Gỡ 'nút thắt' định giá và tài chính đất đai: Tìm tiếng nói chung giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân

Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng (Ảnh minh hoạ)

Nhà nước chủ đạo điều tiết giá đất để kiểm soát chi phí đầu vào

Trong chuỗi giá trị phát triển kinh tế - xã hội, tài chính đất đai luôn được xem là “mạch máu” quyết định quy mô và tiến độ của hầu hết các dự án đầu tư. Nhìn lại thực tiễn nhiều năm qua, điểm nghẽn lớn nhất khiến hàng loạt dự án hạ tầng lẫn bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, chậm tiến độ xuất phát chính từ cơ chế định giá đất thiếu tính dự báo và thủ tục thẩm định kéo dài. Việc áp dụng các phương pháp định giá cụ thể phức tạp trước đây không chỉ gây phiền hà cho doanh nghiệp mà còn tạo ra tâm lý lo ngại rủi ro pháp lý đối với chính các cơ quan quản lý tại địa phương.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã mang đến một bước cải cách căn bản khi xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính toán thống nhất dựa trên Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kết hợp với Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Sự chuyển đổi này giúp đơn giản hóa đáng kể quy trình hành chính, tăng cường tính công khai, giúp các nhà đầu tư chủ động tính toán hiệu quả tài chính ngay từ khi lập dự án.

Phát biểu tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội, phân tích sâu về định hướng chỉ đạo của Chính phủ trong việc điều tiết thị trường, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh rằng, dự thảo luật tiếp tục khẳng định vai trò quyết định giá đất của Nhà nước thông qua Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh K, thay vì áp dụng cơ chế định giá cụ thể qua các tổ chức tư vấn như trước đây.

Theo Thủ tướng, thực tiễn đã chứng minh nếu để giá đất vận hành thuần túy theo thị trường đẩy qua các phiên đấu giá vọt lên quá cao, chi phí đầu vào của dự án sẽ bị đội lên rất mạnh, kéo theo giá nhà đất tăng vọt vượt quá sức mua của đại đa số người dân. Chính vì vậy, Nhà nước bắt buộc phải giữ vai trò chủ đạo điều tiết giá đất và giá nhà, tập trung ưu tiên phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, qua đó từng bước chuyển dịch từ tư duy coi trọng sở hữu nhà ở sang tư duy bảo đảm chỗ ở hợp pháp cho mọi người dân theo đúng tinh thần Hiến pháp.

Đồng quan điểm về vai trò điều tiết tài chính đất đai nhằm bảo đảm an sinh xã hội, đại biểu Quốc hội, GS.TS. Trần Hoàng Ngân (Đoàn TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, bộ ba luật đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở có tác động trực tiếp và sâu sắc đến nguồn lực phát triển quốc gia cũng như đời sống nhân dân. Nếu không xử lý triệt để vấn đề chênh lệch địa tô, phần giá trị gia tăng khổng lồ sinh ra từ đất đai sẽ rơi vào tay một số đối tượng cơ hội, trong khi người nông dân trực tiếp bị thu hồi đất nông nghiệp lại phải chịu thiệt thòi lớn nhất. Từ thực tiễn đó, đại biểu nhấn mạnh cơ chế bồi thường và tài chính đất đai phải được thiết kế để bảo đảm sự hài hòa giữa ba lợi ích: Nhà nước thu đúng thu đủ cho ngân sách, doanh nghiệp yên tâm bỏ vốn đầu tư lâu dài, và người dân bị thu hồi đất được bảo đảm cuộc sống ổn định.

Để chính sách bồi thường nhận được sự đồng thuận cao từ người dân, đại biểu Quốc hội Đàng Thị Mỹ Hương (Đoàn Khánh Hòa) chỉ ra rằng, thực tế thời gian qua, giá đất đền bù của Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường, khiến số tiền người dân nhận được không đủ mua lại suất đất tương đương tại khu tái định cư. Do đó, đại biểu đề xuất bổ sung quy định bắt buộc việc xác định giá đất bồi thường phải phản ánh đúng giá trị thực tế tại thời điểm phê duyệt, dựa trên nguồn thông tin giao dịch hợp pháp có khả năng kiểm chứng rõ ràng. Đồng thời, khi người bị thu hồi đất có căn cứ cho rằng mức giá được phê duyệt chưa phù hợp, họ cần được trao quyền yêu cầu giải trình minh bạch và đề nghị kiểm tra độc lập từ tổ chức có chuyên môn.

Khấu trừ vốn bồi thường ứng trước để bảo vệ nguồn lực doanh nghiệp

Một vướng mắc tài chính lớn mà các nhà đầu tư hạ tầng và bất động sản đang gặp phải là khoản kinh phí ứng trước hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được cơ chế thanh toán, khấu trừ thỏa đáng.

Khoản tiền ứng trước này về bản chất là chi thay cho nghĩa vụ của ngân sách nhà nước. Khi không được hoàn trả kịp thời hoặc không được khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, khoản vốn này bị chuyển thành chi phí chìm, buộc doanh nghiệp phải cộng vào giá thành sản phẩm hoặc phí hạ tầng, làm giảm sức cạnh tranh của môi trường đầu tư.

Bên cạnh đó, khoảng cách kéo dài giữa thời điểm phê duyệt phương án bồi thường cho người dân và thời điểm ban hành quyết định giao đất cho doanh nghiệp khiến hai bên bị chênh lệch mặt bằng giá, là nguyên nhân dẫn đến phần lớn các vụ việc khiếu kiện đất đai hiện nay.

Phân tích giải pháp tháo gỡ triệt để nút thắt tài chính này, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thế Duy (Đoàn TP. Hồ Chí Minh) phân tích rằng, khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư ứng trước thực chất là việc doanh nghiệp chi trả thay cho nghĩa vụ của ngân sách nhà nước.

Vì vậy, Luật cần bổ sung quy định cho phép phần kinh phí chưa được khấu trừ hết được tiếp tục khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án khác thuộc cùng nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh, hoặc được ngân sách nhà nước hoàn trả trực tiếp.

Bên cạnh đó, đại biểu kiến nghị đưa thời điểm xác định giá đất tính nghĩa vụ tài chính về đúng thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, qua đó đặt khoản đền bù của người dân và nghĩa vụ của doanh nghiệp trên cùng một mặt bằng giá, thực hiện định giá một lần để rút ngắn thủ tục hành chính và giảm thiểu tối đa tranh chấp, khiếu kiện.