Bất động sản công nghiệp: 'Xanh trên giấy' là chưa đủ

Muốn giữ giá trị bất động sản công nghiệp, phải bắt đầu từ vận hành xanh - Ảnh minh họa

Từ chứng nhận xanh đến hiệu quả vận hành

Khi các doanh nghiệp sản xuất ngày càng chú trọng hiệu quả sử dụng năng lượng, kiểm soát phát thải và minh bạch dữ liệu môi trường, tiêu chí lựa chọn bất động sản công nghiệp cũng đang thay đổi. Nếu trước đây, vị trí, hạ tầng kết nối và chi phí thuê thường được đặt lên hàng đầu thì nay, khả năng đáp ứng các mục tiêu phát triển bền vững đang trở thành yếu tố quan trọng trong chiến lược đầu tư dài hạn.

Sự dịch chuyển này đặt ra yêu cầu mới đối với cả chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp thuê nhà xưởng. Một mặt, các dự án cần đáp ứng yêu cầu về hạ tầng và chất lượng công trình. Mặt khác, hệ thống vận hành phải bảo đảm sử dụng tài nguyên hiệu quả, kiểm soát chi phí và cung cấp dữ liệu đáng tin cậy phục vụ quản trị môi trường.

Theo báo cáo đăng tải trên Cổng thông tin Cục Thống kê tháng 1/2026, khu vực công nghiệp chiếm khoảng 52-55% tổng nhu cầu điện tại Việt Nam. Trong khi đó, Bộ Công Thương đánh giá ngành công nghiệp có tiềm năng tiết kiệm 20-30% mức tiêu thụ năng lượng. Những con số này cho thấy dư địa đáng kể để cải thiện hiệu quả sử dụng tài nguyên, đặc biệt tại các nhà máy và cơ sở sản xuất có nhu cầu năng lượng lớn.

Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp không còn chỉ được đánh giá qua diện tích đất, quy mô nhà xưởng hay khả năng kết nối giao thông. Chất lượng hệ thống kỹ thuật, hiệu suất sử dụng điện, nước và năng lực quản lý vận hành cũng có thể tác động trực tiếp đến chi phí sản xuất, khả năng kiểm soát rủi ro và mục tiêu phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Các tiêu chuẩn và chứng nhận công trình xanh ngày càng được quan tâm trong quá trình phát triển bất động sản công nghiệp. Đây là cơ sở để đánh giá một số đặc điểm thiết kế, xây dựng và hiệu quả sử dụng tài nguyên của công trình. Tuy nhiên, việc đạt chứng nhận xanh không đồng nghĩa hiệu quả sử dụng năng lượng và tài nguyên sẽ tự động được duy trì trong suốt vòng đời vận hành.

Trên thực tế, hiệu quả của một công trình còn phụ thuộc vào cách thức quản lý, tình trạng thiết bị, quy trình bảo trì và thói quen sử dụng của người vận hành. Nếu thiếu cơ chế theo dõi thường xuyên, các hệ thống kỹ thuật có thể hoạt động kém hiệu quả, làm gia tăng mức tiêu thụ năng lượng và chi phí vận hành, ngay cả khi công trình được thiết kế theo các tiêu chuẩn xanh.

Vì vậy, triển khai ESG (môi trường, xã hội và quản trị) trong bất động sản công nghiệp cần gắn với các chỉ số vận hành cụ thể, thay vì dừng ở cam kết hoặc chứng nhận. Những dữ liệu như mức tiêu thụ điện, nước, hiệu suất thiết bị, chất lượng môi trường trong nhà và tình trạng bảo trì cần được theo dõi có hệ thống để đánh giá hiệu quả thực tế.

Đây cũng là cơ sở giúp chủ đầu tư nhận diện những hạng mục cần cải thiện, xác định thứ tự ưu tiên đầu tư và đánh giá kết quả sau khi triển khai giải pháp. Với doanh nghiệp sản xuất, dữ liệu vận hành rõ ràng giúp xác định các nguồn tiêu hao tài nguyên, từ đó chủ động điều chỉnh hoạt động và kiểm soát chi phí.

Kết nối mục tiêu ESG với thực tiễn

Trong quá trình chuyển từ định hướng phát triển xanh sang hiệu quả vận hành có thể đo lường, Quản lý Cơ sở vật chất tích hợp (Integrated Facility Management - IFM) được xem là một giải pháp kết nối mục tiêu ESG với hoạt động thường nhật tại các công trình công nghiệp.

Thông qua việc quản lý đồng bộ hệ thống kỹ thuật, năng lượng, nhân sự và dữ liệu, IFM giúp doanh nghiệp theo dõi hiệu suất vận hành, phát hiện những điểm chưa hiệu quả và kiểm soát chi phí. Thay vì quản lý riêng lẻ từng hệ thống, cách tiếp cận tích hợp tạo điều kiện để các bộ phận phối hợp, chia sẻ thông tin và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thực tế.

Ông Luca Vadala, Giám đốc Toàn quốc, Dịch vụ Quản lý Cơ sở vật chất tích hợp, Savills Việt Nam chia sẻ, chứng nhận xanh là điểm khởi đầu, nhưng hiệu quả vận hành mới cho thấy những mục tiêu bền vững có được duy trì trong thực tế hay không. Đối với bất động sản công nghiệp, điều quan trọng là khả năng đo lường hiệu suất, kiểm soát tài nguyên và cải thiện kết quả theo thời gian.

Theo ông Luca, việc triển khai ESG cần bắt đầu từ dữ liệu vận hành đáng tin cậy và các chỉ số đánh giá phù hợp với đặc điểm từng tài sản. Các giải pháp cải thiện cũng phải bảo đảm sự cân bằng giữa mục tiêu bền vững, ngân sách và khả năng triển khai thực tế.

Điều này có nghĩa không phải mọi công trình đều cần áp dụng cùng một giải pháp hoặc đầu tư đồng loạt vào tất cả hệ thống. Việc xác định đúng vấn đề, đánh giá mức độ tiêu hao tài nguyên và lựa chọn hạng mục ưu tiên sẽ giúp doanh nghiệp sử dụng ngân sách hiệu quả hơn. Các chỉ số vận hành cần được theo dõi liên tục để xác định giải pháp có mang lại cải thiện thực chất hay không.

Đối với chủ đầu tư bất động sản công nghiệp, quản lý vận hành hiệu quả góp phần duy trì chất lượng công trình, nâng cao khả năng kiểm soát chi phí và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Năng lực vận hành cũng có thể trở thành yếu tố tạo khác biệt khi khách thuê ngày càng quan tâm đến hiệu quả sử dụng tài nguyên và khả năng đáp ứng các yêu cầu phát triển bền vững.

Với doanh nghiệp sản xuất, hệ thống vận hành ổn định và dữ liệu minh bạch hỗ trợ kiểm soát chi phí, hạn chế rủi ro và đáp ứng các yêu cầu báo cáo ESG. Đây là vấn đề đáng chú ý khi các doanh nghiệp ngày càng phải chứng minh hiệu quả sử dụng tài nguyên trong hoạt động sản xuất, thay vì chỉ đưa ra những cam kết chung về môi trường.

Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn bất động sản công nghiệp cho thấy phát triển xanh không thể chỉ được đánh giá tại thời điểm công trình hoàn thành hoặc nhận chứng nhận. Giá trị bền vững cần được duy trì trong suốt quá trình khai thác, thông qua quản lý tài nguyên, giám sát hiệu suất và cải thiện vận hành liên tục.

Trong cuộc cạnh tranh thu hút khách thuê, lợi thế của bất động sản công nghiệp vì thế không chỉ nằm ở vị trí thuận lợi hay mức giá cạnh tranh, mà còn ở khả năng hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất vận hành hiệu quả. Khi ESG được cụ thể hóa bằng dữ liệu và kết quả đo lường, quản lý vận hành có thể trở thành một trong những nền tảng quan trọng để nâng cao sức cạnh tranh và duy trì giá trị bất động sản công nghiệp trong dài hạn.