng kể từ khi Thông tư 07 có hiệu lực, tới nay đã có 41 NHTM được NHNN cấp phép đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh BĐS, sau đợt cấp đầu tiên vào ngày 12/8 mới chỉ có 33 NHTM. Thành viên mới nhất được “kết nạp” vào là DongA Bank.

Theo Thông tư 07, NH sẽ đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án vay một khoản tiền để trả cho khách hàng khi dự án không hoàn thành tiến độ. Vì thế, vô hình trung NH phải lãnh cả trách nhiệm thay chủ đầu tư đối với người mua nhà, trong khi tài sản đảm bảo lại chưa hiện hữu. Với thị trường có nhiều biến động như hiện nay, đây sẽ là nghiệp vụ có khá nhiều rủi ro cho ngân hàng.

Vấn đề khác, theo quy định của Thông tư 07, mức phí bảo lãnh do các bên tự thoả thuận. Có ý kiến cho rằng việc này nếu không có mức trần chung, sẽ có thể dẫn tới tình trạng chênh lệch phí.

Không đồng tình với ý kiến trên, ông Lực cho rằng, nghiệp vụ bảo lãnh cho vay đã có chung trên thị trường, chứ không riêng BĐS. Phí thuộc về cơ chế thị trường, do hai bên tự thoả thuận lẫn nhau, thấy hợp lý và đồng thuận thì thực hiện chứ NHNN cũng không nên can thiệp quá sâu bởi đó là việc của các đơn vị kinh doanh. Thêm vào đó, các NH cũng phải cạnh tranh với nhau, nên sẽ không thể “chào mức cao quá được”.

TS. Cấn Văn Lực chia sẻ: Các NHTM họ sẽ phải tự biết cân nhắc nên làm cái gì, biết được cái gì tốt cho đơn vị mình thì họ sẽ tranh nhau làm.

Tuy nhiên, các NH cần lưu ý một số khó khăn có thể xảy ra trong quá trình triển khai thực hiện Thông tư. Đơn cử như việc khi DN BĐS mở tài khoản tại NH bảo lãnh, giá trị bảo lãnh đối với các dự án BĐS rất có thể sẽ bị tăng cao, vượt giới hạn cấp tín dụng của NH với khách hàng. Giả sử NH cho vay 100 tỷ đồng, cộng với việc bảo lãnh cũng một số tiền như vậy thì sẽ nâng thành 200 tỷ đồng.

Ông Lực khuyến nghị, các NH nhận bảo lãnh không nhất thiết phải nhân đôi hay không, mà có thể tính hệ số 1,2 - 1,3 tương đương với tổng mức cả bảo lãnh và cho vay thì sẽ là 130 tỷ, 140 tỷ chứ không phải 200 tỷ. Như vậy NH sẽ không bị mắc trần hạn mức đối với mỗi khách hàng. “Về điểm này thì NHNN chưa có hướng dẫn cụ thể, nên cũng có thể xem đây là một khó khăn mà các NH cần tính toán” – ông Lực nói.

Thêm vào đó, hạn mức bảo lãnh nhân đôi hoặc nhân hệ số bao nhiêu hay do hai bên tự quyết định, bảo lãnh cả dự án hay bảo lãnh cho từng người đi vay cũng là hai câu chuyện khác cần được các bên xem xét.

Trao đổi với lãnh đạo một NHTM đủ điều kiện được cho vay bảo lãnh BĐS, vị này cho rằng: mỗi NH ngoài việc ban hành các quy định hướng dẫn triển khai hoạt động bảo lãnh BĐS như yêu cầu, cũng phải có sự chuẩn bị khi rơi vào trường hợp phía DN là chủ đầu tư chậm tiến độ giao nhà cho khách hàng, buộc NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Các NH cũng cần phải rất thận trọng trong lựa chọn dự án mà mình bảo lãnh, bởi chủ đầu tư có “lực” thì NH mới bớt phải gánh rủi ro. Bên cạnh đó, mỗi NH cũng cần phải chú trọng tới năng lực tài chính của đơn vị mình để “liệu cơm gắp mắm”.

Phần lớn các NHTM được phép thực hiện hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang rất khẩn trương trong việc ban hành quy định hướng dẫn, xây dựng quy trình cấp bảo lãnh, hướng dẫn hồ sơ, thủ tục bảo lãnh. Bởi tâm lý dễ hiểu, nếu không thực hiện nhanh chóng và nghiêm túc, thì tự NH sẽ gạt mình ra khỏi lĩnh vực tiềm năng này, không đủ sức cạnh tranh với các TCTD khác, đồng nghĩa với việc uy tín của NH sẽ ít nhiều ảnh hưởng.