Bất động sản công nghiệp miền Nam: Chuyển từ “mở rộng quy mô” sang tăng trưởng chiến lược

Bà Chương Quốc Đoan

Bà đánh giá như thế nào về bức tranh tổng thể của bất động sản công nghiệp miền Nam trong 10 năm qua?

Nếu nhìn lại một thập kỷ vừa qua, có thể thấy bất động sản công nghiệp miền Nam đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng rất ấn tượng, chủ yếu dựa trên việc mở rộng nguồn cung, giá đất tăng và sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động sản xuất.

Cụ thể, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền Nam đã tăng 80,21%, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng tới 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 9,18%. Đây là những con số phản ánh rõ nét sức hút của khu vực này đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ở phân khúc tài sản xây sẵn, mức tăng trưởng cũng rất đáng chú ý. Nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận tổng nguồn cung tăng 141% trong giai đoạn này, trong khi giá thuê tăng 43,8%, tương đương CAGR 5,3%. Đối với nhà xưởng xây sẵn (RBF), nguồn cung tăng 134%, còn giá thuê tăng 16,7%, tương đương CAGR 2,2%.

Vậy điều gì đang thay đổi trong giai đoạn hiện nay, thưa bà?

Điểm thay đổi lớn nhất là thị trường đang chuyển từ giai đoạn “mở rộng mạnh mẽ” sang “tinh chỉnh để gia tăng giá trị”. Nếu trước đây, trọng tâm là mở rộng quy mô, thì hiện nay các yếu tố như chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành, tiêu chuẩn hiện đại và tính bền vững đang được đặt lên hàng đầu.

Điều này phản ánh sự trưởng thành của thị trường. Các chủ đầu tư không chỉ đơn thuần phát triển thêm diện tích, mà còn tập trung vào việc nâng cấp hạ tầng nội khu, tối ưu hóa thiết kế, cũng như cung cấp các giải pháp chất lượng cao hơn cho khách thuê.

Vậy những yếu tố nào đang hỗ trợ cho sự chuyển dịch này?

Có ba động lực chính. Thứ nhất là nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam. Trong nhiều năm qua, Việt Nam đã trở thành một trung tâm sản xuất quan trọng trong khu vực, đặc biệt trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Thứ hai là các kết nối thương mại ngày càng mở rộng, giúp Việt Nam tiếp cận sâu hơn với các thị trường quốc tế.

Và thứ ba là sức hấp dẫn liên tục của Việt Nam đối với nhà đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp ngày càng coi Việt Nam là một cứ điểm sản xuất chiến lược, không chỉ vì chi phí cạnh tranh mà còn vì khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Những yếu tố này đã duy trì nhu cầu ổn định đối với đất công nghiệp và các sản phẩm xây sẵn, đồng thời thúc đẩy thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn.

Nhu cầu của khách thuê hiện nay đang thay đổi ra sao, thưa bà?

Nhu cầu đang trở nên chọn lọc và khắt khe hơn rất nhiều. Nếu trước đây, yếu tố chi phí và diện tích là ưu tiên hàng đầu, thì hiện nay khách thuê quan tâm nhiều hơn đến khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng, hiệu quả vận hành và vị trí chiến lược.

Điều này dẫn đến xu hướng lựa chọn các tài sản công nghiệp được quy hoạch bài bản hơn, các mô hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn hiện đại hơn, cũng như các khu vực có kết nối hạ tầng tốt.

Theo bà, điều này có tác động như thế nào đến cấu trúc thị trường?

Tại miền Nam, xu hướng này đã thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp sâu hơn, đồng thời tạo ra một cấu trúc tăng trưởng vùng rõ nét.

Theo cách tiếp cận của Cushman & Wakefield, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, bao gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Tây Ninh và Đồng Nai, hiện đang đóng vai trò trung tâm của thị trường.

Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực này đạt khoảng 36.400 ha, phân bổ tại 161 dự án. Bên cạnh đó, khu vực còn có khoảng 6,60 triệu m² diện tích nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại 205 dự án và 6,65 triệu m² diện tích nhà kho xây sẵn (RBW) tại 189 dự án.

Triển vọng nguồn cung trong tương lai sẽ ra sao, thưa bà?

Từ nay đến năm 2036, nguồn cung sẽ tiếp tục mở rộng nhưng theo hướng có chọn lọc hơn.

Cụ thể, tổng diện tích đất khu công nghiệp dự kiến đạt tối thiểu 58.557 ha tại khoảng 250 dự án. Trong khi đó, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) dự kiến đạt 7,76 triệu m² và nhà kho xây sẵn (RBW) đạt khoảng 7,31 triệu m².

Những con số này cho thấy khu vực phía Nam sẽ tiếp tục giữ vai trò là một trong những hành lang trọng yếu về sản xuất, logistics và đầu tư công nghiệp của Việt Nam.

Theo bà, yếu tố nào sẽ quyết định sự cạnh tranh của thị trường trong giai đoạn tới?

Trong giai đoạn tới, cạnh tranh sẽ không còn dựa vào quy mô đơn thuần mà chuyển sang các yếu tố mang tính chiều sâu hơn.

Cụ thể, đó là kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và yếu tố bền vững. Những khu công nghiệp có vị trí chiến lược, được quy hoạch tốt và có khả năng tích hợp vào chuỗi cung ứng rộng hơn sẽ có lợi thế rõ rệt.

Bên cạnh đó, tiêu chuẩn phát triển cũng sẽ ngày càng cao hơn, khi khách thuê không chỉ tìm kiếm không gian sản xuất mà còn yêu cầu môi trường làm việc hiện đại, thân thiện với môi trường và tối ưu chi phí vận hành.

Điều này đặt ra yêu cầu gì đối với chủ đầu tư và nhà phát triển?

Chủ đầu tư cần thay đổi tư duy từ phát triển diện tích sang phát triển giá trị.

Điều này đồng nghĩa với việc phải đầu tư nhiều hơn vào hạ tầng, công nghệ, thiết kế và dịch vụ. Đồng thời, cần có chiến lược dài hạn để đảm bảo tính bền vững của dự án, thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.

Đối với khách thuê, thị trường hiện nay mang lại nhiều lựa chọn hơn, nhưng cũng đòi hỏi sự đánh giá kỹ lưỡng hơn để tìm ra những tài sản phù hợp với chiến lược kinh doanh dài hạn.

Bà nhìn nhận như thế nào về triển vọng dài hạn của thị trường?

Tôi cho rằng bất động sản công nghiệp miền Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển chiến lược hơn, với nền tảng rất vững chắc.

Khu vực này tiếp tục được hỗ trợ bởi hệ sinh thái sản xuất sâu, mạng lưới logistics đã hình thành và nguồn cung tương lai dồi dào. Đồng thời, nhu cầu của khách thuê vẫn duy trì ổn định, thậm chí ngày càng nâng cao về chất lượng.

Trong bối cảnh đó, thị trường sẽ ngày càng chuyên môn hóa sâu hơn và có sự phân hóa rõ nét hơn. Những dự án đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, vị trí và hiệu quả vận hành sẽ là những dự án dẫn dắt thị trường.

Xin cảm ơn bà!